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郑州房价拐点已经到来

http://www.hnfczl.cn 2011-10-21 来源: 郑州房产网

“金九”和十一黄金周楼市成交以惨淡收场，开发商梦碎“金九银十”。有机构预计，由于房企业绩同比下滑，为实现资金快速周转，开发商在四季度会加大推盘量，供过于求现象更加突出，或成降价最根本因素。

与此同时，银行悄然提高了房产信贷门槛，不仅二套房贷从严从紧，首套房贷也提高了利率，大量刚性需求被遏制，市场成交再受冲击，加速楼市拐点来临。

成交下降，拐点基本来临

日前，《货币战争》作者宋鸿兵在微博里写道：“每个人的手机所收到的推销房子的短信，其实就是最好的危机信号接收器。如果推销房子的短信密度越来越高，危险离你就越来越近。”如今，不少人手机里的房地产促销短信不断增多，也证明郑州楼市不断下行的事实。

“我刚刚看到一份九月份的市场数据，显示九月份郑州卖了4116套房子，该数据可能与官方数据有一定出入，但足以证明九月成交不热的现实。”一位开发商负责人告诉记者，如果“金九银十”都维持在四五千套的月成交数量的话，证明郑州楼市拐点已经到来。

而据克尔瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构的统计显示，从今年3月份限购细则施行至今，从成交走势看，郑州楼市各月成交量同比均出现不同程度的下降，1~8月累计成交323.5万㎡，同比下降47.2%。

郑州楼市持续低迷，反观全国市场，也面临拐点。据最新统计数据显示，9月份全国70个大中城市新建住宅价格，环比上涨城市24个，下跌17个。整体增幅由8月的0.02%，回落至0.003%，基本止涨。二手房价格环比下跌城市25个，上涨城市24个，下跌数量首次超过上涨数量。

新盘扎堆入市，未来依然很艰难

“金九”和十一黄金周以惨淡收场，开发商梦碎“金九银十”，房企业绩同比下滑两三成，为实现资金快速周转，开发商在四季度会加大推盘量。

据郑州某网数据监控中心统计，郑州2011年四季度共47家楼盘（含商业、写字楼）推新，其中住宅为42个，商铺2个，写字楼3个，纯新盘占28个，包括3个写字楼和2个商铺。而在今年的1~6月，郑州楼市共开盘54个，三季度开盘项目49个，郑州四季度开盘量占全年的31%。

“实际上，8、9月市场放量一直较大，但由于成交数据存在一定的滞后性，所以备案量上的增长表现不甚明显，但从我公司代理的项目在国庆期间的成交量来看，较此前已有一定增长，相信整个市场也是如此，近期成交量将会有所反弹，但这仅属于供应放量后的技术性反弹，在市场未真正松绑之前，未来数月的市场成交不会有较大起色。”一位代理公司的负责人预测，市场将继续保持缓慢下跌的趋势。

潜在供应稳定释放，成交量受限购影响下降明显，使得郑州楼市供过于求的现象更加突出。据克尔瑞机构统计的数据显示，从郑州楼市今年前八个月商品住宅新增供应和成交情况看，新批预售459.98万㎡，同比增长5.1%，供求比达到1∶0.7，市场表现为供过于求。

“现在郑州的存货销售周期大概是9个月，出现大幅度的降价估计得有15个月的存货。”一位业内人士分析说，目前的供求结构虽然尚不足以构成大幅度的降价，但已经具备了基本条件，未来会很艰难。

刚需遭抑制，加速拐点来临

随着房价下降的趋势越来越明显，愈来愈多的购房者开始将购房提上日程，但突如其来的首套房贷利率升高，给大量踌躇满志的刚需购房者重重一击。

“现在首付高了，利息也高，我今年不打算买了。”在一家房地产公司供职的朱凯乐直截了当地表示，虽然房价有所下降，但在利率上升的抵消作用下，实际价格并没有下降多少，他选择观望等待。

“首套房贷利率上调对于开发商又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到刚需客户的购房心态。”针对部分银行提高首套房贷利率的消息，一位业内专家认为，此举将大大抑制刚需购房者购房意愿，进而对楼市成交产生冲击，加速楼市拐点的到来。

该分析人士称，首套房贷利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。房地产市场的火爆主要是投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。

楼市速评

这市场变化快

10月18日上午，国家统计局新闻发言人盛来运在答记者问时表示：房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产调控取得积极成效。

诸多迹象证明，房子降价已成必然，调控之初的预想状况正在一步步变为现实：成交走低，价格松动，行业入冬，政策见底。

房子要降价了，买房似乎顺理成章，但在上升的利息和利率面前，房子降的价钱都被银行收走了，对于巴望着省点儿钱的刚需购房者而言，无异于刚出狼窝又入虎口。