郑州楼市“红五月”过后 以价换量仍是主旋律

5月对于楼市而言，一直是黄金销售期，因此素有“红五月”之称。在此时，开发商推盘活动不断上演，各种促销优惠“杀手锏”层出不穷。

而实际上，从4月下旬开始，开发商就已开始积极入市，加大力度备战楼市“红五月”。从5月份前两周郑州楼市成交量来看，刚需成交延续前几个月的上扬态势。而作为一年一度的销售旺季，5月对于房企上半年销售业绩至关重要，“以价换量”或许是实现企业现金流良性循环的一个有效途径。

一个现场

凌晨2点，有意向购房者仍在排队

5月19日，中原新城公园一号在开盘前一天意外遭遇“围攻”，截至第二天凌晨2点多，仍有诸多意向购房者前来排队。

陈女士和老公带着6岁的儿子在19日晚上6点来到售楼处，现场人太多，直到8点多还没排上，“后来儿子在老公背上睡着了，但是都排这么久了，也舍不得离开，只好俩人轮流背着儿子等。”

一种现象

本打算等一等，现在“不淡定了”

“内部员工价，震撼8.8折，另送1200元/平方米精装，买主城区秦岭路79平方米~88平方米两房三房。”这是胡博接到的第六条卖房短信，在跑遍了郑州几乎所有的售楼部，并且在几个楼盘下订之后，他的手机几乎成了售房短信的重灾区。

“最近这段时间，有低首付的，有打折扣的，有优惠10万元的，还有卖房送车的，不管房子咋样，但这些优惠条件看起来真让人眼热。”胡博坦言，最近各种楼盘热销的消息和各种优惠信息纷至沓来，本来打算等一等的他，已经开始不淡定了。

事实上，随着“低首付”和“打折卖房”在楼市成为常态，不少刚需购房者开始选择入市。4月28日，郑州美景芳邻项目开始认筹排号，现场的情况远超购房者杨斌的预期，“排号队伍一直从售楼处延伸到外面的马路上，年后至今我一直在看房，这是我见过最火爆的场面。”

一组数据

存款准备金率下调，五月单日成交249套

中国人民银行决定，从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第二次下调存款准备金率。

存款准备金率下调，不论对开发商销售，还是购房者贷款，都将产生一定的促进作用。连SOHO中国董事长潘石屹都情不自禁地在其微博上表示，“对房地产投资是重大利好消息”。

而对于购房者来说，分期付款最痛苦的贷款环节或许在此次存款准备金率下调的春风下变得相对容易。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此次“降准”后，各银行会拥有更多的信贷额度，将为差别化信贷政策继续执行提供更多信贷支持。

来自政策面的利好，反映在市场上则是成交量的飘红。根据360房地产研究院监测系统数据显示，5月第二周郑州销售商品房2036套，实现销售面积206106平方米。其中，5月13日六区新建商品房网签144套，其中住宅网签141套；5月10日六区新建商品房网签215套，其中住宅网签196套；5月9日六区新建商品房网签238套，其中住宅网签209套；5月8日六区新建商品房网签238套，其中住宅网签217套；5月7日六区新建商品房网签249套，其中住宅网签235套。

一种声音

5月楼市回暖会出现

郑州楼市以刚需为主，前期有大量泡沫存在，但通过“新国八条”、郑州版限购令，以及温家宝总理在两会上的表态打击，投资、投机型已经排除出去，目前市场以刚需改善性住房需求为主；此外，以民生为导向的政策，包括首套房利率出现九折、甚至八五折，以及郑州个人住房公积金贷款限额上调至45万元，这些政策都让市场积压已久的刚需得到彻底释放，4月份“量跌价跌”的局面只是暂时的，5月的楼市就有可能出现‘价平量涨’的局面。

央行存款准备金率下调或使首套房贷利率随之下调，也让当下成为购房的好时机，随着5月置业潮的来袭，楼市的真正回暖是完全有可能出现的。

——新世界地产营销中心总经理陈伟霞

一次分析

价格跌下去，成交涨上来

在过去的几个月里，虽然各地的“微调”动作不断，但中央各部委对调控表现出一致的从严态度，短期内政策松动预期破灭，房企表现出积极和谨慎的应市态度，大中小型房企降价齐齐上阵，使得本次小阳春的“成色十足”。

根据郑州市房管局的数据，2012年1~4月份，郑州市市区商品住宅累计销售19211套（间），较去年同期上涨了36.7%；商品住宅累计销售面积182.38万平方米，较去年同期上涨了27.02%；商品住宅累计销售均价为6033元/平方米，较去年同期下降了1.29%。

上海易居房地产研究院副院长丁祖昱称，这轮成交回升伴随着价格的明显松动，而国企和央企是这一轮降价的主力军。“原来不降价的招商地产，今年以20周年的名义率先降价，取得了很好的销售效果；保利系、中海系在运作过程当中随行就市，更不用说像万科这种在多个城市都引领价格调整的房企了。”他认为，规模房企对于当下市场还是有共识的，“价格还是要动，不动是不行的。”

无论是郑州市场还是在全国范围内，“价格跌下去，成交涨上来”都是主旋律。在全国范围内，招商、绿城、星河湾都出现大幅降价项目。世茂3月促销态度积极，三个长三角项目全部开盘实现热销，最低5.8折。杭州成全国降价风向标，部分板块为抢客源已出现血战，降幅高达20%~30%。

郑州楼市

区位优势大，促销优惠少不了

在郑州，东风路与花园路附近一项目，1~4月份，接连登上郑州楼市销售排行榜，除了其自身的区位优势之外，8.2折的促销优惠正是主因。

实际上，为了能够顺利推盘，房企也推出了各种促销优惠活动，如东方鼎盛时代，报名成为VIP会员最高可享受购房4万元的优惠；升龙又一城一房至四房优惠后均价5800元/平方米，全款额外优惠3个点；永威东棠则推出了5万元抵8万元的开盘特惠……开发商大力度的促销对购房者而言无疑是个出手的好机会：一方面库存量大，选择范围很大；另一方面，优惠措施多，购房者可选到性价比较高的房源。

中小户型、中等价位住房受购房者喜爱

（数据来源：郑州市房产档案和信息中心）

自去年3月份郑州市实施限购政策以来，中档价位、中小套型的普通商品住房很受购房者特别是首次置业的刚性需求人群欢迎。

从图表中可以看到，2012年1~4月份，90平方米以下住房销售比例为54.21%，较2011年同期上涨8个百分点，上涨比例较大；90平方米~144平方米及144平方米以上的销售比例分别为40.55%、5.23%，分别较去年同期下降3.12%、5.11%。“刚需支撑楼市”的观点再次得到数据验证。

在这个小阳春里，但凡销售不错的项目，除了具备中小户型的特点之外，适中的价格也是撬动成交的法宝。从图中可以看到，5000元/平方米~7000元/平方米价位的中档住房比例为41.24%，较去年同期上涨8.41%。7000元/平方米以上价位的高档住宅比例为30.9%，较去年同期下降2.32%。中小户型总价低，功能比较齐全，可以满足居住需要，这点正迎合了刚需人群经济能力有限，又有强烈购房愿望的特点。目前政策稳定、购房理性，房地产市场相对平稳。