2012河南土地市场 波澜不惊下的暗流涌动

土地是房地产开发的基础，因此土地交易市场的脉搏，既能反映出房地产市场的点滴变化，也能预示未来走势。

以限购为代表的楼市调控，不仅没有收手的迹象，反而越来越表现出加码的倾向。受政策影响，郑州市楼市成交量明显下滑。市场前景不明朗，让部分开发商看空后市，亦影响房地产开发的前段——土地市场。今年前8个月，郑州市共挂牌出让34宗地，其中多为工业用地，住宅用地仅为11宗。但在上周举行的土地推介会上，却一次性推出8宗地，其中包括6宗住宅用地。

同时，据东方今报记者观察，在土地市场的波澜不惊下却是暗流涌动，一线房企大鳄抢滩，本省实力房企“上山”“下乡”拿地，外省亦已出现个人拿地的动向。各方频频动作，是否可就此预测，在即将到来的第四季度，土地市场会出现一波“抄底”热流？

【市场】前7个月土地成交价款降近六成

9月16日，郑州市土地储备中心举行了郑州2011年储备土地推介会举行。推介会上，记者了解到郑州市今年前8个月共挂牌出让土地34宗，成交15宗。出让总面积为4426.023亩，出让总金额为665336.97万元，出让均价150.324万元/亩。其中住宅用地11宗，总面积为1212.138亩，均价350.17万元/亩，其中最高出让单价达1503.92万元/亩，出让最低单价是74.61万元/亩；其余4块为商业用地。

面积下降，出让均价却在上涨。与去年同期相比，住宅用地出让面积下降67.55%，但出让均价却上涨338%。

上半年土地交易市场出现了迅速降温，3月是转折点。郑州市统计局发布的数据表明，今年1~3月，郑州市开发企业购置土地100.8万平方米，同比增长24.5%；待开发土地面积96.4万平方米，同比增长205.5%。但是3月以后，情况急转直下。前7个月综合来看，郑州市开发企业共购置土地182.6万平方米，比去年同期下降56.9%。土地成交价款28.0亿元，同比下降58.0%。

从郑州市国土资源局官方网站公布的土地出让信息来看，前6个月出让的多是工业用地，7月出现了大量的经济适用房用地，住宅用地少之又少。

【政策】“竞配建”有效遏制“地王”

此次推介会上推出的8宗地中，涉及住宅用地的就有6宗。众所周知，每年三、四季度都是土地的供应高峰期，而据此前国土资源部的数据显示，上半年住房用地供应确实只完成了全年计划的26%。

阳民管理策划有限公司、经济学博士周阳民认为，这是政策效应达到某种程度后，地方政府部门作出的一种反映。据他推测，未来一年到一年半之内还会有大量土地推出。一是在城市化进程和需要拉动经济的大背景下，必定要大量释放土地；二是随着各地政府部门的调整到位，土地市场必定会出现新的动向。

上半年的土地市场，另一个不得不提的变化就是拿地方式的改变，拿地进入“竞配建时代”。今年4月以来，凡郑州市国土资源局挂牌出让的城镇住宅和商业用途的土地，都采用了这种竞价方式。

比如今年6月17日上午，郑州市国土资源局对位于郑州市郑大南路西、桃源路南一宗住宅兼容商服用地，和位于长江路北、碧云路西的一宗住宅用地，采用“限地价、竞配建”的方式挂牌出让。

根据这两块土地的挂牌出让公告，当前一块土地竞价达到楼面地价5539.77元/平方米、后一块土地竞价达到楼面地价5530.8元/平方米时，土地价款不再增加，转入“竞配建”方式进行，以配建公共租赁住房面积多少确定竞得人。最终，这两块地都被正商[简介 最新动态]置业摘走。

郑州市国土资源局交易中心副主任杨亚平当时向媒体表示，这种竞价方式既可有效限制地价过高，防止出现新“地王”，又可将保障房建设落到实处。

【引凤】地产“大鳄”纷纷抢滩

虽然总体上看来整个土地市场交易量下滑、波澜不惊，但实力房企们近来也动作频频。

在全国市场，今年8月，万科接连在北京拿下两宗地块，震惊业内。万科公司同时表示，今年下半年到明年上半年，拿地的机会可能好于今年上半年，他们分析称：下半年一些受调控影响较大的城市的土地市场可能出现调整，万科会在谨慎投资的原则下保持关注。

同样，另一位业内大佬潘石屹也认为，在“开发商缺钱，地方政府也缺钱”的情况下，现阶段的土地市场的确是拿地良机。金地集团[简介 最新动态]、融创中国等也都认为今年下半年至明年上半年是拿地的好时机，做好了拿地的准备。

在郑州市场，已出现了国内一线房企竞相拿地的情况。继恒大[简介 最新动态]、万达、华润之后，国内地产龙头企业雅居乐地产、保利地产也进入郑州市场。前者以合作方式取得郑州市天山路东、牛庄路南面积为54503平方米的一块土地，后者则与惠济区签下了68亿元“合村并城”的大单。

6月27日下午，中国房地产开发企业排名十强的雅居乐抢滩郑州，与河南省郑州市惠济区签下68亿元“合村并城”项目框架协议。签约项目位于郑州都市区建设十大规划组团之一的“惠济宜居高端服务业新城”布局范围内。名为惠济区大河路“合村并城”项目，选址北四环。拟分三期建设，一期总投资68亿元。

7月7日晚，保利地产公布了其6月份的销售简报。在公布业绩的同时，保利地产首次确认，公司通过合作方式取得郑州市天山路东、牛庄路南地块，用地面积54503平方米，容积率3.8，成交总价26323万元，土地用途为居住用地。公司拥有项目公司50%权益。

不仅雅居乐、保利等一线房地产企业已经涉足郑州市场，亦有消息称万科、碧桂园等其他一线房企也看好河南市场。加上已经进驻郑州的绿地、绿城、恒大、万达、华润等，在综合实力排名前十的房地产企业中，目前已有一半以上的企业进入郑州市场。

作为专注于河南二手土地交易的王牌投资管理有限公司，今年上半年也接收了不少一线外企的合作，有的委托其关注二手土地的购并、兼并，有的委托其进行拿地前的调研工作。王牌投资的负责人上官同君称：“拿地越来越专业化，这是以前没有出现过的现象。”

【筑巢】本土企业“上山”“下乡”

而实力强劲的本土企业，今年上半年在土地市场也有不少动作。16家本土品牌房企抱团拿下迄今省内最大的土地一级开发项目。

去年8月22日，由河南建业、正商集团、天伦、东方今典、美景、亚新、楷林、亚星、嘉亿、超达、泰宏鼎盛、金基不动产、绿都、永威、河南宋基、河南三杰共16家河南房地产企业发起，并共同注资12亿元组建了河南地产商会投资股份有限公司。这家公司是国内首期注册资本最多的房地产企业联合体。

潜行近一年，今年8月，河南地产商会投资股份有限公司与河南省新乡市人民政府签约，接手平原新区原武古镇风情区土地一级开发业务。

河南地产商会投资股份有限公司总经理赵进京透露，此次签约的项目一期占地约1平方公里，投资规模10多亿元。据称，项目二期约2平方公里的一级土地开发不久也将签约。

16家企业基本是当地房地产市场上最活跃的开发商。有数据显示，他们的销售额累计约占据河南房地产市场的10%。

而前文提到的建业住宅集团与河南煤业化工集团的联合，也属大品牌房企的“联合纵横”。

如果说，郑州大品牌企业到市地拿地可称之为“下乡”，那么市地龙头企业到郑州拿地则可形象地比喻成“上山”。

今年8月，来自漯河的昌建地产逆市进入郑州，以高出起始价1.84亿元的价格获得郑州市南阳路一地块，该地块紧邻建业壹号城邦。不只昌建地产，有消息称，平顶山集房地产开发、销售、建筑施工、物业管理等多元化产业为一体的大型综合性企业河南佳田实业集团有限公司近日将总部迁至郑州，并开始招兵买马。

【猜测】土地“抄底”时机已到？

政府释放大量地块，国内房企大鳄纷纷拿地储备，本土企业纵横联合寻地，民间资本开始涌入土地市场，难道真如一些业内人士所推测的“土地抄底”时代来了？东方今报记者走访了部分开发商和学者。

河南美景鸿城置业副总理陆相华认为，当所有人都不太看好的时候，或许机遇已悄然而至。以目前形势而言拿地成本相对较低，或许是个好机会。

河南财经政法大学教授刘社认为，在市场不景气时入驻，拿地成本相对较低，再加上郑州房地产市场有不错的发展空间，所以能吸引开发商拿地。而上官同君则认为，土地的“底”和房价的“底”一样，很难“抄”，不到迫不得已，很难见“底”。此外，就算整个消费市场的需求在萎缩，尽管土地很便宜，但是拿了之后未来就会面临无法消化的风险。

土地是房地产开发的基础，因此土地交易市场的脉搏，既能反映出房地产市场的点滴变化，也能预示未来走势。

以限购为代表的楼市调控，不仅没有收手的迹象，反而越来越表现出加码的倾向。受政策影响，郑州市楼市成交量明显下滑。市场前景不明朗，让部分开发商看空后市，亦影响房地产开发的前段——土地市场。今年前8个月，郑州市共挂牌出让34宗地，其中多为工业用地，住宅用地仅为11宗。但在上周举行的土地推介会上，却一次性推出8宗地，其中包括6宗住宅用地。

同时，据东方今报记者观察，在土地市场的波澜不惊下却是暗流涌动，一线房企大鳄抢滩，本省实力房企“上山”“下乡”拿地，外省亦已出现个人拿地的动向。各方频频动作，是否可就此预测，在即将到来的第四季度，土地市场会出现一波“抄底”热流？

关键词:河南土地市场