十年内郑州将形成新客站商圈

　　□东方今报记者 袁瑞清

　　▲▲新客站商圈将成郑东商业中心

　　河南省商业经济学会常务副会长 宋向清

　　新客站的建设，在宋向清看来，至少会给郑州楼市带来四大变化：第一，郑州楼市价格将在新客站区域形成峰值，并拉动郑州楼市均价提升。

　　第二，随着人们对新客站商圈的预期不断强化，商业地产在新客站将迎来新的投资热潮。

　　第三，新客站给居民带来的便利性将凸显，并由此吸引更多外埠居民到郑州购房置业。

　　第四，新客站特殊的地理位置将成为地产界争相展示企业形象的制高点，一批足以体现郑州城市新形象、新品位、新追求的楼盘将在此集中出现，展现开发商实力和品牌的同时，也重塑了古城新貌。

　　“围绕新客站将形成新的商圈，这是毫无疑问的。”宋向清表示，一是郑州市商业网点规划中已经将此列为郑州三大市级商业中心之一；二是新客站得天独厚的人流优势、交通优势、物流优势等，为其打造新商圈奠定了扎实的基础；三是从郑州市商圈布局上讲，新客站区域应该形成一个新型开放式商业中心。

　　对于新客站商圈的发展，宋向清也认为不是一蹴而就的，需要时间、需要培育、需要引导。而且，要确保新客站商圈尽快成熟，还必须要与现有商圈错位规划，要体现差异，突出个性，形成特色，竭力避免同质化和短期效应。

　　新商圈应该怎样定位呢？“我认为三点必须把握住：一是强化新型商业业态的引进，避免大而杂的传统百货、一般餐饮和低档住宿等。二是强化高端品牌和时尚新品的引进，避免中低档商品尤其是假冒伪劣商品等。三是强化电子商务和现代物流业的集聚发展，全面提升单位面积产出率”。

　　宋向清认为，新客站商圈是东区板块人流、物流、信息流、资金流、人才流和技术流等加速发展的重要推手。没有新客站的郑东新区将永远是一个静态的新区，新客站带给东区的是活力、是动感，是张扬、是流动，是内生凝聚力、是外埠向心力。如果说CBD是东区的大脑的话，那么新客站就是东区的心脏。

　　▲▲新客站商圈要与CBD互补

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司 上官同君

　　上官同君认为，研究郑州市城市发展定位“两核六城十组团”可以发现，两核是二七广场和郑东新区CBD。依此可以推断，郑东站是未来郑东新区的重要区域性商业中心，可以归类为“泛郑东CBD商圈”。就像郑州火车站毗邻二七商圈，列为泛二七商圈比较准确一样。

　　“郑东站的开通对于郑东新区商圈人气的迅速崛起，对于郑汴融城速度加快，王牌地产研究院认为均是利好消息。”上官同君表示，郑东新区商圈的兴起需要产业引导，目前以CBD为东区主核心区，商圈暂无特色可言，虽然商务、金融、商住云集，但是郑东新区还需要补上商圈弥补定位、品牌树立工程，新客站商圈形成一定是郑东新区CBD的互补，千万不可拔苗助长，让郑东站自成商业体系，毕竟一个商圈的崛起是一个系统工程。

　　“郑州城市框架不断拉大，商业中心及商圈正在发生微妙变化，主核心二七商圈呼唤升级豫商重振。区域性商业中心雨后春笋般不断涌现，商业地产不断升级，商机无限。郑东站准确的商圈定位是‘区域性商业中心’，商圈培育至少需要5到8年的时间”。

　　在上官同君看来，新客站早在3年前就是一个炙手可热的商业地产投资区域，写字楼宇诞生过曾经的地王，目前围绕新客站四周的物流、商业随着新东站开业临近，投资价值愈加显现。

　　这也说明，郑州城市框架的拉大，河南城市化以每年1.8%的速度快速增长，新的主题地产会不断涌现，聪明的地产商会前瞻性地研究城市化进程，寻找自己的新战场。比如当前的新型城镇化领域，提前能够读懂新商机的地产投资商会“春江水暖鸭先知”。故王牌地产认为，当前地产商应该具备城市运营商的水准，快速提升水准，寻找类似新客站这一类的地产投资新商机。

　　▲▲新客站商圈比CBD辐射力更强

　　河南合富辉煌市场研究部经理 王小焕

　　有研究调查数据显示，新客站板块的郑东新区，商业用房的成交量和成交价格的增长率，都高居郑州各区前列。从商家的嗅觉不难看出，投资人对该片区的看好。

　　王小焕告诉记者，从合富辉煌的统计数据来看，尽管今年楼市整体低迷，但新客站周边项目的销售情况还是十分不错的，比如新里·卢浮公馆4月份就成交了118套住宅，升龙广场4月成交写字楼31套，绿地之窗4月成交写字楼19套。

　　“新客站周边的楼盘销售情况还是比较好的，大多数客户看中的是片区未来规划前景，东区楼盘的价格普遍比其他区域的要高。”王小焕说，郑州因铁路而发展，郑东新区因新客站而跨越；建设新客站的意义远大于新客站的功用本身；站在未来看现在，新客站板块将发展成为郑州城市第三极，成为新的城市中心。

　　她说，在新客站区域内，不仅有高速铁路和高速公路，还有公交、城际铁路、地铁(轻轨)、出租车等多种交通工具。这种独特的交通枢纽的区位优势，使其成了标准的“商业孵化器”，这里很快会成为郑州市重要的物流商业中心。

　　“目前，一部分商业项目已经启动，在我看来，这里更适合做长期投资。而在前期投资时，适合做一些超市、便利店等商铺，办公类、物流类的商铺也会受到青睐”。

　　她表示，目前新客站土地出让以商务金融为主，如果从商务金融的辐射力来看，这里甚至比郑东新区的CBD辐射力更强。据分析，CBD主要是靠内部拉动的一个区域，但新客站不一样，它可以辐射到整个中部，可以看到，目前，除了地产商，包括商丘办事处、焦作办事处、三门峡办事处也都在这里拿地，可见它的辐射效果。至多十年，新客站商圈必然形成。