政府宏观调控重加码 下半年楼市面临资金流严考
一线城市限购后,成交全面萎缩。据永庆房屋统计,目前上海一手住宅存量达864万平方米、5.9万套。按上半年月均成交5727套计算,不算新增供应,仅消化库存就需10.3个月时间。成交量减、存量房大幅增加后,价格回落只是时间问题。
但二三线城市中,仍有不少是量价齐升,这是此次调控加码的重要原因。从今年上半年销量排名前10位的标杆企业看,二三线城市贡献度大增,万科、恒大等在二三线城市有大幅布局的企业,遥遥领先其他以一线城市作为开发主线的企业。
由于二三线城市很多还未建立起信息化管理系统,与一线城市相比,限购政策的操作难度很高。但更重要的,是这条政策透露出的对楼市调控的坚定决心。与其他调控政策配合,下半年楼市将面临资金流考验。
首先,限购范围扩大后,楼市需求减少,开发商靠销售回笼资金难度增加。在一些标杆企业中,上半年二三线城市销售回款已占到总额60%以上,个别则高达90%,二三线城市销量受阻,一线城市销量持续下滑,下半年楼盘促销战将“白热化”。
其次校友录,与限购同时实施的,还有对房企贷款、信托融资的全面收紧。目前,房产企业已很难从银行得到新贷款,已承诺贷款的,许多银行也没有额度,信托融资渠道大门基本被关闭,融资主渠道只剩下民间集资与海外融资部分。
第三,由于近年楼市持续向好,许多房企加速扩张,其扩张模式抗风险度低,一旦楼市发生中期调整,资金流往往率先发生问题。
从之前的规律看,楼市是越调越涨,但就像“狼来了”的故事一样,规律总有一次会发生偏差。
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