河南新政遭遇难产 解密背后四大现实背景

　　然而意外的是，就在一天后，河南银监局权威人士就出面证实，网上所传河南房贷新政是误传，这个政策并没有最终出台。郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。这似乎也是意料之中，河南房贷新政与众多地方政府的微调政策一样，昙花一现后泥牛沉海。

　　而随着地方政府突围的再次无疾而终，未来楼市的走向重新趋谜。

　　遮遮掩掩之下，多地房产政策“微调”可谓是昙花一现，就连近日闹得沸沸扬扬的河南新政也被确认“撤销”。

　　此次河南新政之所以这样受人关注，最大原因就是其微调的幅度和范围比之前其他地方调整都有所扩大。

　　此前调控政策是认房又认贷，现在认贷这个门槛似乎被拿掉，只要购房者没有贷款记录名下没有房产都可以买房。同时，河南新政中提到的利率优惠和鼓励幅度和范围扩大许多，首套房最多可以七折利率优惠，公积金贷款购买首套房最低可以首付两成。此外，对于开发商而言，河南省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行，缓解了开发企业资金面的压力。加上其他各项鼓励性措施，如关于合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长3个月，则变相地支持了开发企业回笼资金。

　　不得不说，这样基本围绕刺激“自住需求”来促进市场成交量回升的规定，也在另一层面上犹抱琵琶半遮面的试探了国家政策的底线。如果河南新政得以通过，那么将再次印证“微调”仍为当前楼市趋势，并有可能进一步扩大调整的幅度和范围。所幸，舆论初起，政策便被“叫停”，尽管官方的说法称这是“误传”。

　　这种试探性地挑战认房又认贷的“底线”，在当下的背景，只会无疾而终。

　　放眼当下楼市，六月份的成交态势依旧延续了“红五月”的上扬曲线。不少人感慨，楼市说涨就涨起来了，还没回过神，想买的房子已经买不到了，“日光盘”、基本售罄这些楼市旺季的字眼重新回归到公众视野。尽管有不少坐地起价的开发商“捂盘惜售”，或者运用“饥饿销售”的营销策略多批次少量推盘，营造出万人摇号千人抢房的局面，但压抑已久的自住型购房者和蠢蠢欲动的投资客聚拢在各大新盘售楼部的热闹场景让人不得不怀疑，楼市真的回暖了吗？

　　因此，来自政策层面一丝一毫的风吹草动，都极有可能引发另一波的“恐慌性购房”。央行降息、利率优惠，加上这次河南新政的高调出台，让不少买家重新笼罩在若干年前房价报复性反弹的阴影下。

　　有放松就有收紧。

　　上海近日出台了一项新规，主要内容是禁止非户籍单身人士购房。我们从成交结构变化情况来看，上海今年4-6月由于高端楼盘降价等因素，成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，甚至6月份成交均价有望达到年内新高。从这个月前26日成交均价来看，已经达到23241元/平方米，2012年上海商品住宅上半年的均价也基本上维持在22283元/平方米，并没有出现下调的趋势。因此，非沪籍单身在上海购房叫停，一定程度上是控制这部分需求过多进入市场，也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。

　　从整个市场基本面的角度来看，今年1-5月份，房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，所谓市场回暖还只是局限于短期内市场成交量的回升，而后期成交量持续回升与否还值得我们去观察。

　　因此，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”，这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。