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郑州楼市调控或四季度出台

http://www.hnfczl.cn   2016-9-10   来源:  河南房产租赁网

2014年的时候,河南房地产开发完成投资量在中部六省中最高,且只有安徽和河南投资在4000亿以上。

根据最新掌握的2015年中部六省房地产开发完成投资情况,河南以4818.93亿元,仍然居中部六省之首,且增速列第2位,比安徽省多投了将近400亿元。从中可以看出,郑州明年不缺预售房。

●郑州什么时候会出手调控

东方今报记者:郑州代市长程志明表态“加大房地产市场调控力度”,估计新一轮的市场调控会在什么时候出台?

奚春山:郑州楼市的调控,已经是大概率事件。根据调控规律,结合合肥、苏州从市领导表完态到出台调控留出一到数个月的时间的规律来分析,四季度应该会放出调控措施。

杜书云:什么时候出台调控措施,出台什么样的调控措施,关键还是要看政府。但毫无疑问,郑州楼市的确有些异常,也到了该调控的时候了。郑州市2015年全年的房地产开发投资2000.2亿元,比长沙市996.6亿元多出一倍,比整个江西省1520.1亿元还要多。郑州房地产开发投资额2015年占全省的41.51%。

过去两年,我省房地产的开发投资量和销售量一直占据中部六省的头把交椅,但我省城镇居民可支配收入却几乎最低。这样的市场活跃度,难道正常吗?

上官同君:当前郑州楼市如果调控首当其冲应抓住如何遏制楼市恐慌,面对当前地王频现,政府应该合理排序土地供应计划;房企面对楼市恐慌,应该降低涨价欲望,合理控制利润空间,积极跑量;老百姓面对恐慌,应先摸摸自己口袋里的现金,合理评估自家财力,切莫人为地加入到恐慌性购房大军中去。

●郑州会怎么调控

东方今报记者:郑州可能出台什么样的调控政策?

上官同君:现在应该进行土地供给方面的调控,但是,我估计政府一时半会儿不忍心下手。我觉得,主要是限贷限购,以及在郑州落户的条件方面进行限制,不会有其他措施。房地产的每一次调控一定是让投资离场,让投机观望,留下的是自住者。

奚春山:是的,政府应该难以下大决心放量供应土地。土地供应量太大,必然造成地价回落,直接影响政府财政收入。

调控措施会以限贷为主,也就是提高二套房、三套房的首付标准,对首套房受影响不大。至于对外地人购房杀伤力巨大的积分落户政策,预计会是第二轮调控,因为郑州目前实体经济低迷,财政收入摆脱不了对房地产的依赖,而郑州楼市的购房者60%是外地人。另外,调控的关键要看央行。

杜书云:无论是否出台调控措施,对于河南省的房地产开发来讲,融资成本和开发环境应该给予更多关注。众所周知,房地产开发企业的资金到位情况是判断房地产市场的一个很重要的指标。河南房企自筹资金比较高,潜在风险大。

东方今报记者:你提供了一个重要思路,就是跳出房地产看房地产。

杜书云:对,房地产市场不是孤立的,出台什么样的调控措施与经济整体形势相关。我觉得大家真的还要再敏感一些,与其关注会出台什么样的调控措施,不如关注国家要做些什么。比如说,不动产登记开始了,房产税迟早会来的,房产税是对保有环节进行征税,对投资性需求的抑制作用是显然的,对楼市的影响也是不言而喻的。再比如,分税制的改革措施也要出台,这种改革可能使地方政府不再依赖土地财政,如果没有地价上涨的动力,房价上涨的动力可能会减弱。

●为什么老百姓对调控不领情

东方今报记者:很多人恰恰是反着想的。根据报道,在郑州传出调控信号之后,8月29日这天,郑州高新区金科城5000人蜂拥售楼部现场抢房,2000余套房源被抢购一空,3000多个排卡客户抱憾而归。在房价上涨过猛的当下,调控一定是要抑制价格上涨的,为什么老百姓不领情呢?

杜书云:影响楼市因素很多,但是,一般商品价格高的时候,消费者会减少需求,价格低的时候会增加需求,楼市正好相反,房地产市场上预期对价格的影响比其他商品都要大。这些都是预期价格上涨的时候,人们会赶紧出手投资。但是,郑州已经发出调控楼市的信号,价格不大可能在调控后持续上涨。

奚春山:根据北上深及合肥、苏州等二线城市的调控政策来看,楼市调控,是以提高购房门槛为主。出于对限购的恐惧,一大批人本来并没有买房需求,也没有炒房欲望,但在周边远亲近邻都抢房的节奏下,被动加入抢购大军。

东方今报记者:之前,政府每次调控出台以后,价格并没有降,反而购房成本提高了,比如首付高了一些、房贷利率不打折了。我猜测,也许这些人觉得既然如此,不如尽快购买算了。

杜书云:政府这些年的调控从来没有抑制刚性需求、改善性需求,抑制的一直是投资性需求。

奚春山:两个星期前,不少开发商对购房人还是一副爱理不理的态度,甚至竞拍。但现在不少房企忍着“房价上涨大约一天100元/㎡”的诱惑,不当场抬价,不搞饥饿营销,有房就卖。

8月26日前后,有疑似楼市调控的“大招”刷屏:9月1日后,名下无房又无贷款记录的购房者,首付比例从现在的最低两成提高到最低三成,贷款利率为基准无优惠……这种传言据说来源是某售楼小姐的一条微信。这样有鼻子有眼的流言无疑造成了刚需购房者的恐慌性情绪蔓延。

对涉及千家万户切身利益的大事,政府的调控政策在发布前是否能有个具体流程?能否考虑提高效率尽快发布?或对市面上的流言,及时发布事实及时澄清?

●如何评价这些年的楼市调控措施

东方今报记者:在郑州代市长程志明讲话3天后的8月27日,位置优于郑州刚拍出地王的地块,郑东新区龙湖的15、16号地块在国土局官网挂牌。这样的位置很可能拍出新地王,既然政府要调控楼市,这样拍地岂不是会给出错误的信号吗?

杜书云:这个怎么说呢……我想中央政府不会一直让这样下去。去年,深圳的情况和表现最为典型,房价涨得高自然就会回调。

上官同君:地王代表高端,可能房价上涨会因此变得敏感,并不代表地王的房子建好以后,所有地段的房价跟着那么高。郑东新区的龙湖不是郑州市的龙湖,而是河南省的龙湖,土地居高不下,也在情理当中。

奚春山:9月1日新拍的经开区的地王,块地单价较高,达3500多万一亩,但容积率也提高到了4.5,而且政府规定,必须是中小户型为主。高容积率意味着能在土地上种出更多的房子,而中小户型意味着单套房价低。

这是一个信号,算是政府今后调控的一个新思路,就是以高容积率对冲高地价的冲击,让房子看起来便宜。

东方今报记者:刚才说到老百姓对政府调控的信任度问题,接下来要问的是:如何评价这些年的楼市调控措施?

杜书云:最早时候,房价涨得过高,政府就收紧地根、银根。这种调控一定是不正确的。我觉得,最近七八年,政府的整体调控思路是对的,抑制房价过快上涨,重点限制投资性需求。

奚春山:这些年的楼市调控措施,生动体现了地方政府的矛盾心理。房地产越来越金融化,各地区情况差别很大,调控会更倾向于一城一策。

上官同君:郑州和国内的调控措施往往都是头疼医头、脚疼医脚,没有发现哪一次调控政策,是建立在对房地产市场确切把握的基础上,很多都是估计、大概、可能,没有调研支撑。

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