郑州楼市面临洗牌

上周，银监会重申停发三套房贷，显示限贷政策丝毫没有松动的意味，楼市更是显露出与2008年市场深度低迷时相似的迹象，给即将到来的“金九银十”传统旺季蒙上一层阴影。而数据也证明了市场的惨淡，7月份商品住宅成交量下滑明显，创下新低，而库存则爬上新高，开发商的去化压力陡增，使降价的可能进一步加强；同时，数据证明品牌开发商占据了最大份额的销量，楼市洗牌可能性加大。

数据

成交量下滑近1/4，价格出现松动

对于房地产市场来说，7月份是传统的淡季，今年也不例外。但是，相比于往年，由于上半年持续的严厉调控，楼市成交量下滑，观望气氛浓郁，使得这个7月显得格外的冷清。

7月份的市场数据也证明了“冷清”的主基调，据地产代理机构恒辉统计的数据，7月份郑州楼市商品住宅成交量下滑明显，环比下降28%，同比下降60%，商品房销售面积为40.31万㎡，处于2007年以来的历史最低水平。

值得注意的是，历年的6月、7月、8月为房地产的回暖期，但今年在严厉的政策调控下，房地产市场震荡明显，下半年的房地产市场将在艰难中前行。

与此同时，自1月出台“新国八条”之后，市场存量呈现快速攀升趋势，截至本月，郑州市商品房累计存量为595万㎡，较6月底增加73万㎡。2011年前7个月平均每月的去化量为50.76万㎡，若按此去化量计算，郑州市的商品房可售11.72个月。

相较于低迷的成交量，本月商品房价格只是略显松动，环比微降，这主要是由于当月无高档楼盘、商铺的集中备案，中低档楼盘的集中备案，有效地拉低了商品房整体均价。

现象

价格促销增多，量价齐升难再现

“接连打了三个电话都打不进去，看来还是价格最有冲击力。”在一家广告公司工作的小顾从商报上看到这则广告后，迅速打电话过去咨询房子详情，没想到以往一打便通的售房热线，竟然打不进去。

“对不起，今天来电咨询的人太多……”为了证明这则广告的效力，经历了等待之后记者终于拨通了该项目的售楼热线，而据接待的汉飞·金沙国际置业顾问尹清春介绍，这次广告出街之后，很多购房者都是冲着这个价格前来咨询的。

实际上，促销再多不如直接谈价格，这早已经成为共识。据粗略统计，在郑州各大房地产门户网站的广告中，有3/4的广告都提到了价格优惠，“××项目最高优惠10%”、“现金优惠5万元”等广告更是随处可见。

“近来我们接触的不少开发商都面临资金短缺压力，一方面在售的楼盘销售受阻，另一方面银行又不给贷款。”清华园副总经理师凯伦告诉记者，当前是开发商最为关键的时刻，下半年对于开发商来说资金面的考验会更大，促销回笼资金是迫不得已。

对此，中原地产分析认为，市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。另外，随着供应压力的增大，政策效应或将体现为降价的全面蔓延。往年“金九银十”量价齐升的景象将难重现。

预测

销量向大开发商集中，新一轮洗牌启动？

当楼市低迷的时候，并非所有的开发商都饿着肚子，一些品牌强势、口碑较好、开发运营能力强大的开发商反而在淡市中切走了更大的市场蛋糕，市场的集中度也有所提升。

据同致行提供的数据，就销售集中度来看，2011年上半年楼盘销售套数TOP30项目共销售商品房15575 套，占全市商品房销售总套数的53.96%，集中度较去年有明显提升。

“房地产市场结构调整的结果就是，市场份额向占据排行榜的前十名开发商集中。”建业集团董事长胡葆森曾预测，经历过多年的市场调整，在郑州这样的城市，前十名的开发商将占据越来越多的市场份额。

数据也证明如此，据恒辉机构的统计显示，郑州市的前十强卖掉了郑州市1/3的房子，中原万达广场、二七万达广场、蓝堡湾、绿地等几个项目不仅成了上半年销售榜的排头兵，也成为淡市中的热销代表。

对此有分析人士认为，调控以来开发商阵营的确出现分化。有背景的房企融资方式更加多样，快速拿地、快速开发的高周转运行模式的开发商也获得迅速扩张，而没有任何竞争优势的开发商正面临被市场淘汰的命运。

“此次调控之后，房地产市场将更加规范，楼市洗牌的结果是一些实力不够的开发商将出局。”郑州永威置业有限公司常务副总马水旺在3月初的预言现在看起来正在变为现实。

相关数据

办公用房

办公用房预售面积1.95万㎡，环比上升100%，同比下降24%；销售面积4.95万㎡，环比下降25%，同比下降50%；销售均价12323元/㎡，环比上升0.3%，同比上升47%。随着住宅市场政策调控的不断深入，不受限购的非住宅市场逐渐受到投资者的青睐，同时也缓解了部分开发商的资金压力。

商业用房

本月商业用房预售面积13.63万㎡，环比下降5%，同比上升155%；销售面积2.67万m2，环比下降52.4%，同比下降66%；均价为18127元/m2，环比下降9%，同比上升73%。

区域市场

金水区以6.27亿元的销售额位于榜首，其次是郑东新区，销售额为5.58亿元，郑东新区依然领跑郑州住宅房价，因金水区、郑东新区配套完善、升值潜力大，成为投资者竞相投资的热土。