郑州房价泡沫为34.6% 楼市要健康不妨试试“六限房”

　　郑州楼市为何出现泡沫，房价为何居高不下？

　　有的说是因为土地财政，也有的说中高端房子过多，还有的说过多投资也对高房价、高泡沫负有不可推卸的责任……

　　消息

　　郑州房价泡沫为34.6%

　　《住房绿皮书》中指出，泡沫指数最高的前7个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫指数较高、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉等11个城市，其中郑州为34.6%。

　　分析

　　河南财经政法大学教授刘社说，她不清楚社科院这个34.6%泡沫的数字如何得出的，但郑州房价的泡沫是有目共睹的，两年前就已经逐渐显现出来。其间，政府多次出台调控政策，但房价反而越涨越高。

　　这是因为地方政府的财政收入过分依赖房地产市场，单一的拿地规则、税制不合理等，导致了郑州不断刷新“地王”，房价泡沫不断增加。

　　对比

　　登记的20个房源,10个是毛坯房

　　博洋房产龙驰店，农业东路与九如路附近。

　　工作人员刘军明拿出农业东路附近的二手房信息。记者看到登记在首页的20套二手房，被分为精装、中装和毛坯，其中毛坯房有10套，占了一半。

　　这些房子，即使是80平方米的，价位也在100万元以上。

　　工作人员解释说，东区都是成熟的高档社区，所以价格较高。这些社区从配套设施，到地理位置和建筑材料都算是优中选优的。而且大多数社区的绿地面积、车库、幼儿园、健身器材等配套设施都不错。

　　和东区的房地产中介介绍的情况不同，丰乐路附近的21世纪的工作人员介绍，他们这里登记的都是居住过年的房源。

　　南阳路与农业路附近的二手房“年纪较大”，多为90年代房子，位于中低档小区，价格每平方米从4000元到6000多元不等。“关键还得看小区年限，环境如何。”

分析

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君说，从中介所登记的二手房交易中毛坯房占了一半来看，说明附近商品房成交结构中投资型（投机当然也包括在内）占了半数以上。

　　曾经有这样一则新闻，说郑州的房子有64.5%卖给了外地人，这个比例中当然投资型占了绝大多数。

　　商品房中低档房子的供应比例越来越少，公租房、廉租房、经济适用房等低端住房的供应量决定了当前郑州市商品房供应结构。

　　数据

　　8000元以上商住房销量同比翻了3倍多

　　郑州市房产档案与信息中心发布的数据显示，1到10月份，郑州市区销售价格在8000元以上的商品住宅共计销售3068套，同比增长324.93%，这一趋势在下半年表现得更为明显：上半年该价位段的商品住宅共计销售1285套，占到该时期商品住宅销售套数的2.7%，而7到10月份，4个月的销售陡增至1783套，超过前6个月的销量，其占比也增至4.99%。

　　分析

　　一位业内人士分析，高价位商品住宅的旺销推动了商品住宅价格的上涨。

　　下半年高端住宅销售增长较快的原因主要是：今年CPI居高不下，下半年涨幅更为明显。对于高端消费者而言，他们并不过分依赖信贷按揭，但对通胀预期和CPI涨幅相对更为敏感。因此，一些有经济实力的买家进入楼市进行改善性置业或投资，而他们的购买对象则主要集中在高端物业上。

　　郑州市商品房供应结构目前现状是中高端占了绝大多数，低端商品房供应量严重偏少，这是导致房价居高不下的重要原因。

四种建议

　　1 “保障房”应能够保障更多人

　　刘社分析，想减少郑州楼市泡沫，政府应该调整产业结构，多做实业，减少对房地产市场的依赖。

　　此外，政府应该扩大保障性住房的受益范围。郑州的低档房的规划多集中在相当偏远的地方；核心区域的土地价格不断上涨，开发商为了保证自己的利润，自然不愿意在高地价的路段建低档房。

　　虽然在2007年曾提出“限价房”的概念，但现在却没见到“限价房”在哪。虽然政府也在加大保障房的建设步伐，但与巨大的市场需求相比，仍是供不应求。

　　2 应该告诉老百姓一个真实的楼市

　　上官同君表示，他一直坚定地认为，要想找到房价上涨过快的真正原因，是要找到楼市恐慌性增长的真正源头。他曾用恐慌性购房概括了当前楼市的真实特点。如何遏制楼市恐慌才是调控的重点。

　　政府应加大公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房建设力度，确保规划的指标能够如期落地，这是遏制楼市恐慌的关键。如何告诉老百姓一个真实的楼市，是遏制楼市恐慌的核心源头，减少楼市泡沫。

　　3 开发商供市场，政府就该供保障

　　深圳泰辰置业顾问有限公司总经理周心罡说，不管低档、中档还是高档房，这都是手段，开发商着眼点是牟利。

　　在三环内，地价高，市民又追求配置、地段，这些都会带来成本的增加，房价上涨。而开发商则根据消费能力较强者的市场需求，来定位住宅产品。

　　社会责任只是开发商责任的一部分，不是全部，所以，政府应该加大对保障房的投入。

　　4 不妨试试“六限房”

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京表示，商会在2006年、2007年提出了“六限论”，即限地价、限房价、限利润、限面积、限购买对象、限再上市年限。把郑州市一部分仓储和工业用地用于限制房建设，采取政府回收招标交易方式，确定开发单位和具体宗地地价；由物价局根据开发项目核算成本，依照当前建材、绿化、税收、经营成本核算开发成本，以7％~10％的利润率明确界定开发商的利润空间；以市场公开的开发经营成本为基础，以限定的开发利润为依据，由管委会制定出贴近民生需求的销售价格；按照本地政府相关部门规划设计，90平方米以下户型达到80％。

　　然后限定购买对象，须具有郑州市建成区常住户口，年龄在25周岁以上，无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米，夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入6倍；符合上述条件的可购买限制性商品房一套，购买者在获证5年以内，不允许有出租、转让、抵押等再上市交易行为。