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物业管理将要向服务转身:需要先扩大司法出口

http://www.hnfczl.cn   2007-11-15 9:21:12   来源:  21世纪经济报道

在物业管理的上位法《物权法》通过之后,为了适应物权法对物业相关权属的要求,实施近四年并在物业管理法律实践中发挥支柱作用的《物业管理条例》终于在日前毫无悬念地被《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》所修改,修改后的新《条例》将自今年10月1日起实施。

原《物业管理条例》强调“管理”,业主的自治权从属于一些部门的“管理权”,譬如乡镇人民政府或建委小区办的管理,甚至从属于按照国际惯例本应服务于其的物业公司的“管理”。在原《物业管理》条例下,业主基于物权的自治权受到了很大限制。

新《物业管理条例》从业主所享有的“物权”角度出发来定位物业管理问题,根据《物权法》的要求将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并增加了业主在面对侵权时可申请撤销侵权决定的司法救济出口,即“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从而在法律法规层面上第一次如此明确地将物业公司的“物业管理”定位于“物业服务”,业主大会或者业主委员会为业主服务并受其制约的法律传统。

不过,新《物业管理条例》也有不尽如人意的地方,比如新条例尽管删减了省一级政府有关部门确定业主首次投票权的权力,但《物业管理条例》同时也赋予了物业所在地街道办、乡镇人民政府对业主大会及其决定合法合规性进行审查乃至在决定违法时撤销的权利。而这种物业管理多头监管的有效性和合法性,由于新《物业管理条例》没有要求对之进行必要的司法审查,因而其难免成为一些公权力部门对业主自治权进行不当干预的借口,譬如滥用自由裁量权。此前发生的很多涉及政府部门的物业管理争议都很好说明了这一点。因此在肯定新《物业管理条例》积极意义的同时,为保护业主基于物权的正当自治权,笔者认为有必要扩大司法审查的出口,除相关行政监管部门要进一步细化《物业管理条例》,尽快出台配套的行政规章之外,也应尽快出台相应的司法解释,特别是在业主决定投票的民主程序及决定有效性和可诉性方面。

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