专家：怎样看待当下房地产市场前景

【综述：专家：怎样看待当下房地产市场前景】

    随着国家调控政策的不断深入，我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢？笔者认为2011年楼市价格的变化特点是区域化现象比较突出。在大城市，中心城区平均价格稳中有升，非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市，房价会快速上升，发展空间很大。

　　随着国家调控政策的不断深入，弥漫在房地产市场上的澎湃动力渐弱，炒作势头得到显著压抑，社会的认知出现了相反的两极，有的认为今年楼市要跳水，泡沫将破，有的认为，房价还会继续上涨，还有20年的上涨期。我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢？

　　以第一季度的统计数据来看，2011年3月北京楼市住宅成交5743套，环比2月上涨67.1%，但同比去年下降43%，显然，成交量已经大幅下挫。

　　另一个热点城市天津，2011年第一季度商品住宅成交量为256.39万平方米，环比下跌29.09%。成交量同比涨幅达到20.99%。二手房成交面积106.38万平方米，环比和同比跌幅分别为35.58%和13.44%。

　　人们在看这“环比”和“同比”两个术语时，一定要注意两大内涵。一是正常的季节冷暖，季节性，指销售淡季与旺季，例如，春节前的中国消费高峰，习惯性地成为消费旺季。二是政策的宏观环境。最近20年的习惯是，国家的年度政策调整，通常都在“两会”以后，重大调控政策普遍是在3月下旬与4月份密集出台。

　　2010年，是全国房价高涨年。有数据表明，北京五环内房价涨幅高达52%，也有不同的统计数据，比如，中国房产信息集团公布的数据是北京2010年的涨幅是42%，广州涨幅最低是23%。数据不同的原因在于，各个统计权重值不同，抽样方式不同。不要太迷信于统计数据。最好是实地找一些楼盘进行对比，那样最直观。

　　2011年的国家楼市政策调控，热点城市的主要做法有三板斧，一是减少投资者，审查购买资格，外地人的投资需求基本卡死，进入市场的投资者少了一大块；二是提升购买难度，贷款审批更严，首付从原来的20%到30%，现在是50%。三是增加贷款购房者的后续还款负担。利息的优惠取消，贷款的利率大幅度提升，包括公积金的购房利率也提升了，管理更严。这三个政策导向带来的是催促楼市从高热降温，从而将投资方向引向其他领域。

　　我的研究结果，今年的楼市价格呈现普遍区域化特点。热点大城市，指国家强调控制房价的重点城市，房价总趋势是稳中有降，而非国家重点整治的热点城市，指中部城市，主要是省会城市与地级市及西部主要城市，房价的整个趋势是稳中有升，有些城市将有较大涨幅。在大城市的热点地区，城市重点发展区，房价将稳中有升，边缘区、非热点发展区，公共资源不足的区域，房价将稳中有降。在东部中小城市，中部和西部的大中城市，房价将呈现快速上升势头。

　　房价持续上升的动力主要有两个，主要是城市化趋势，比如北京，每年进入的外来人口约75万人，外来人口进城，就意味着开发商的商品房购买者后面又增加长长的一队人；二是货币供应量情况。最近这4年，为了快速发展，为了抗衡金融危机的冲击，银行发行的货币总量超高速增加。2010年我国的GDP总值达39万亿人民币，但是市场上发行的货币已经大大超过70万亿，过多的热钱会导致通货膨胀，超过GDP的部分需要保值增值的避风港，目前在许多投资人眼里，只有房地产才能保值增值。而股市的动荡只能短期投机，不能保证长期稳定增长的投资需求。

　　这里需要说明的是，由于通货膨胀已经在所难免，与其将钱放在手中等待贬值，不如将钱投放在一个安全场所为好。在普通民众的投资范围内，最有价值的投资领域，比如，矿山，能源，高新技术，实体企业，大部分人没有那个能耐与实力，而且还有玻璃墙，大多数只能选择楼市与股市，两中选优，楼市还是更可靠一些。

　　房地产开发商需要思考近期的开发投资、开发速度与开发策略。因为，房地产开发商各有不同，实力有大小、进入市场有先后，主攻方向也有差别。比如，万达地产主要是城市商业综合体，万科是城市住宅。在开发商当中，有的进入市场比较早，甚至已经在美国纳斯达克上市，经济总量比较大，资金的接续能力强，有的没有上市，还有的是最近两三年才进入的，经济势力还比较单薄。在资金链紧缩的一段时间内，承受能力是不一样的。

　　房地产开发商最主要的选择，首先应当执行国家的房地产调控政策。国家房地产政策近些年其实一直是稳健的，调控目标非常明确，提法也十分准确，叫做“稳定房价，防止房价过快上涨”。政府调控房价主要目标在于稳定房价，“稳定”这两个汉字非常有意思，够我们大家喝一壶的。

　　地方政府也面临着重要的选择。市场化，国际化，城市化是不可抗拒的潮流。就中国的城市化前景来看，在“十二五”期间，中国至少还有8000万人要进入城市，对大城市和中等城市来说，每一年都会增加几十万人，甚至上百万人，他们首先是商品房的主要需求者。所以从总体趋势上看，房价在今后的5年到10年，如果没有出人意料的政策变化，房价还会处在稳定上升的阶段。房价调控，让房价降下来，消费者当然高兴，但是城市政府的经济压力却在增大。一些报告表明，许多地方政府的财政收入40%已经来自于土地的出让与房产的税收。市场像跷跷板，让政策完全平衡不容易。因此，房地产的政策松与紧会出现波动也是一个必然趋势。

　　总结一下2011年楼市价格的变化特点，就是区域化现象比较突出。在大城市，它的表现情况是，中心城区平均价格稳中有升，非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市，房价会快速上升，发展空间很大。开发商如果在大城市投资开发，未来发展热点地区是个好的选择；如果瞄准二线城市，未来特别有前景的城市，升值空间也很大。中国是个将近14亿人口的大国，在未来的30年中，还要有2亿农村人口进入城市，楼市的发展空间不可低估。（李开发）

　　作者简介

　　著名经济学家，坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一，2004年“郎顾之争”中代表国务院国资委与郎进行论战的学者，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。