马光远：房地产调控再次面临崩盘的危险

　　根据一些房地产上市公司披露的信息，以及有关机构的统计数字，在5月份，包括万科、恒大、中国海外以及保利在内的四大地产商销售均突破百亿元；北京市住房成交量连续3个月突破万套，直追房地产市场最火爆时的数据，在成交明显放量的同时，无论是二手房，还是新房价格都出现了明显的跳涨，中原地产人士估算，热点区域二手房二季度以来已上涨约10%，北京市住建委官网的统计也表明，今年以来，包括分期开盘的项目在内，新开盘项目累计共76个，截至6月上旬，21个项目年内成交均价出现一定程度上涨。

　　一方面是高层不断强调“坚持房地产调控不动摇”，另一方面，却是房地产市场在不断的实质性利好的刺激下，逆政策、逆宏观经济的明显回暖。而市场上不断出现的传言更是在购房者之间蔓延着令人窒息的恐慌。试举两例：一是《投资者报》前段时间报道说，不愿意透露姓名的发改委内部人士表示，调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重，但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。因此，松绑房地产可能是“救市的第二张牌”，尽管这个消息后来发改委辟谣，但很多购房者却宁可信其有，不敢信其无；二是媒体报道，在央行决定降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发“特急”文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。七折利率尽管一直没有取消，但在房地产市场极度敏感的时候，以一个“特急”的文件强调，其中用意，令人回味。这两则消息引发的焦虑，很显然，让住建部新闻发言人最近再次表示“坚持房地产调控不动摇”的表态显得非常苍白。

　　按照基本常识，在宏观经济明显下滑的情况下，房地产不可能逆宏观经济而动。笔者研究房地产市场这么多年，对中国房价的复杂逻辑早有领教，但在全球经济一片低迷，中国经济下滑势头非常明显的情况下，高高在上的房价却显示出其顽强的生命力，这其中的缘由，真的值得反思。在宏观经济衰退，房价依旧畸高的情况下，所谓的“自住需求”的入市推动房地产回暖几乎可以肯定是一个骗人的说辞。那么，中国的房地产市场究竟发生了什么，是什么力量再次引发购房者的恐惧，又是什么人有如此巨大的购买力，撬动了价格尚处于珠穆朗玛峰顶的中国房地产市场。

　　笔者认为，在房价远远没有回归的情况下，购房者纷纷入市，最可能的原因无非是两点：其一，担心政策“打左灯，向右转”。政策一方面口口声声“不动摇”，一方面在“稳增长”的旗号下，却不断的坐视各地“微调”房地产政策。购房者担心的是，自己一味相信政策不会松动，但等到最后，却发现先知先觉者早已行动，醒悟过来，房价已经距离梦想远去。这样的故事，已经多次发生，即使买错，也别再错过，这种“井绳效应”是时下绝大多数购房者最真实的心态。比如，这次报道里面央行的“特急”文件，报道者真的是抓住了购房者最恐慌的心理：特急，对于七折购房贷款，曾经的文件也有，为什么偏偏在宏观经济下调，房地产调控的关键时期，央行要出台这样的“特急”文件？急什么？对自主需求和投资需求，采取差别化的政策，这是一贯的政策，无需强调，更无需通过“特急”之类的字眼来进行强调。但偏偏是，在这个关键时刻，一些消息本身印证了购房者对政策以前的不信任。而6月份的降息，事实上成为压倒很多对调控政策还抱有一丝幻想的观望者的最后一根稻草；其二，购房者担心，即使政策真的不动摇，但各地很可能在执行层面，在鼓励自住需求的旗号下，通过执行层面的造假手段，打开限购等政策缺口，最终激活房地产市场。限购已经成了一个“有缝的蛋”，中介，地方政府都在想方设法打开限购的缺口。有媒体报道，近期一线城市住宅均价上涨，大多是豪宅和高档住宅放量，但是，购买这些产品的人群，大部分属于限购对象，有业内人士认为存在限购资格造假现象，而北京市场很早就有传言，通过办理虚假的北京市工作居住证或集体户口，每证收费数万元。而一些二三线城市，限购造假现象更是相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明，或实有多套住宅却谎称只有一套。有限购城市的购房者说，只要在一张纸上签个字就可以，主管部门根本不会审查。

　　目前房地产的火爆是因为对政策的不信任，的确，经过三年多的调控，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期远远没有扭转，房地产政策和房价随时都有逆转和反弹的可能。特别是，在目前情况下，抑制房价上涨的最主要手段是随时都可能被取消的限购，而一旦限购取消，房价的暴涨必然是一个大概率事件。如果目前房地产的火爆，完全是基于对政策的不信任，以及地方悄然放松限购所致，其引发的后果将是灾难性的。如果这次调控失败，以后无论政府出台任何的调控政策，购房者都不会信任，政策的信誉将彻底破产。而在房地产市场孕育的金融风险本来已经值得警惕的情况下，一旦房价再次失控，不仅会将很多房奴拖入灾难的境地，中国的银行将成为首当其冲的受害者，而银行的坏账极有可能引发美国次贷危机式的风险。

　　在这种情况下，如果处于短视，处于“稳增长”的短期需要，再次放松房地产调控，并将经济走出困局的希望寄托在房地产，决策者势必成为历史的罪人。面对最近房地产市场的火爆，高层决不能装聋作哑，更不能乐观其成，任何放松中国房地产调控的做法都是极其不负责任的，不仅对中国经济长期的健康有害，更对党的民意和执政基础具有极大的危害。

　　中国的房价之高已经是一个不争的事实，而高房价也成为中国经济结构失调，内需不振的主要原因之一。笔者多次引用美国关于房价是否合理的数据，在美国的公共政策看来，如果一个家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，则意味着这样的家庭绝对存在“住房问题”，但目前中国的房价，如果按照这个指标来衡量，恐怕80%以上的家庭都有明显的住房问题。房价已经成了中国经济，中国社会最大的不确定因素。请不要把刺激宏观经济的重任再次寄托在房地产上。如果真的想靠房地产振兴经济，则内需，则经济转型，几无任何活路，民众对公共政策的信仰，荡然无存矣。何去何从，请管理层自重。