专家称楼市今年维稳 房价涨跌幅不会超10%太多

　　一季度统计数据显示，本轮房地产调控进入关键期，各方博弈进入胶着状态。市场人士提出，在表面的平静下，多股力量蠢蠢欲动，可能对来之不易的调控成效构成“对冲”。赵晓提醒说：“不要用房地产来吓唬政府，保障房建设上去之后，今年房地产调控空间非常大。因为商品房影响不了经济发展。”

　　中国住房：分析人士提出，这轮史上最严调控，将使当前房地产以及房地产相关产业链面临更加严峻的环境，由此导致房地产投资下滑，可能会对经济前景造成冲击。对此你怎么看？

　　赵晓：所有的关于中国经济很悲观的论点在当前都不成立。今年中国经济的增长速度不会低于9%，更可能会在9.5%左右，没有一路下滑的可能性。

　　国家统计局的经济学家调查显示：去年很多经济学家担心物价上涨经济下滑，但是一季度的经济数据出来以后，所有经济学家只担心物价上涨，不再担心经济下滑。

　　所谓的“楼市调控会引发经济下滑”这种威胁没有足够依据。

　　假设楼市调控做到最狠的地步，使得商品房投资变成零增长。但要注意到，今年有1000万套保障房的建设任务。按照住房城乡建设部的统计，总投资约1.4万亿元。只要今年这1.4万亿元能投下去，可以带动整个房地产投资增长8%。再加上其它固定资产投资，今年实际投资增长会下滑一点，但名义投资增长差不多，不会影响很大，不至于根本影响中国经济的稳定。

　　这说明，不要用房地产来吓唬政府，保障房建设上去之后，今年房地产调控空间非常大。因为商品房投资对经济增长影响不大。

　　我们预计，未来中国经济会进入经济高增长、物价高增长、高利率的状态，当然，我们期望同时出现高工资。如果这四高同时出现，中国经济的发展也就进入一种新的均衡状态。

　　中国住房：如何评价当前房地产调控的效果？

　　赵晓：调控的确会抑制需求。另一方面，反调控的力量也非常巨大。我认为，到现在为止，地方政府和开发商已经基本消化了这一轮调控的冲击。博弈各方现在正处于胶着状态。比如说，地方政府执行限购政策时设定了限购区域，市场增长点或者说真正的增长点没有纳入限购区域，比如天津的滨海新区，比如三亚的海棠湾。

　　中国住房：这是不是意味着调控有可能进一步加码？

　　赵晓：调控政策加码很有可能。

　　在国务院召开的研究部署2011年深化经济体制改革重点工作常务会议上，“调整完善房地产相关税收政策”是今年经济体制改革的重点工作之一，但市场普遍预期的对于物业税或房产税的相关改革在此次会议中居然只字未提。这说明房产税暂时不会推广。但有可能在以下几方面采取措施：进一步提高房地产开发项目的土地增值税预征率；大力打击二手房阴阳合同，大幅提高二手房市场指导价；取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率。

　　除了税收政策，也可能继续加大限购城市的范围。但是，调控政策加码能不能比这一轮力度大，反弹的力量会不会也很大，值得斟酌。

　　中国住房：“严厉”是业界对这一轮调控的共同看法，调控会引起房价暴跌吗？

　　赵晓：我不认为有可能出现“房价暴跌”，而出现报复性反弹的可能性也微乎其微。2011年楼市将是横盘维稳的局面，全年涨跌幅都不会超过10%太多。

　　这是多方博弈的结果，如果能够横盘就说明调控已经取得了不错的成绩。去年号称史上最严调控，结果是北京房价上涨百分之四十几，成了笑话。

　　中国住房：这一轮调控的突出特点是在加大保障房建设的同时，大力打击投资投机性购房需求，这将对房地产市场格局产生什么影响？

　　赵晓：市场上有“三个替代”的说法，我认为总结得不错，体现了结构调整的效果。就是“保障房对普通商品房的替代，二三线城市对一线城市的替代，商业地产对商品住宅的替代”。

　　因为流动性还是这么充裕，这股市场力量仍然存在，只是这股力量发力点发生了变化。

　　中国住房：中国未来的增长动力是城市化，这是你一贯的观点，对房地产开发而言，应该如何理解这其中的机会？

　　赵晓：我仍然坚信，中国未来的增长动力主要是城市化。过去30年，我们做了很多事，但是基本没有建城市，在建工厂、工业园区，围绕工厂建不多的配套，基本上没有很像样地建设城市。中国城市化进程跟国际水平相差了20到30个百分点。下一步一定是要建城市。

　　对房地产开发而言，什么样的城市发展前景最广阔？最贵的房子一定在北京、上海这些Globalcity(世界级城市)，但未来增长性最好、成长潜力最大的，是当前100万人口规模的城市。

　　-王超/文