我省新盘交付“一房一验” 明年1月1日起实施
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2006-12-7 13:59:27
来源: 镇江房产网
从明年元旦起，我省所有的住宅工程项目在竣工之前，均要按照统一的规定和检查方式，进行逐套验收。记者昨日从省建设工程质量监督总站获悉，由该站主编的《江苏省住宅工程质量分户验收规则》近日已由省建设厅公开发布，将于明年1月1日起正式实施。
一套住房要验47项内容
记者在这份厚达数十页的《规则》中看到，今后住宅工程的分户验收内容包括了室内地面，室内墙面、顶棚抹灰工程，空间尺寸，门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程，防水工程，安装工程，公共部位及其他等7大类47个检查项目，其中仅门窗工程就要检查开启性能、门窗配件、门窗扇的密封、门窗的排水、进户门质量等5项内容。据省工程质监总站张大春站长介绍，在《规则》制定之前，我省已在南京、徐州、盐城等3个城市进行了分户验收的试点，其他一些城市也开展了相关工作，但检查哪些内容，用什么方法，一直没有统一的说法。此次出台的《规则》相当于“一房一验”的江苏“地方标准”，不仅吸收了试点城市的成功经验，也考虑到了老百姓关注的质量问题，检查项目的确定主要以满足观感质量和使用功能两大原则，大到外墙、室内墙地面，小到阳台栏杆，涵盖了住宅质量的方方面面。
另据了解，精装修住宅工程考虑到其特殊性，比如无法在装潢完毕后进行渗漏试验等，《规则》也明确了，其分户验收应由开发商会同监理、施工单位照本《规则》制定具体的专项验收方案，报质量监督机构备案。
80厘米距离目测墙面
除了检查项目的明确外，检查方式也得到了统一。张大春站长介绍说，就以住房净高来讲，以前有很多检查方法，得出的结论也会有差别。而《规则》确定为：用激光测距仪辅以钢卷尺检查，每个房间测量不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙50厘米处及房间几何中心处。再比如墙面开裂，有人近看有人远观，但究竟离多远看到的裂缝才算是不合格？《规则》要求的检验方法是：距墙面80－100厘米处用肉眼观察。据了解，《规则》中有不少创新之处，其中有些标准值，比如净高的15毫米允许误差，更是抽测了上万个数据后得出的。
验收档案保留5年
在本《规则》中还确定了分户验收的组织及程序。分户验收由开发商组织施工单位、监理单位共同进行，参验人员必须具备一定的资格，包括开发公司项目负责人、专业技术人员，施工单位具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格者，监理单位相关专业的监理工程师。如果小区选定了物业公司，也宜共同参与。各地的工程质监机构将对分户验收进行监督。据了解，《规则》并没有禁止消费者监督验收，如果想全面掌握自家住房的质量，也可以参与其中。同时，分户验收中的控制点标记会在房屋中保留，以供住户日后检查。验收中发现问题，应进行返修或返工，并重新组织验收，直至全部符合要求。返修或返工确有困难，造成的质量缺陷不影响工程结构安全和使用功能的，比如房屋净高不达标等，可依相关规定予以验收，但开发商应将质量缺陷告知住户。分户验收完成后，开发企业将为住户提供合格证，贴在房间的醒目位置。所有验收资料在整理、组卷后，由开发企业归档保存，存档期限不应少于五年。
合格住房也要保修
开发商“一房一验”合格的房子，如果消费者在收房时请验房师或自己检查出了问题，开发企业是否还要承担维修责任？省工程质监总站金孝权总工程师指出，“一房一验”合格证与开发商的保修责任并不冲突，凡是消费者发现的问题，不管是在收房时查出的，还是在入住以后发现的，只要是在保修期内，开发商都要负责维修。同时，他也表示，“一房一验”虽大大降低了房屋质量通病的“发病率”，但并不能保证消费者收房时100％毫无问题。因为建筑工程的影响因素很多，比如墙面，验收时是合格的，但因为温度变化等天气原因，有可能收房时就会出现粉刷层开裂，此时消费者可以要求开发商返修。
■新闻链接
北京：全国首家一房一验
2006年1月1日起，北京市在全国率先开始推广“一房一验”的住宅工程质量验收制度。开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等八项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
早在2005年3月1日，该市就在朝阳区试点“一房一验”，试行半年来区建设工程质监站仅接到一起投诉。首批实施“一房一验”的项目开发商表示，虽然增加了一些成本、组织了很多人力，但从效果上看很好，“当场验出问题，随即让施工单位解决，交房后统计回访维修率大大下降，这与以前不采取该制度明显不同。”
南京：分户验收查“通病”
2006年6月1日，继北京之后，南京市也实施了住宅“一房一验”，规定住房质量须过“八道关”：楼地面、墙面和天棚面层的质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；国家和省有关规定和标准中规定的要求分户验收的内容。只有符合这8项标准，房屋才能拿到竣工备案表。建设质监部门还特意制作了“住宅工程质量分户验收记录”、“室内层高、开间净尺寸抽测表”、“住宅工程分户验收汇总记录”三份表格，在验收时交予业主。
有关专家介绍，从南京已竣工验收的房屋看，—般不存在主体结构性问题，近年来的投诉主要集中在渗漏、空鼓等房屋质量通病上，因此，“一房一验”主要针对房屋的使用质量，而不是结构质量。
湖南：验收要过“九大关”
2006年6月1日开始，湖南省全面推行“一房一验”的住宅质量工程验收制。由该省建设厅发布的《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》明确了分户验房九项内容：一、建筑结构外观及尺寸偏差；二、门窗安装质量；三、墙面、地面和顶棚面层质量；四、防水工程质量；五、采暖系统安装质量；六、给水、排水系统安装质量；七、室内电气工程安装质量；八、建筑节能工程质量；九、其他规定、标准中要求分户检查的内容。
调查显示收房者忧心
一项调查显示，仅有6.9%的被调查者表示收房过程很顺利，当天就领了钥匙；另有近三成被调查者感到“比较顺利，房屋质量有问题，但不长时间就解决了”。然而，53.4%的被调查者表示不太清楚交房领钥匙要经过哪些手续和过程；51.4%的被调查者表示，非常烦恼，正在和开发商扯皮；12.5%的被调查者入住时间拖了一年以上。
在诸多问题中，比例最高的依次为：房屋面积没有实测(50%)，物业费、垃圾费等收费标准混乱(50%)，天然气、绿地等房屋配套设施与约定不符(45.9%)，房屋主体结构有质量问题(29.7%)。
调查发现，在收房遇到的烦恼中，71.6%的被调查者表示，最烦恼的就是不懂如何验房，装修时却发现很多问题；其次是，不懂相关法律，权益受侵犯(62.2%)。
什么是“一房一验”
“一房一验”新标准是自今年6月1日起正式实施的。所谓“一房一验”，就是指在住宅竣工前，由过去按栋抽查改为由质检站组织施工、监理、物业等单位对即将交付的商品房一户一户地、一个房间一个房间地分户验收，使所有交付的商品房的所有房间均达到100％检验合格。
一套住房要验47项内容
记者在这份厚达数十页的《规则》中看到，今后住宅工程的分户验收内容包括了室内地面，室内墙面、顶棚抹灰工程，空间尺寸，门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程，防水工程，安装工程，公共部位及其他等7大类47个检查项目，其中仅门窗工程就要检查开启性能、门窗配件、门窗扇的密封、门窗的排水、进户门质量等5项内容。据省工程质监总站张大春站长介绍，在《规则》制定之前，我省已在南京、徐州、盐城等3个城市进行了分户验收的试点，其他一些城市也开展了相关工作，但检查哪些内容，用什么方法，一直没有统一的说法。此次出台的《规则》相当于“一房一验”的江苏“地方标准”，不仅吸收了试点城市的成功经验，也考虑到了老百姓关注的质量问题，检查项目的确定主要以满足观感质量和使用功能两大原则，大到外墙、室内墙地面，小到阳台栏杆，涵盖了住宅质量的方方面面。
另据了解，精装修住宅工程考虑到其特殊性，比如无法在装潢完毕后进行渗漏试验等，《规则》也明确了，其分户验收应由开发商会同监理、施工单位照本《规则》制定具体的专项验收方案，报质量监督机构备案。
80厘米距离目测墙面
除了检查项目的明确外，检查方式也得到了统一。张大春站长介绍说，就以住房净高来讲，以前有很多检查方法，得出的结论也会有差别。而《规则》确定为：用激光测距仪辅以钢卷尺检查，每个房间测量不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙50厘米处及房间几何中心处。再比如墙面开裂，有人近看有人远观，但究竟离多远看到的裂缝才算是不合格？《规则》要求的检验方法是：距墙面80－100厘米处用肉眼观察。据了解，《规则》中有不少创新之处，其中有些标准值，比如净高的15毫米允许误差，更是抽测了上万个数据后得出的。
验收档案保留5年
在本《规则》中还确定了分户验收的组织及程序。分户验收由开发商组织施工单位、监理单位共同进行，参验人员必须具备一定的资格，包括开发公司项目负责人、专业技术人员，施工单位具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格者，监理单位相关专业的监理工程师。如果小区选定了物业公司，也宜共同参与。各地的工程质监机构将对分户验收进行监督。据了解，《规则》并没有禁止消费者监督验收，如果想全面掌握自家住房的质量，也可以参与其中。同时，分户验收中的控制点标记会在房屋中保留，以供住户日后检查。验收中发现问题，应进行返修或返工，并重新组织验收，直至全部符合要求。返修或返工确有困难，造成的质量缺陷不影响工程结构安全和使用功能的，比如房屋净高不达标等，可依相关规定予以验收，但开发商应将质量缺陷告知住户。分户验收完成后，开发企业将为住户提供合格证，贴在房间的醒目位置。所有验收资料在整理、组卷后，由开发企业归档保存，存档期限不应少于五年。
合格住房也要保修
开发商“一房一验”合格的房子，如果消费者在收房时请验房师或自己检查出了问题，开发企业是否还要承担维修责任？省工程质监总站金孝权总工程师指出，“一房一验”合格证与开发商的保修责任并不冲突，凡是消费者发现的问题，不管是在收房时查出的，还是在入住以后发现的，只要是在保修期内，开发商都要负责维修。同时，他也表示，“一房一验”虽大大降低了房屋质量通病的“发病率”，但并不能保证消费者收房时100％毫无问题。因为建筑工程的影响因素很多，比如墙面，验收时是合格的，但因为温度变化等天气原因，有可能收房时就会出现粉刷层开裂，此时消费者可以要求开发商返修。
■新闻链接
北京：全国首家一房一验
2006年1月1日起，北京市在全国率先开始推广“一房一验”的住宅工程质量验收制度。开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等八项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
早在2005年3月1日，该市就在朝阳区试点“一房一验”，试行半年来区建设工程质监站仅接到一起投诉。首批实施“一房一验”的项目开发商表示，虽然增加了一些成本、组织了很多人力，但从效果上看很好，“当场验出问题，随即让施工单位解决，交房后统计回访维修率大大下降，这与以前不采取该制度明显不同。”
南京：分户验收查“通病”
2006年6月1日，继北京之后，南京市也实施了住宅“一房一验”，规定住房质量须过“八道关”：楼地面、墙面和天棚面层的质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；国家和省有关规定和标准中规定的要求分户验收的内容。只有符合这8项标准，房屋才能拿到竣工备案表。建设质监部门还特意制作了“住宅工程质量分户验收记录”、“室内层高、开间净尺寸抽测表”、“住宅工程分户验收汇总记录”三份表格，在验收时交予业主。
有关专家介绍，从南京已竣工验收的房屋看，—般不存在主体结构性问题，近年来的投诉主要集中在渗漏、空鼓等房屋质量通病上，因此，“一房一验”主要针对房屋的使用质量，而不是结构质量。
湖南：验收要过“九大关”
2006年6月1日开始，湖南省全面推行“一房一验”的住宅质量工程验收制。由该省建设厅发布的《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》明确了分户验房九项内容：一、建筑结构外观及尺寸偏差；二、门窗安装质量；三、墙面、地面和顶棚面层质量；四、防水工程质量；五、采暖系统安装质量；六、给水、排水系统安装质量；七、室内电气工程安装质量；八、建筑节能工程质量；九、其他规定、标准中要求分户检查的内容。
调查显示收房者忧心
一项调查显示，仅有6.9%的被调查者表示收房过程很顺利，当天就领了钥匙；另有近三成被调查者感到“比较顺利，房屋质量有问题，但不长时间就解决了”。然而，53.4%的被调查者表示不太清楚交房领钥匙要经过哪些手续和过程；51.4%的被调查者表示，非常烦恼，正在和开发商扯皮；12.5%的被调查者入住时间拖了一年以上。
在诸多问题中，比例最高的依次为：房屋面积没有实测(50%)，物业费、垃圾费等收费标准混乱(50%)，天然气、绿地等房屋配套设施与约定不符(45.9%)，房屋主体结构有质量问题(29.7%)。
调查发现，在收房遇到的烦恼中，71.6%的被调查者表示，最烦恼的就是不懂如何验房，装修时却发现很多问题；其次是，不懂相关法律，权益受侵犯(62.2%)。
什么是“一房一验”
“一房一验”新标准是自今年6月1日起正式实施的。所谓“一房一验”，就是指在住宅竣工前，由过去按栋抽查改为由质检站组织施工、监理、物业等单位对即将交付的商品房一户一户地、一个房间一个房间地分户验收，使所有交付的商品房的所有房间均达到100％检验合格。
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