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金九银十”首周54个主要城市成交环比降17%

http://www.hnfczl.com   2012-9-11   来源:  河南房产租赁网
房地产“金九银十”完成了首周作业。中指院数据显示,9月3日至9日的一周内,虽然仍有八成城市楼市成交同比上升,但增幅明显趋缓。环比方面,在中原地产监测的54个主要城市中,新建住宅签约量下降近17%,其中北京下降19.6%,广州下降21.4%,深圳降幅超过两成。

  与此同时,1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。专家表示,现阶段房地产行业探底特征明显,整体趋于稳定,信贷政策对于房价走势将起决定性作用。

  成交

  同比增幅收窄环比下降

  10日,中指院最新数据显示,9月3日至9日的一周内,虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升,但涨幅明显趋缓,且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中,仅4城市同比涨幅超过150%,同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个,重点城市中,上海、天津由涨转跌,武汉也继上周之后跌幅继续扩大。

  在同比涨幅缩窄的同时,环比方面,也与之前几个月的高企不同,在进入“金九银十”后,成交量反而呈下降趋势。中原地产市场研究部统计数据显示,在上周监测的54个主要城市中,新建住宅总签约套数为54643套,相比上上周的65865套下调了近17%。值得注意的是,一线城市成交量下调更为普遍,其中北京新建住宅签约2275套,环比下调19.6%,上海微跌,广州下调21.4%,深圳等环比跌幅也超过2成。

  与此同时,C R IC研究中心数据显示,过去一周,十大城市成交指数110.85,环比下跌26.36点,其中北京成交跌幅最大,为49.84%;其次是重庆,环比下跌34.68%。中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,一方面,随着房企结束“以价换量”等优惠政策,使高性价比房源明显减少。另一方面,随着库存的下降,政策坚持调控的信号不断释放,也再次影响了购房者积极性。

  “刚需对房价尤为敏感,价格高了就不买。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者采访时表示,目前刚需购房者的集中释放已几乎完毕,下阶段,需求不足是重点。“作为刚需来说,与投资客最大的不同就是有自己购房价格底线,不跟涨,因此若价格再次触及到刚需人群不能够接受的房价红线,则使他们再次陷入观望。”

  的确,与之前很多人所预估的“量价齐升”不同的是,本周房地产市场处于“价升量降”。据21世纪不动产数据显示,进入9月份第一周北京二手房成交同期环比下降10%,商品房成交环比下降44%,继8月份之后继续呈下降趋势。但从价格方面来看,8月底北京二手房挂牌均价上涨1 .7%,进入9月第一周仍无下降趋势。值得注意的是,在经过5至8月的刚性需求集中释放后,房地产行业关键指标现转向迹象。统计局数据显示,1-8月全国房地产开发投资增速同比名义增长15.6%,增速比1-7月提高0.2个百分点,现首次上涨;房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)在连续14个月下降后首次回升,比7月提高0.07点;房屋新开工面积与商品房销售额也现首次上涨。与此同时,商品房销售面积与房地产开发企业土地购置面积跌幅也首度收窄。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,在经过前期长时间博弈后,房地产市场探底趋势愈加明显,走势日渐明朗,未来房地产市场将逐步趋于稳定。

  房企

  拿地积极性回升

  事实上,随着交易额上涨,交易量下降幅度收窄,使企业回款增多,房地产企业投资热情加大。以房企拿地为例,1-8月份,房地产开发企业土地购置面积23624万平方米,同比下降16.2%,降幅比1-7月份缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元,下降7.6%,降幅缩小9.3个百分点。

  继续8月房企拿地积极性回升,9月仅过10天,各大房企已赤资近百亿元在一二线城市集中抢地。

  9月10日,昆明市土地和矿业权交易中心集中挂牌出让11宗土地,其中,厦门建发以8 .2817亿元取得黑林铺村7宗城中村改造用地。而此前9月7日,华润置地经过激烈竞争击败万科和保利,以总成交价10.84亿元,竞得成都地块。富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目;泰禾集团以总价人民币5.65亿元摘得福州长乐市商住用地;路劲地产以底价5 .84亿竞得上海嘉定区一地。

  9月6日,万科击败中海和保利,以总价为33 .06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775.34亩的超大连体地块,平均溢价率超过37%。9月5日,万科以13.65亿元竞得广州开发区开源大道以南地块;绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区商住地块收入囊中;华润置地以总底价8.3亿元竞得温州瓯海区南湖两地块;荣盛发展以2.95亿元摘得常州地块。

  值得注意的是,纵观成交地块,除万科以溢价37%取得合肥超大连体地块以外,其余多以底价收入囊中。

  陈国强指出,企业集中拿地,一方面是由于上半年拿地过少,回收资金又较多,另一方面,在财政紧张的背景下,地方政府也开始务实,加速推出优质地块。

  的确,自8月下旬,地方政府集中加大推地力度。8月29日,合肥市集中推出总占地面积达1755 .76亩的22幅土地。而在此之前,27日,温州市市长陈金彪表示,温州将推出52宗,总面积达3220亩的净地;杭州推出7宗土地;北京市集中公布11宗经营性用地。

  而在资金回笼方面,中原数据显示,房企前8月累计销售2755亿,同比上涨16.4%。截至10日,已发布8月销售数据的首创、保利、碧桂园等10家房企,8月销售额合计404 .75亿元,环比上涨3.2%。

  预期

  “拐点说”再起

  对于8月房地产相关数据出现反弹,杨红旭表示,作为房地产行业重要指标的,土地购置量、全国房地产开发投资增速、房屋新开工面积、国房景气指数,全部在8月首次出现反弹。这意味着,房地产有关数据8月全面触底,行业迎来真正拐点。

  陈国强并不这么认为,他表示,仅是一个月数据向好,并不能简单定论成房地产市场拐点已到。但是,经过前期的探底过程,房地产行业触底特征已非常明显。

  对于房地产未来价格,杨红旭认为,未来不会维持量价齐升的局面。他表示,市场经过去年的调整底部已经出现,从成交量来说,下半年仍将维持活跃。但价格方面,在宏观调控政策趋严的背景下,未来半年到一年内房地产价格将维持上下震荡,整体呈上升趋势,但幅度不会很大。

  “信贷政策将成为影响‘金九银十’走势最主要和最关键因素。”张大伟认为,最近主要城市市场供应量的短缺已经逐渐影响市场,土地价格居高不下,使得金九银十开发商以价换量的积极性不高,三季度和四季度的降息或者降准的信贷政策,将明显影响购房者的积极性。

  张大伟指出,虽然未出现金九开门红,但整体成交量也依然居于年内高位,因此,三季度成交量将创近2年来的新高。但是,价格方面,在限购和限贷政策的影响下,整体市场放大的幅度有限,价格大幅上涨的可能性非常小。

  “下阶段调控政策仍将以‘稳’为主。”顾云昌认为,调控政策效果已经很明显,投资、投机需求已基本被排除。因此,楼市相对稳定健康发展,是近期的调控方向。“从现阶段来看,加大政策调整力度并不现实,调控政策仍将是对原有政策的坚决执行,对有执行偏差的立即进行整改。在此基础上,下半年楼市整体将保持稳定,防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。”

  值得注意的是,顾云昌同时表示,随着后备政策的完善,经济的好转,相关部门会加快推出后续中长期调控政策的步伐。

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