郑州房价5000元合理预计今年下调15%

　　3月19日上午，刚刚从“两会”归来的全国人大代表、建业集团董事长胡葆森，在建业新近落成的中原会馆约见了省会主流媒体记者，与大家就小城镇发展、房地产行业趋势、房价走势等问题，进行了深入的交流与探讨。

　　今年两会，胡葆森共提交了四个议案，分别是：重视城市“夹心层”社会权益、实施区域差别化房地产调控、加快小城镇发展、深化足球职业化改革，受到了业内外较大关注。

　　记者 梁冰

　　加快小城镇发展 推进中原经济区建设

　　10年前，建业开始实施省域化战略，用10年时间完成了在全省18地市的布局。从2010年起，建业又开始进入一些县域城市，目前已经在全省十几个县城安营扎寨。

　　“随着新型城镇化建设步伐的加快，也为建业的发展战略带来了契机。”胡葆森说，现在，很多县和镇的建设在并步进行，也就是说在进行县级城市化的过程中，镇也在同步建成，“两步并成一步走了”，所以建业进入镇的时间表很可能要提前。

　　然而，在参与小城镇建设的过程中，胡葆森发现，大中城市挤占了小城镇发展资源，影响小城镇发展；公共财政投入不足，小城镇财政收支不平衡；融资体系滞后，信贷市场资金供给有限，建设资金压力大；土地流转制度存在缺陷；小城镇普遍规模小，特色产业缺乏，就业、医疗、教育、社保等小城镇综合配套体系不完善，对产业和人口的吸聚作用有限。

　　因此，在《关于加快小城镇发展 全面推进中原经济区建设的建议》的提案中，胡葆森提出了5条建议：总结小城镇试点经验，加快推进小城镇行政管理体制改革；加大金融支持力度，缓解小城镇建设资金压力；加大财政扶持力度，增强小城镇发展活力；完善土地流转过程中合理的收益分配机制，推进小城镇和谐发展；明确小城镇规划建设主体，使小城镇发展具有持续推进动力。

　　“今年是建业的20周年，我们要从今年开始加快进入县级城市的步伐。在此期间，可能要分为三个阶段，今年、明年是一个阶段，进入30个县城；剩下的六七十个县城会分成两步，在未来十年内完成。最后共计要进入河南的100个县城。”胡葆森说，“建业‘三十而立’，我们要在建业30周年的时候，把自己的产品开发到河南的100个城市，这是我们的大战略。”

　　在胡葆森的理解中，新型城镇化不是拆旧村建新村，也不单纯是拆旧房建新房的过程，而是撤自然村并中心村、撤村并镇、撤村直接并成社区，现有生产、生活方式发生巨大变革的过程。

　　在这场变革中，河南每年会增加1000亿元以上的投资，这对于房地产商来说，是巨大的机遇。

　　调控政策“一刀切” 制约城镇化发展

　　在提案之一《关于实施区域差别化房地产调控政策的建议》中，胡葆森写到，在国家一系列限购、限贷、限价等房地产市场宏观调控政策措施的作用下，投机、投资性需求得到明显抑制，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，多数城市房价环比出现下降，房地产市场宏观调控的效果正在显现。

　　在胡葆森看来，中央政府实施房地产市场宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨，保障民生的做法，无疑是正确的。但在落实房地产市场调控政策措施时，未充分考虑不同区域所处的不同发展阶段，采取“一刀切”的做法，不仅影响到城镇化加速发展的中原经济区建设，而且也不利于全国区域经济的协调发展。

　　在3月19日的媒体见面会上，胡葆森对自己的看法进行了解释与分析。他说道，2010年河南省城镇化率为38.8%，远低于全国49.95%的平均水平，而一线城市及部分沿海城市的城市化率在60%以上，西部一些省份还在30%左右。

　　“如郑州，是拥有1亿人口大省的省会，但户籍人口不足3500万，刚刚到全省人口的3.5%。那么作为一个省会城市对全省经济的拉动能力是不够的。现在又要加快中原经济区建设，从扩大省会城市规模这个角度来看，与当前执行的限购、限贷政策有一定的冲突。”胡葆森表示，在这种城市化率不平衡的情况下，采取“一刀切”的房地产调控政策，会在一定程度上制约农业人口、外来人口落户城镇，影响城镇化发展。

　　因此，在本次两会上胡葆森再次建议，对于城市化率有巨大差别的城市，在政策的制定与实施上希望区别对待。如实行区域差别化的限购政策、住房按揭政策，以及保障房配建区域差别化政策。

　　预计郑州房价下调15% 每平方米5000元算合理

　　“过去的10年，郑州房价的增涨速度，大家有目共睹。”胡葆森说道，以联盟新城为例， 2004年推出第一期的时候，一平方米卖4000元；到了2010年12月17日推出第七期的时候，它的房价是19500元。同样的品质，同样的建筑形态，旦价格上涨了近5倍。

　　但是，从去年3月1日开始郑州实行了“限购令”，致使郑州楼市的成交量急速下滑，去年全年只成交了6万多套，与往年相比，下降了将近50%。

　　今年的政府工作报告，已经定下了房地产市场的基调，那就是“调控方向不变”。 在这种大背景下，郑州的房价将呈现何种走势？胡葆森预计，会下调15%以上，甚至更大的空间。

　　他具体说道，供求关系决定了价格，成交量急速下跌，房地产商就要加速资金回笼，势必会施行多种多样的降价策略。先前，包括万科、恒大在内的很多楼盘降价幅度超过了20%，龙湖这些具有代表性的全国大地产开发企业，在新楼盘的开盘策略上，普遍出现大幅度下降。目前，郑州的很多地产商在推出新楼盘的时候，对定价都已经开始下调了自己的预期。

　　那么，郑州的房价应该在多少算合理呢？胡葆森表示，5000元是郑州房价的合理价位。

　　为此，他分析道，去年郑州市的人均收入大概在2万元左右，三口人之家就是6万元钱，通常所说的房价的合理价位，一般在家庭收入的8倍以下，也就是40多万元。以80平方米的房子算，大概就是每平方米5000元钱。

　　“所以说，郑州市的平均房价在5000块钱，应该是比较合理的价格。”胡葆森同时表示，但是还有一种现象不能忽视，就是来郑州买房的人有一半以上来自全省其他城市，这又是一个空白阶层，这个阶层都是年家庭收入超过6万元的，因此，就全国省会城市来看，郑州的房价在六七千元应该比较合理。