东莞用三五年的时间全面推广出租屋市场化管理

出租屋藏污纳垢，可成为犯罪分子的住所，制假贩假的窝点，消防事故的黑点，黑门诊黑网吧的隐身之处；出租屋又是东莞农民重要的收入来源，是数百万推动着东莞发展的外来工的栖身之所，是东莞产业发展不可缺少的“后勤部门”。

两年多以前，公安部门原有的出租屋管理职能相应地转向了房管部门，出租屋管理也失去了收容遣送这一强大后盾，管理变得困难。主管部门有关负责人表示，“我们一直在摸索、尝试，试图在实践中整理出一个高效的管理发展思路”。

那么，出租屋管理究竟方向何在？目前有没有形成一个有前景的管理模式？出租屋管理强调“管住少数服务大多数”，今后将有什么新的服务内容？

出租屋：财富之源还是罪恶之源？

“市委、市政府已经达成共识，我们打算用三五年的时间全面实现出租屋市场化管理。” 日前，东莞市政府副秘书长、流动人口与出租屋管理办公室主任赖源顺接受本报专访时斩钉截铁地表示，市场化是东莞出租屋管理的方向。赖源顺透露，东莞市政府将在近期以政府令的形式出台一个办法，全面规范出租屋的社会化管理。

与出租屋相关的治安案件比例、意外事故比例等数字表明，东莞的出租屋管理是一个超行业的问题，其中的难题长期困扰着政府有关部门。为此市委书记刘志庚认为，“管好出租屋，治安好一半”。而现在，自2004年以来，一直由基层苦苦探索的发展方向已经开始变得明朗。

东莞已成为全国流动人口和出租屋最多的城市之一。据统计，全市当地户籍约45.5万户，房屋租赁28.2万栋，共120万间，近5000万平方米，按户籍人口计算，平均每人近35平方米。全市每年的租金总收入70多亿元，与村（居）组两级纯收入总和的72亿元基本持平。而更有政府人士认为，如果加上部分无法统计的出租屋收入，这个数字可能超过100亿元。

租金收入是东莞近一半本地户籍居民的重要收入来源，是三分之一居民的主要生活支柱。而对于东莞发达的制造业，出租屋是一个重要的“后勤部门”。

东莞全市的出租屋租住人员约200万人。这200万人中，知识层次千差万别，有作为社会精英的大学教授，也有从事简单体力劳动的纯文盲。他们分布于各行各业，有的是固定职业白领、管理人员和一般工人，有的则是临时短工或者无业游民。他们租住的方式也各不相同，有的是长期租赁，有的则是像住旅馆一般短暂；有的是直接与屋主接洽，有的则通过代理人承租。

来自有关部门的大量文件资料显示，治安刑事案件多发生在出租屋，制假造假、黑诊所、黑网吧也多以出租屋为窝点，消防设施配备不足导致火警频仍，出租屋主和代理人未办租赁证导致管理责任难以落实、税收不便收缴，租住人员信息采集困难导致治安刑事案件的预防和后期追查都存在困难。

其中最为突出的是治安、刑事案件。据统计，近年来发生的治安、刑事案件90%以上与出租屋有关，此外，去年90%的消防事故也发生在出租屋和“三小场所”，被烧死的23人中有18人住在出租屋内。

管理部门：最终出路在于市场化

一位出租屋管理员凭借6年的基层管理经验，指出了一个很实在的问题。他说，现在的出租屋管理事实上仅仅针对租住人员，而房东却没人管，但现实却是管住房东就能管好出租屋。“6年来，不论是出租屋有违法人员还是有刑事犯罪，从来没见一个屋主受处理。”

该管理员称，“要改变被动局面，就要对问题出租屋主动真格、出狠招，要让问题出租屋屋主为出租屋内的问题买单。”

有关人士认为，这名管理员提到了一个根本性问题，即把管理对象从租住者转向租赁者，从买方转向卖方，这是所有市场监管行为的共性。目前广受肯定的物业托管、规范管理二手房东、村集体包租管理和行业协会管理，以及推广出租屋险等新兴方式，无一不是顺应市场趋势，将监管的对象转移到出租屋市场的卖方身上。

有专家分析说，一方面从节约管理成本方面看，管买方面对的是200多万人，而管卖方的则最多只有28万多人，统计表明有一半的出租屋由5万多名二手房东代理，这样的话监管对象又将进一步减少，无疑成本将会降低。

另一方面可从市场法规的角度，让屋主或代理人承担起把关责任，不将出租屋租赁给来历不明者，以办理暂住证、配合信息采集作为租住的前提，督促并代为办证，发生案件和事故要承担起应有的责任，从这个方向出发探索长效、稳定而相对廉价的管理道路。

记者在与东莞市流动人员和出租屋管理办公室有关负责人交谈时发现，他们都迫切希望在自己的领域有所作为。办公室主任赖源顺明确表示，全面市场化管理是已经形成共识的方向，东莞将用三五年时间实现这一目标。

清查：强势还是弱势的管理手段？

出租屋到底怎么管？记者翻阅了许多镇区的汇报材料和经验交流材料，发现其中无一例外都大篇幅提及清查。清查针对的是数量庞大的租住人员，一方面收集其个人信息、督促其办理暂住证等证件，另一方面则确定“重点户”、“重点人”，从而实施特别的监控。

清查的效果是显而易见的，但其弊端也开始为社会人士和各个层次的管理人员所诟病：成本太大、针对性不强、这与“管住少数服务大多数”的基本方向也相背离。

对此，流动人员和出租屋管理办公室的王培琦副科长表示：“一些重点地区如果不开展大规模行动的话，一些‘重点人’难以跟踪，重点问题得不到有效解决。”管理者都清楚，租住人员不是一成不变的，每天都有人退租、每天都有人新租，因此一个阶段的清查完毕后，形势也已发生了变化，清查这一办法其实是穷于应付的。但对于藏匿在出租屋之中的治安隐患，除了清查，有关部门还欠缺更有效的消除办法。

清查行动看似声势浩大，其实在管理人员看来仍然是一种“弱势”手段。出租屋管理人手有限，而且没有执法权，发现不办证等问题也仅能“以说服教育为主”，无法处罚。