郑州楼市总体走势平稳 新建商品房销售量降价稳

本报记者独家专访市房管局局长王万鹏——

郑州市实施限购政策以来，新建商品住房销量呈下降趋势，房价走势平缓，房价上涨趋势得到有效遏制；

在时间紧迫、任务艰巨的形势下，郑州市2011年开工建设和筹集6万套保障性住房的目标任务有信心、有能力确保完成；

强力采取有效措施，确保今后郑州新建商品住房按不低于10%的比例配建保障性住房的新规落到实处；

经济适用房一直以来都是新建住宅销售均价统计的一个重要内容，不存在影响真实市场表现的情况；

郑州市房管局发布的市场数据客观、真实、公信，不存在人为干扰市场、拉低均价的情况；

今年1~8月份，郑州市房地产市场运行形势总体平稳、健康，2011年新建住房价格控制目标，通过努力能够实现。

在一年一度的“金九银十”市场旺季到来之际，郑州市住房保障和房地产管理局(以下简称“郑州市房管局”)局长王万鹏接受本报记者独家专访，针对社会各界和本报读者热切关注的事关郑州房地产运行走势、房价控制目标、保障性住房建设、房地产市场数据等方面问题和话题，一一进行了详解和阐释。访谈中，王局长求真务实，娓娓道来，直陈己见，其言也真，其情也切，字里行间诠释着关切民生、把保障性住房建设放在首位的工作重心。

1限购政策下 郑州新建商品住房销售量降价稳

记者：今年3月2日，郑州再次出台“限购令”，相比于1月份出台的限购令，此次限购扩大了范围和对象，被媒体称之为“史上最严厉的调控政策”，郑州也因之成为继北京、上海、广州等一、二线城市之后正式出台限购令的第16个城市。郑州升级版限购令“靴子”落地之后的5个月来，郑州房地产市场成交量和价格的运行情况有何变化？这项新规的执行落实情况如何？

王万鹏：1月26日“新八条”出台后，郑州市政府及时出台了《关于贯彻落实国办发〔2011〕1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》(郑政〔2011〕13号)，按“新八条”、《通知》中对商品住房限购政策的具体要求，市房管局于3月2日出台《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》(郑房管[2011]10号)，在原有限购政策基础上，进一步扩大限购范围及对象，严格限购相关工作程序和流程。同时，还通过制定相应配套措施、开发相关软件、组织业务培训、持续宣传报道、设立咨询电话、实时监控核查等有力措施，保证了限购政策的有效执行。

限购政策执行后，我市新建商品住房销售量大幅下降，1~7月，同比涨幅分别为-48.16%、-40.96%、-59.38%、-69.58%、

-2.60%、-32.41%和-51.81%，总成交面积为277.43万平方米，同比下降47.05%。新建商品住房价格的上涨趋势得到有效遏制，根据国家统计局发布的数据显示，1~7月，郑州市新建商品住房销售价格环比涨幅分别为1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%、0.3%和0.0%，房价走势平缓并呈现出涨幅逐渐放缓的趋势。投资投机性购房需求被挤出商品住房市场，市场供求得到调整逐步趋于平衡，住房刚性需求占据主导地位，投资、投机行为得到有效遏制。

2开工建设和筹集六万套保障性住房建设的目标有信心、有能力确保完成

记者：保障性住房建设事关民生大计和社会和谐，是房管局各项工作的重中之重。据了解，郑州市今年的保障性住房目标任务是6万套，时至今日，这项目标任务的完成情况如何？今年能否确保这一目标的实现？

王万鹏：郑州市始终把“加快保障性住房建设，确保建设目标任务完成，有效解决中低收入群众住房困难”列为最重要、最急切的民生实事。今年分解到郑州的目标任务是54429套，是去年任务量的2.39倍，我市又在此基础上加压驱动，提出了力争完成开工建设和筹集6万套的目标任务，但受资金、土地等瓶颈制约，可谓时间紧迫、任务艰巨。

为确保目标任务完成，郑州市紧紧围绕“突出公租房，确保廉租房，淡化经适房，加快棚改房”的工作思路，以强化目标管理为抓手，通过增加土地供应、拓宽资金渠道、提高审批效率等多项措施，有效破解制约瓶颈，大力推进保障性安居工程建设，取得了良好成效。

截至目前，我市已开工建设和筹集保障性住房57424套，占全年6万套目标任务的95.7%，其中廉租住房新开工2746套，经济适用住房新开工26683套，公共租赁住房新开工24753套、租赁筹集2269套，棚户区改造开工973套。

通过目前实施情况看，我们有信心、有能力完成6万套的目标任务。下一步，将继续强化政府责任，狠抓保障任务落实；加强常态督察，适时把握项目情况；创新工作机制，破解棚改工作瓶颈；实施评优评差，扎实推进项目进展等措施，确保保障性住房目标任务的圆满完成。

3四大举措力保配建保障性住房

记者：按照郑州市政府出台的相关政策规定，今后郑州商品住房项目需按不低于10%的比例配建公共租赁住房、廉租住房，并将此作为土地出让前置条件，请问王局长，郑州市房管局采取了哪些措施确保该项政策落到实处？

王万鹏：按照郑州市政府《关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》(郑政〔2011〕28号)要求，新建商品房项目需按不低于10%的比例配建保障性住房，这项规定有效缓解了保障性住房用地供应不足和位置偏远的问题。目前，我们已对26宗土地按照文件要求出具了土地出让前置条件，共可配建保障性住房8373套，其中公共租赁住房5479套，廉租住房2894套。上述土地中已有4宗土地完成出让手续，共可配建保障性住房1055套。

为确保政策落到实处，我们将主要采取以下措施：一是严格执行商品住房项目配建保障性住房制度，凡出让方式供应商品住房用地(包含城中村改造项目)都要按照规定的比例配建保障性住房，并作为土地出让前置条件，纳入土地出让合同。

二是开发企业在取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》后，要到市保障性住房办公室进行图审核，签订《商品住房项目配建保障性住房合同》，并按照合同约定，确保保障性住房与商品住房同步备案(立项)、同步设计、优先建设、优先验收。

三是由开发企业提出申请，市房管局为其下达包括商品住房以及配建保障性住房在内的住房套型结构比例认定批复后，市规划、建设等部门再行为其办理后续相关手续。

四是要求在核发《商品房预售许可证》时，将配建的保障性住房单独登记备案。同时，对未按《保障性住房配建合同》实施配建的，将以《保障性住房配建合同》约定的回购基准价格的双倍为基准，并按规定放大配建比例后的配建面积，向政府缴纳保障性住房易地移建款，并将其不良行为记入企业信用档案。

4郑州房管局公布的数据客观、可信

记者：自2003年以来，郑州市房管局逐月发布郑州房地产数据及其分析，面向社会公开一个月度的商品房批准预售面积、市区商品房、二手房销售面积、销售均价等数据。这些透明公开的数据，不仅成为政府部门制定政策、法规的重要依据，也成为房地产开发企业的市场指南和购房者的购房指针。

近来，有读者和业内人士向记者反映，郑州市统计商品房均价的时候，为何将政策性的经济适用房纳入进来？这样会不会影响真实的市场表现？每月发布的市场数据有没有人为操控的因素，比如某一个月份，可以不让高价位的楼盘开盘、签约备案，从而人为地拉低均价？为何房管部门公布的数据与统计部门公布的数据存在差异？哪一种统计方法更趋合理？

王万鹏：经济适用房是保障性商品住房。按国家统计局《住宅销售价格统计调整方案》的统计口径，商品房包括新建住宅和二手住宅，其中新建住宅包括90平方米及以下住宅、90~144平方米住宅、144平方米以上住宅和保障性住房四个基本分类。同时，自2003年建设部开展房地产市场预警预报信息系统试点工作以来，经济适用房均作为商品住宅统计类中的一项。因此，无论是房管部门还是统计部门，无论是郑州还是其他城市，经济适用房一直以来都是新建住宅销售均价统计的一个重要内容，不存在影响真实市场表现的情况。

其次对于楼盘的开盘，我局一直遵循即时申请即时受理、审核、许可的原则，对符合商品房预(销)售许可条件的新建商品房项目，我局会在10日之内及时发放商品房预售许可证，准予其开盘销售；同时为简化程序，提高效率，我局将预售提交资料由以前的24项精简至13项，并将预售许可时限由原来的工作日改为自然日。关于联机备案，自2005年6月20日，我市对新批准销售的房地产开发项目全部实行了网上合同签订和联机备案，开发商和买受人签订商品房买卖合同时，必须通过设在各项目销售现场的“郑州市房地产开发企业管理数据联机备案专网”办理商品房买卖合同备案手续，上传相关信息至郑州市房地产管理信息系统相关数据库，这些数据一旦上传实时生成数据包，无法再予以变更改动。因此，不存在人为操控市场数据、拉低均价的情况。

对于房管部门公布的数据与统计部门公布的数据存在差异的情况，我认为是完全可以理解的，其产生的原因主要在于两个部门统计指标、统计方法和统计用途的不一致。

一是从统计指标来看，房管部门公布的是本地房屋均价比或混合均价，而统计部门公布的是房屋销售价格指数。简单来讲就是前者告诉你现在价格是什么，是对价格状态的反映；而后者则告诉你价格是如何变化的，是价格水平的变化方向、趋势和程度的综合指标。

二是从统计方法上来看，房管系统为算术平均，是将各类房屋混在一起的销售金额除以销售面积得出来的；统计部门为链式拉式公式，即加权平均，是根据楼市产品供应结构，将不同房屋分门别类后，利用统计学方法计算出来的。方法不一样所以数据不一样，这是两个部门数据不一致的最根本原因。

三是统计用途不一致。统计部门是按照《中华人民共和国统计法》要求进行统计的，其调查统计范围深入国民经济各个领域，房地产只是其中一个方面，其意义在于整体把握各行业发展现状及走势，为制定、调整和检查各项经济政策提供依据。而房管部门是按照住建部信息公开的要求，根据行业惯例对本地区本行业相关数据的调查、统计、公布，其目的在于为本地行业发展及群众置业提供直观指导。因此我们认为统计部门的数据更权威，这也是为什么国务院把统计部门发布的价格统计指标作为考核各地新建住房价格控制目标是否实现的原因。

5郑州房地产运行走势总体平稳 前景看好

记者：请您从宏观大势上对今年1～8月份郑州房地产运行走势进行归结。

王万鹏：2011年以来，按照中央房地产宏观调控政策精神，我市房地产调控力度不断加大，行政和经济手段并用，通过实施限购、出台房价控制目标、调整税费、收紧货币政策、严厉信贷政策等措施，有效遏制了房地产市场的投资投机性需求，使供求关系更加平衡合理，房价涨幅逐步缩小，房价过快上涨势头得到遏制，房地产市场整体走势平稳。

同时，受宏观调控背景下供求关系偏向买方市场，行业竞争环境日益激烈，市场对住宅品质要求越来越高，开发企业正向集约型、精细化调整转型，并积极提升产品品质积极应对市场变化。因此，未来会有越来越多的绿色、宜居、低碳环保产品在市场上出现，市场整体产品的品质将大大提升，供应类别将更加丰富多样，整体行业发展将更加持续健康。

此外，随着“建设郑州都市区、实现跨越式发展、形成中原经济区核心增长极”战略的实施，未来一个时期内，居住、商业、办公等各种物业都将产生大量需求，将给房地产企业带来无限商机，为我市房地产业发展带来潜在的发展空间。同时，也将吸引更多的国内知名品牌房企进入郑州，给郑州房地产业增添新的活力。我相信，郑州房地产市场将迎来更大的发展机遇，肯定有一个健康的发展前景。(记者 刘文良)