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北京写字楼整栋销售盛行年内有望突破百万平米

http://www.hnfczl.cn 2006-12-12 9:05:10 来源: 镇江房产网

年底第四季度一向是住宅市场的淡季，不过却历来是写字楼的旺季。无论是供应还是需求都很活跃。今年，没有遭遇宏观调控打压的京城写字楼市场依然如此。从目前得到的统计数据来看，预计今年年底将会新增的写字楼供应已经超过了120万平方米。而值得关注的是，本月花旗银行以7亿元的价格收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑——西环广场 (论坛像册视频)南北侧T1、T3两栋整体写字楼，成为今年以来京城写字楼整售又一大单。


   　　整栋销售

   　　年内有望突破百万平方米

   　　根据21世纪不动产的统计数据显示，2005年，北京写字楼销售市场共成交约130万平方米，而国内外机构的整栋购买占了其中约80万平方米。而这个数字在今年第三季度即被刷新，从已知信息统计，2006年前三季度，北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约95万平方米，超过了去年全年整栋购买的交易总量。

   　　事实上，从2005年开始，整栋交易俨然已经成为京城写字楼市场的主流。细数2005年至今的成交案例，包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心 (论坛像册)AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线 (论坛像册户型样板间视频)、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等，已经掀起了北京写字楼市场的整栋交易风潮。

   　　而在外资机构的带领下，今年更多新兴的国内投资机构也加入到这个行列，如中物理想购买中国电子大厦、安联投资购买北京国际中心 (论坛)3号楼、中钢集团购买中关村金融中心等。再加上今年以来大型国有企业的强劲发展，对整栋自用需求的增加，更是成为今年京城写字楼整栋销售面积持续攀升的原因。

   　　与此同时，由于越来越多的开发商根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品，如华远 (论坛像册户型)·首府、凤凰置地广场 (论坛像册)、硅谷亮城 (论坛像册)，使得整栋销售的市场供应也在不断增加，吸引了更多的国内外投资机构选择整栋交易。

   　　国内投资机构

   　　占据整购交易1/3份额

   　　2006年7月国家出台的限制外资投资国内房地产的政策，在一段时间内给外资整购京城写字楼带来了影响。但事实证明，经过几个月的市场消化期，目前这一影响正在逐步减弱。花旗银行整购西环广场两栋写字楼就是最好见证。而另一方面，根据一项统计数据显示，自2005年以来，北京写字楼市场共成交约57宗大单销售交易案例，总成交面积约230万平方米。其中，外资投资机构仅占了11宗交易，即占不到1/5的市场份额，仅排在总交易量的第二位。排在第一位的是国有企业，共成交了19宗大单，占到了市场1/3的份额。

   　　由此可见，虽然近年来外资投资机构已经成为了北京写字楼整栋交易市场的重要客户群，但却仍不足以左右北京写字楼整栋交易市场的走势。北京写字楼整售的市场主力仍然是以国有企业、国有金融机构和其他中资机构为带头的国内投资机构。这也再次证明了，“限外资政策”对于缩减整售交易量并没有太多的影响。

   　　但值得关注的是，在成交面积的统计上，外资投资机构却占据了市场整购总成交面积排位的第一位，以2005年的数字来看，去年全年外资投资机构通过整购共吸纳了约63.3万平方米的写字楼面积；而国有企业的成交面积则退居第二位，共吸纳了57.2万平方米。

   　　对此，业内人士认为，尽管外资机构的购买面积较大，但他们的需求发展非常迅速，再加上会受到诸多政策的影响，因此具有很多的不确定性。而传统的买家，即国有企业和国有金融机构对整栋写字楼的需求将一直保持稳定，仍然将是支撑未来几年北京写字楼整栋交易市场的主力客群。

   　　吸引整购的产品

   　　一定要节能环保

   　　近两年内，京城写字楼以整栋方式交易的案例不断增多，也使得越来越多的开发商以及业内专家开始关注整栋成交中的客户需求特点。目前，部分业内人士从客户购买物业使用目的的角度，将客户群划分了两大类，即自用型和投资型。其中，前者多以垄断行业中的大中型企业为主，在购买时会密切关注区域的行业聚集性，强调使用功能和形象，对写字楼的价格选择会有一定范围；同时，一般情况下，此类型企业购买的面积往往大于实际需求的面积。如某国有集团在今年初购买望京鑫佳鸿大厦时，就强调独立性、交通便利性；并将购买的面积一半自用，一半出租。

   　　而后者则主要以获取回报和收益为主要目的，因此会选择热点商圈中的高端写字楼；同时，对所购写字楼的租赁情况和现金收益也会提出要求。如法国雅高酒店集团整购凤凰置地两栋公建，看中的就是项目价值以及地区良好的商务环境。

   　　整栋购买客群的关注因素，也大大促使了意图整栋出售的开发商向客户需求的方向开发产品。中关村不动产商会会长杨建平认为，从未来整栋购买的趋势来看，主要客户集中在国际型客户、配套型客户以及产业型客户这3个领域。因此，未来适合整售的写字楼产品至少应该包含两个趋势，首先是建筑一定是节能环保的；二是要培育周边的环境，为整购产品的客户预留双赢的发展空间。

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