专家点评郑州楼市出城记

对房地产业来说，在郑州城区房价不断攀升、国家楼市调控政策不断出台、保障性住房建设指标必须按时完成的形势下，“出城”成了一个不得不面对的现实选择，对于购房者来说，“出城”也是一个不得不面对的问题。对于东方今报《地产全景画》推出大型报道“出城记”，相关专家纷纷发表了自己的观点和看法。

郑州大学建筑学院书记贾志峰：

“出城”应符合总体规划

“从政府方面看，‘出城’是城市扩张的需要，地域在调控范围之外、不对购房者限制并推动区域经济发展。”贾志峰说，政府应清楚，城市的发展绝不是摊大饼式的发展，而应是功能分区明确、组团式、卫星城市的模式，应科学论证、广征民意、做好城市规划，并且一以贯之。每一地块的开发都应符合城市总体规划和区域控制性规划。

从开发商来讲，“出城”拿地相对便宜，还可享受相关的优惠政策，应该是有利可图。但要充分考察论证地段的位置，地段毕竟是房地产业的首要卖点。

从购房者来说，既然“出城”购房，当然把户型、面积、价格、交通等作为重要因素考虑，同时还要考虑生活、休闲是否便利，地段未来发展规划等问题。

综上所述，“出城”建房、选房的考虑原则主要有：地段符合城市规划要求，前景较好，容积率适中；地上出行交通方便，未来地上、地下交通便捷；地段周围生活设施齐全，有休闲去处；未来两公里内有商业、文化项目规划，房产有升值空间；小区内有物业管理，配套服务设施齐全，环境较好，户型合理，面积适宜，价格可以接受。

河南财经政法大学教授李晓峰：

“出城”是一种市场机会

“你们选这个点不错。”李晓峰开门见山地说，“出城”有两种力量在起着决定性作用，一种是来自城内推力，一种是来自城外的拉力。由此可见，开发商出城，有的是主动出城，有的是被动出城。

开发商“出城”的主要原因，一是城区土地日益稀少，地价日益昂贵。二是国家宏观调控也发挥着主要的推动作用。“最近，郑州没有再出现地王，所以说拿地成本也未必高，这主要是国家宏观调控起了作用，城郊不限购，便给开发商提供了机会。”

相对来说，城郊地价便宜，操作简单，竞争没有城区激烈，甚至还可以享受到一些地方的优惠政策等。

购房者“出城”，主要原因是，城郊房屋价格相对低廉，可以买到称心如意的房子。以前，也有人就这个问题做过探讨，究竟是在城区购买一套房子，还是用在城区购买一套房子的费用，到城外买一套房子和一辆汽车。

还有一种情况，在城区已有一套房屋，还想在城郊拥有第二居所，改善原有的居住环境。第三种情况就是投资。城市限购以后，发挥了“跷跷板效应”，有些投资商为了跑赢CPI，就会主动到城郊的非限购区域投资购房。这也是大家常说的“按下葫芦起了瓢”。

对于购房者来说，既然“出城”购房，必然要考虑自然环境、景观规划的优越性，至于教育、医疗等配套项目，短期内淡一些也无所谓。想购置第二居所的，还要考虑户型结构、房间面积等方面的因素。

河南财经政法大学教授刘社：

“出城”购房考虑要周全

“开发商要考虑‘出城’的购房者是哪些消费人群？”刘社说，一般而言，有这么几类人：年轻的刚需人群；年长的养老需求人群；富有的高端需求人群。除了都要求交通便捷、配套生活设施完善之外，不同的消费人群需要的房子类型是不同的。刚需人群和老年人群向往的是中等户型，富有的高端人群向往的是别墅、花园洋房大户型。年轻人向往高楼；老年人向往多层、小高层，还要有电梯；富有者追求的是社区品质，老年人追求的是环境幽静，年轻人追求的是价格便宜。

这些都是开发商应为购房者细心考虑的问题，否则，远郊楼盘有可能成为“幽灵社区”。

而对于“出城”的购房者来说，要算好经济账：房子是便宜了，但是交通成本（时间成本、购车成本、汽油成本、过路费）提高了；通信成本也可能会提高，有的县级城市通话费可能是长途；到“卫星城”去居住，原有的人际交往圈子没有了，新的人际交往圈子不易较快建立，“出城”定居后，可能很孤独，要挑战无边的寂寞；“出城”后，你的户口是否也迁出城？否则，孩子在义务教育阶段就要掏高价上学了。

鉴于此，打算“出城”购房的消费者，一定要对上述问题有充分的心理准备，权衡之后再“下单”。

河南王牌企划有限公司董事长上官同君：

“出城”是消费心态的转变

“地产出城是迫不得已，也可以说是房企主动出击寻找商机，也是王牌早在10年前就在关注的‘地产下乡’现象。”上官同君说，现在发展到实力房企出城寻找和投资郊区大盘项目，如旅游地产、工业地产、养老地产等复合地产项目。从下乡到出城，是房企不同的心理状态，也见证了郑州房企的成长心路历程。

他表示，出城也体现在国内一线城市的实力房企战略布局含三线城市在内的河南市地，近期包括保利地产在内的实力房企在河南市场动作较大。

至于如何出城，这是一个专业的系统工程，先说土地寻找，无外乎两种方式，一种是和政府联动，通过招拍挂市场拿地，另一种是收购民间存量土地，在2011年房地产宏观调控以来，土地招拍挂市场趋冷，而民间二手土地交易活跃，原因就在于此。

出城的项目如何定位，考验房企专业的市场研究和项目前期策划定位实力。上官同君认为，大盘项目考验的是房企的开发心态，也考验房企资源整合的能力，和传统的住宅、商业项目开发完全不同，出城值得肯定，但出城如何做得更好，对于出城的房企来说，是机遇和挑战并存。房企项目运营会面临一些全新的、从未接触过的专业领域，比如土地运营和城市运营商。聪明的房企会提前整合资源，被动地出城难免会被动。