一季度郑州商品住宅销量比上季度减少近六成

　　楼市整体 量跌价涨

　　一季度，郑州商品房市场呈现供过于求状态。受新“国八条”、郑州版“限购令”、央行加息等宏观调控政策影响，郑州市房地产市场进入调整期，需求方观望情绪浓厚，一季度商品房成交量大幅下降。

　　数据显示，今年1~3月，郑州市市区商品房批准预售面积164.77万平方米，同比小幅上涨0.18%；商品房销售面积145.5万平方米，环比下降54.1%，同比下降46.35%；1~3月郑州市市区商品房销售13461套(间)，环比下降56.69%，但商品房销售均价为7397元/平方米，环比上涨5.55%。

　　从一季度各月商品房成交数据看，1月份销量大幅下降，2月份由于春节假期，销量持续下降，3月份在经济适用房、限价房等低价房大规模成交的推动下，销量有所上升。

　　竞合地产认为，受新“国八条”、郑州版“限购令”等政策影响，商品住宅市场受到打压，非住宅市场迎来“春天”，投资客户纷纷转向商务和商业地产，但目前国家房地产政策频出，形势不容乐观，市场观望氛围弥漫，成交量出现自2010年以来的谷底。

　　一季度商品房成交均价略微上调。竞合地产认为，主要是因为商业办公地产市场的火热，且其价格正处于上升期，使得一季度商品房的成交均价呈持续增长态势。

　　住宅市场 量价齐跌

　　一季度郑州商品住宅市场量价齐跌。

　　数据显示，一季度商品住宅成交大幅下降，1~3月郑州市市区商品住宅批准预售面积124.6万平方米，环比下降56.75%，同比下降51.1%；商品住宅销售面积116.57万平方米，环比下降56.75%，同比下降51.1%；商品住宅销售11222套，环比下降58.27%。这也是近三年来，郑州商品住房销量首次出现这么大的降幅。

　　在量跌同时，住宅价格也出现松动。一季度商品住宅销售均价为6186元/平方米，环比下降0.39%，每平方米跌了24元，这是自2008年以来均价首次季度下跌。

　　竞合地产董事长王东表示，2011年年初第三轮房地产调控政策出台，“国八条”、郑州版“限购令”等政策的密集出台实行，再次表明了国家要完成稳定房价、抑制通胀这一目标的决心。一系列宏观调控政策的实施，使得市场观望气氛日益浓厚，消费者对房地产市场价格下降预期增强，郑州房地产市场进入调整期，新建商品房投放速度缓慢，开发商推盘入市更加谨慎，一季度预售面积依然处于较低水平，开发商推售节点重新调整，等待刚性需求释放的时机，预计到三季度郑州市场将出现集中推盘的情况。

　　商业地产 量跌价涨

　　在住宅遭遇“滑铁卢”之时，商业地产的表现依然“抢眼”。

　　数据显示，1~3月郑州市非住宅市场批准预售面积40.17万平方米，同比增长18.9%；销售面积28.93万平方米，同比下滑11.8%。虽然非住宅销售面积下降，但是在楼市总成交量中的比重却明显增加。

　　竞合地产王东认为，房地产市场国家宏观调控政策，主要针对住宅市场，商业地产依然“万里无云”；严厉的郑州版“限购令”同样仅针对住宅，商铺写字楼不在限购范围之内。对迷茫的投资者来说，无疑看到一道曙光。商业写字楼或成为2011年郑州楼市乃至全国楼市的主角。

　　与商品住宅受到“限购令”因素影响继续低迷形成鲜明对比，一季度郑州的商铺、办公等非限购物业继续热卖，投资客目标转向商铺办公市场，使得房价大幅上涨。数据显示，1~3月郑州市非住宅销售2293套，均价为12276元/㎡，环比上涨6.58%。而根据竞合地产监测，3月份隆福国际商铺成交均价达44550元/㎡，升龙国际中心商铺成交均价达36670元/㎡，商办类房产泡沫抬头。

　　是涨是降 心态各异

　　根据竞合地产观察，在目前房地产市场未来走向不明的前提下，房价出现分化状态，自有资金充实的实力开发商所开发的楼盘房价不仅没有下降，反而稳中略有提升。监测数据显示，鑫苑·现代城3月份均价为8782元/㎡，较2月份均价8522元/㎡有小幅提升。而自有资金较少的开发商则实行略微调低房价或者增大优惠幅度来促进销售，部分楼盘优惠增多，有的楼盘部分户型甚至每平方米优惠近千元，幅度达到了10%。

　　从全国范围内看，各地楼市价格也出现了分化局面，限购的一线城市量价齐跌，未限购二三线城市销售强劲，价格持续上涨，甚至某些地级县市的房价也不断攀升。数据显示，新乡市一季度均价为3289元/㎡,同比上涨了30.50%。

　　与此同时，开发商积极调整策略，应对当前的危机。商品住宅限购使得商业、办公市场持续升温的同时，开发商另辟蹊径，进行产品创新来规避“限购令”带来的影响，例如郑州中原万达广场推出SOHO产品，受到市场热捧。

　　在市场分化的局面下，开发商的发展战略也发生变化，大型房企转战二三线城市，中型房企转战地市级市场，导致非限购城市房地产市场和土地市场非常活跃。但在房价下降预期之下，土地市场也不能“独善其身”。资料显示，全国多个地块都是以底价成交，地王风采不再，3月份，昆明公开招拍挂的32块土地，全数以挂牌起价成交。

　　年内房价 或将松动

　　王东表示，为了稳定物价、抑制通货膨胀、控制货币流通性，今年国家推出一系列措施稳定房价。

　　今年一季度，央行以每月一次的频率先后三次上调存款准备金率，各商业银行银根紧缩，成都、武汉部分银行已经暂停二套房贷。央行通过对存款准备金率和贷款基准利率这两个金融杠杆的交替使用来控制货币的流通性，抑制商业银行放贷，增加了开发商和购房者贷款的难度，抑制了消费者的消费积极性。

　　同时，郑州市出台了宏观调控政策，从住房限购、保障性住房建设、增加中低价位中小套型住房供应等多个方面入手，商品住宅市场形势不容乐观。

　　王东认为，当前，郑州商品住宅价格已经出现松动，宏观调控的效果逐步显现，房价胶着状态将可能继续延续。尽管作为以刚需为主的郑州市场，目前的商品房价格依然坚挺，但国家宏观政策的调控，使得客户观望情绪逐渐增加，未来的价格走势不明朗，不排除第三季度出现松动的可能。(记者 曾邦华)