关注六种地产泡沫隐患
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2006-5-13 14:50:50
来源: 镇江房产网
提防香港房地产泡沫重演
亚洲金融危机过后，曾有过这样的报道：香港著名歌星王菲在1997年以7成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元。然而由于受到亚洲金融风暴的打击，香港楼市、股市均出现了大幅度的调整，楼市从过去的疯狂高峰下跌多达5成。在这种形势下王菲不惜半价出售，也无人问津。当时买楼的一般中产阶级市民，也被深度套牢，欠下了深重的债务。
假若付30万元买下了100万元的住宅，贷款70万，加上利息你要还银行至少80万元左右。可楼市一不景气，100万的住宅只值50万元了，即使50万元出手还可能卖不出去，这时，你等于花30万元，加上借的80万元，也就是110万元买了50万元的东西。为还月供，你还要省吃俭用。在经济不景气的情况下，要月月想法去创收，以还月供，因为银行的利率是不断调整的，搞不好因利息率的上调，月供还会有些提高，这时你的心理压力便可想而知了。买房本是件开心大事，全家老小的梦想寄托在那片片工地之上，一座座期楼牵系着百姓的期望。如果真的有一天被告知，房价下跌了50％，岂不是一场恶梦来临？香港人在亚洲金融风暴中所经历的，是房地产泡沫被刺破的典型例子。
2001年7月13日，北京申奥成功以后，人们曾乐观地认为，房地产业至少再火七八年。然而北京2001年1—6月份房地产开发主要统计数据表明：房地产开发投资达到248.9亿元，比上年同期增长53.1％，当年新开工商品房面积达961万平方米，比上年同期增长72.1％，而住宅销售面积达236万平方米，只比上年同期增长7.1％。而上半年，全市城镇居民人均可支配收入是5779.3元，比上年增长6.1％，从增长速度的比较看，人均收入的增长远远不如房地产投资的增长。另外北京去年一年就新增了1000多家房地产公司，今年还在继续增长。这种增长是否意味失衡的发生，1995年房地产泡沫的破灭会不会重演，香港人的恶梦会不会在我们身上重演。
地产经济周期低谷何时出现
经济波动的周期会在何时把不幸的低谷送到面前，人们不无道理地担心着。
指望市场总处于稳步上升，不惊不险是不可能的，因为市场经济本身有着无法克服的周期性。市场经济有着它自身发展的周期性，这是因为它的运行过程中有着形成这种周期性的机制。加上现代市场经济中加入了越来越多的新经济元素，使经济活动虚拟化程度提高了。所以市场的底有多深，边界有多宽，经济波动的周期到底多长，波峰波底落差几许就更难把握。
在金融领域里，各种金融衍生资本的积累比实物资本积累大得多。在虚拟资本运行过程中，资金分布格局会因为资金流向的变化而迅速改变，使资金集中在少数庄家手里或流往国外，在市场经济自由选择的原则下，在信息不完全的条件下，没有一种力量能阻止投机者在有利的时机获利回吐，从而刺穿泡沫，使虚拟资本形成的经济链条断裂，出现信用危机。可以说贷币供应和信用制度在提高了市场经济运行效率的同时，也放大了经济运行的风险。当资金不足时，或当资金被大量转移时，链条就会断开链接，当多处链接同时断开，就意味着经济出现了危机。这种循环在现在的市场经济中是不可回避的。
切断传递经济泡沫的机制
虽然我们无法准确断定中国房地产市场是否已经产生了经济泡沫，更无法预计房地产泡沫破灭来临的时刻，但是有以下几种生成和传递经济泡沫的机制和隐患，我们不得不防：
1.有不少开发商没有开发实力，开发空置房在所难免。
2.有不少需求是靠贷款支持，个人贷款监管不严，而还款能力到底多大不容乐观。
3.地产股收入增加，会吸引人们炒作，使资金流向资本市场。投入到股票市场上的资金增加，在资本市场上重新洗牌，资金分布格局改变，或集中在大庄家手中，或流向国外，生产资料和消费资料市场资产则减少，购买力由此降低，这时的房地产市场一定会再次出现空置高峰。
4.地产增值使各种资产评估的场合对地产的估值有取高的倾向。各企业、个人的帐面资产价值虚增。再用这些资产抵押、转让，会使债务中信用的元素过大。
5.开发商的盲目乐观会使他们尽可能多地开发价高、面积大的高档楼盘，使供求结构失衡。小户型低总价商品房买不到，而大户型高总价的高档房却卖不出去。
6.政府大量批地使潜在供应量增加，好地卖不出好价线。可多次转手，既抬高了市场价格，开发商也可通过买地，易如反掌地获取暴利。反过来又使各渠道土地上市失去控制。
亚洲金融危机过后，曾有过这样的报道：香港著名歌星王菲在1997年以7成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元。然而由于受到亚洲金融风暴的打击，香港楼市、股市均出现了大幅度的调整，楼市从过去的疯狂高峰下跌多达5成。在这种形势下王菲不惜半价出售，也无人问津。当时买楼的一般中产阶级市民，也被深度套牢，欠下了深重的债务。
假若付30万元买下了100万元的住宅，贷款70万，加上利息你要还银行至少80万元左右。可楼市一不景气，100万的住宅只值50万元了，即使50万元出手还可能卖不出去，这时，你等于花30万元，加上借的80万元，也就是110万元买了50万元的东西。为还月供，你还要省吃俭用。在经济不景气的情况下，要月月想法去创收，以还月供，因为银行的利率是不断调整的，搞不好因利息率的上调，月供还会有些提高，这时你的心理压力便可想而知了。买房本是件开心大事，全家老小的梦想寄托在那片片工地之上，一座座期楼牵系着百姓的期望。如果真的有一天被告知，房价下跌了50％，岂不是一场恶梦来临？香港人在亚洲金融风暴中所经历的，是房地产泡沫被刺破的典型例子。
2001年7月13日，北京申奥成功以后，人们曾乐观地认为，房地产业至少再火七八年。然而北京2001年1—6月份房地产开发主要统计数据表明：房地产开发投资达到248.9亿元，比上年同期增长53.1％，当年新开工商品房面积达961万平方米，比上年同期增长72.1％，而住宅销售面积达236万平方米，只比上年同期增长7.1％。而上半年，全市城镇居民人均可支配收入是5779.3元，比上年增长6.1％，从增长速度的比较看，人均收入的增长远远不如房地产投资的增长。另外北京去年一年就新增了1000多家房地产公司，今年还在继续增长。这种增长是否意味失衡的发生，1995年房地产泡沫的破灭会不会重演，香港人的恶梦会不会在我们身上重演。
地产经济周期低谷何时出现
经济波动的周期会在何时把不幸的低谷送到面前，人们不无道理地担心着。
指望市场总处于稳步上升，不惊不险是不可能的，因为市场经济本身有着无法克服的周期性。市场经济有着它自身发展的周期性，这是因为它的运行过程中有着形成这种周期性的机制。加上现代市场经济中加入了越来越多的新经济元素，使经济活动虚拟化程度提高了。所以市场的底有多深，边界有多宽，经济波动的周期到底多长，波峰波底落差几许就更难把握。
在金融领域里，各种金融衍生资本的积累比实物资本积累大得多。在虚拟资本运行过程中，资金分布格局会因为资金流向的变化而迅速改变，使资金集中在少数庄家手里或流往国外，在市场经济自由选择的原则下，在信息不完全的条件下，没有一种力量能阻止投机者在有利的时机获利回吐，从而刺穿泡沫，使虚拟资本形成的经济链条断裂，出现信用危机。可以说贷币供应和信用制度在提高了市场经济运行效率的同时，也放大了经济运行的风险。当资金不足时，或当资金被大量转移时，链条就会断开链接，当多处链接同时断开，就意味着经济出现了危机。这种循环在现在的市场经济中是不可回避的。
切断传递经济泡沫的机制
虽然我们无法准确断定中国房地产市场是否已经产生了经济泡沫，更无法预计房地产泡沫破灭来临的时刻，但是有以下几种生成和传递经济泡沫的机制和隐患，我们不得不防：
1.有不少开发商没有开发实力，开发空置房在所难免。
2.有不少需求是靠贷款支持，个人贷款监管不严，而还款能力到底多大不容乐观。
3.地产股收入增加，会吸引人们炒作，使资金流向资本市场。投入到股票市场上的资金增加，在资本市场上重新洗牌，资金分布格局改变，或集中在大庄家手中，或流向国外，生产资料和消费资料市场资产则减少，购买力由此降低，这时的房地产市场一定会再次出现空置高峰。
4.地产增值使各种资产评估的场合对地产的估值有取高的倾向。各企业、个人的帐面资产价值虚增。再用这些资产抵押、转让，会使债务中信用的元素过大。
5.开发商的盲目乐观会使他们尽可能多地开发价高、面积大的高档楼盘，使供求结构失衡。小户型低总价商品房买不到，而大户型高总价的高档房却卖不出去。
6.政府大量批地使潜在供应量增加，好地卖不出好价线。可多次转手，既抬高了市场价格，开发商也可通过买地，易如反掌地获取暴利。反过来又使各渠道土地上市失去控制。
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