"紧箍咒"下楼市僵持 调控效力待显现

　　今年以来，楼市调控步步趋紧。年初提高二套房首付至六成、3月31日新建住房价格控制目标出台、5月起商品房明码标价实施，各地也积极施策剑指高房价，与此同时，多次提高存款准备金率和加息也给楼市带来利空影响。

　　随着调控的深入，楼市不合理需求得到一定抑制，市场降温迹象明显。但不可否认，目前市场仍处于僵持阶段，虽然房价涨势基本止住，但离群众的期望还有较大距离，特别是有些城市房价过高、过快上涨的局面并未得到根本改变。面对严厉调控和行业格局调整，楼市将呈现何种变化？人们期待的拐点能否来临？

　　成交清冷租市火爆

　　“今年6月，据保守估计公司离职率达10%以上，往年同期是7%左右。”

　　“最近两月，公司白石桥区域签约不足40套，成交量比去年同期下降2/3，与其他公司相比这是最好的成绩。”

　　以上是北京某知名二手房中介公司的一位门店经理小王(化名)告诉记者的数据。“现在交易周期明显拉长，很多店员都暂时休息或者转行了。”就在几天前小王曾经的工作伙伴、从业长达10年的小李的离职使小王颇受震动，“将来可能转行或者随公司业务扩展到二三线城市去发展。”小王对记者说。

　　人们都说二手房市场更能体会出楼市冷暖。今年6月份，北京市二手住宅成交量仅为7961套，创出29个月来的新低。小王分析原因说，限购限贷削减了60%的购买力，再加上政策预期不明朗造成观望加剧。

　　事实上，政策对楼市带来的变化显而易见。近期，各地年中盘点时“成交放缓”“寒意阵阵”几成各地市场的关键词，如京城楼市阵阵寒意、哈尔滨楼市遇冷、昆明楼市成交大幅放缓……以北京为例，今年上半年新商品住宅总签约套数为43705套，同比下降15.7%，其中期房住宅签约套数为36908套，比去年同期下降15.2%，现房住宅同比下降18.3%。亚豪机构副总经理高姗告诉记者，照此推算，全年成交量很可能将低于9万套，这将成为自2006年有商品房成交记录以来成交最差的一年。

　　相对于商品房市场的“寒意”，楼市调控的加码却让租赁市场迎来了“春天”。据小王介绍，今年住宅租金比去年同期上涨10%，中关村商住楼涨幅高达35%。据链家地产统计，2011年上半年，北京房屋租赁市场成交约65万套，较去年同期上涨8%；全市平均租金为3280元，环比去年下半年上涨4%。其中，今年2月份旺季租金涨幅为2009年以来最高，达到5.6%。

　　房企洗牌在即

　　随着一线城市楼市逐渐饱和以及调控的深入，小王所在的房地产中介公司正在加快进军二三线城市的步伐，嗅觉灵敏的房地产开发商自然也不会放过这一机会。从已经公布今年中报业绩的房地产商来看，销售前10名的开发商，其销售增长点主要来自二三线城市。与此同时，在成交减量的上半年，部分房地产巨头却有不小斩获。日前发布的一份房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前10大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别位列前三。有专家测算，今年上半年前10强销售额占全国的比例为15%，去年约为12%。

　　西南证券地产行业分析师肖剑认为，大型房地产开发商在资金、土地储备等方面都胜过中小型房地产开发商，因此大小房企分化是必然现象，估计这种现象会继续存在下去。

　　我们看到，“十二五”规划中有一项约束性指标，就是未来5年新建保障性住房3600万套，规划还首次提出要预防和治理“城市病”，这些优化城镇化发展的新规则在给房地产开发企业带来极大市场机会的同时，将倒逼房企转变发展方式，那些消极等待“速度＋规模”的房企必然会遭市场淘汰。专家表示，在中国城镇化快速发展阶段，风光无限的是那些快速布局、快速开发、快速销售的企业。在城镇化中期，城市化特征表现为价值两极分化，那些占据最多优质城市资源的企业将胜出。

　　新盘低价入市将冲击市场

　　除了思考转型升级之路，如何在淡市创造出不俗业绩是房地产开发商的当务之急。按照中国人民大学经济研究所日前发布的报告的说法，“房价适度下调换取楼市回暖是开发商理性选择”。事实表明，目前市场上新盘“以价换量”的效果非常明显。6月份，万科的两个新盘项目万科幸福汇与住总万科·金域华府的当月销售率分别达到了94%与85%，相比楼市热销期的销售量都不逊色，远远高于新开盘项目整体平均销售率。

　　高姗告诉记者，两项目热销最主要的原因是均为纯新盘入市，价格制定比较灵活，前者10128元/平方米与后者23366元/平方米(精装修)的成交均价在所在区域价格都属于偏低，因此吸引了大批购买者。

　　新盘低价入市将给整体市场价格体系带来怎样的冲击？从近两个月纯新盘上市情况来看，越来越多的房企开始选择这一策略，由新盘低价入市带给整体市场价格体系的冲击或将在7月份更加明朗。亚豪机构统计数据显示，6月份北京共有30个项目开盘销售，是今年以来新增供应最大的一个月，其中纯新盘10个。自新政实施以来，新盘入市价格已连续3个月走下坡路，本月又创新低。

　　据多位专家分析，销售资金不能尽快回笼，加上融资之路不畅，国内开发商面临信贷紧缩与销售萎缩的双重压力。高姗认为，进入6月份，开发商降价促销明显增多，而更大规模的降价潮将从三季度开始，这将促使年内房价从结构性下跌转为实质性下跌。上述报告同时称，长期来看，降低房价收入比的最佳办法不能仅寄望于房价下调，而是要依靠收入增加和房价平稳“双支柱”来逐步实现。(记者 胡萍)