陈正：龙年楼市走向五大猜想

　　除了一线城市，杭州、南京、武汉等地春节商品房成交量均为近年来“最低”。龙年楼市惨淡开局或许不值得一提，毕竟春节期间走亲访友、出外旅游等客观因素在很大程度上影响了楼市成交。然而种种迹象表明，龙年楼市必定不会是平静的一年，楼市调控的最终走势会如何？房价能否延续下行趋势？开发商的让利促销能否持续？

　　猜想1——楼市调控名存实亡 或出现实质性松动

　　不得不说，楼市调控在控房价的效果上是立竿见影的，自楼市调控实施以来，重要城市房价止住了疯涨势头，四大一线城市的房价更是应声而降。然而，楼市调控各项政策一路走来，顶住了各方的质疑压力，却慢慢“变了味”。

　　先说说“限购”政策，自北京推出国内首个“限购令”以来，先后有46个城市跟进，所以限购令更像是地方政府自发推行而非中央强制要求执行，正因为如此，限购城市始终停留在46个上，非但没见扩容，期间还出现过佛山变相松动限购的情况。另外，46个限购城市大都设定了限购期限，虽然住建部曾知会地方政府，要求继续执行限购令，但仍有20多城市不买账，至今仍未表态是否延续限购，总体来说，限购政策前途并不明朗。

　　再说说“房价控制”政策，从去年年初开始，有超过600个城市纷纷发布了年度房价调控目标，大多数城市的调控目标与当地GDP、人均可支配收入增速直接挂钩。一旦和GDP扯上关系，就不难理解为何数轮调控之下仍难见房价出现实质松动了，试问在“保八”、“稳增长”的前提下，有多少个地方政府的年度GDP目标会设定为负增长？“控房价”说白了就是借着“经济增长”的幌子让房价暗着涨。这明显是一项严重变味的楼市调控政策，若不弃用，国内房价永远不会有合理回归的一天。

　　近日市场传出中山将“限价”标准由之前的5800元/平方米调整至6590元/平方米的消息，此举被看作楼市“松绑”信号，2012年紧缩的楼市调控政策或将出现实质性松动。

　　猜想2——房产税难有市场 全面铺开几乎不可能

　　虽然从不缺乏“力挺者”，但是房产税试行效果究竟有多差，相信不用我多说。房产税过于保守的小打小闹注定了它没有市场，也许今年上海和重庆两地还将继续试点，但是如果不在征税范围或者征收方式等方面做出调整，房产税非但没有全面铺开的一天，也许不久后就会被叫停试点。

　　猜想3——去库存化时代 开发商把促销进行到底

　　过去的一年对于开放商而言无疑是最难过的一年，在银行收紧银根以及库存节节攀升的情况下，一向不差钱的开放商陷入了资金链紧张的窘境。在苦苦熬过2011年之后，大多数房企开年工作重心都放在资金回笼以及追求销售的完美开局上。因此，降价促销将是节后楼市主题曲，一线房企万科、绿城、恒大、龙湖等节后应该会有持续的促销活动。不过，寄希望于后期楼市调控松动，房企的打折力度或许有所保留，很难再出现去年30%的降价幅度，多在10%-20%不等。

　　猜想4——真实刚需释放 楼市进入买方市场

　　2011年购房者看跌房价的观望心理压住了很大一部分的真实刚需，这部分刚需会在开放商一轮又一轮打折促销活动的“诱惑下”被释放，加上差别化住房信贷的实施，以民生保障为出发点的购房需求将得到支持，届时将有大量的购房者出手置业，房地产行业将进入买方市场。

　　猜想5——400百万套保障房入市 楼市将迎小阳春

　　相对于商品房，保障房因其价位较低而深受追捧，按照“3600万套保障房建设计划”，今年将有400万套保障房竣工，随着这部分房源的入市交易，房地产市场将一扫成交低迷的阴霾，迎来短暂的小阳春。但是毕竟“僧多粥少”，由于中国需要置业的群体过于庞大，400万套房源根本满足不了这部分人的需求，因此这个小阳春持续的时间不会太长。

　　猜想归猜想，2012年楼市走向究竟会怎样应该视国内经济大环境以及楼市政策变动情况而定。开放商方面不该盲目乐观，谨记现金为王，消化库存、回笼资金才是王道；购房者层面，如确实有置业需求，当房价降到自己能够接受的心理价位，就不该再继续观望，该出手时就出手。
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