郑州楼市限购又限价 房地产市场竞争加剧

随着“金九银十”落幕，郑州市前三季度房地产市场可谓火热，今年以来总体呈现出量价齐升的格局。整个前三季度，市场供求整体走向正常水平范围内。此前9月份郑州市房管局发布了更为严格的新限购令，在二三季度快速去化的背景之下，随着第四季度继续热销，郑州年底楼市行情供求或进入紧张状态。

郑州楼市“限购”又“限价”开发商表示压力大

2013年9月，郑州市住房保障和房地产管理局发布了升级版“限购令”，采取了“未满20周岁的郑州市民不得买房;持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;144平米以上的非普通商品住房项目，在主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可”等一系列举措。在“限购令”发布之时，郑州市房管局还提出了提出“房价零增长”目标。根据这一目标，郑州市每套商品房都要在房管、物价部门备案，备案价格不得高于此前售价，并且今后房价不得增长。

据统计，郑州市八九月份商品住房价格分别为每平方米7589元和7561元，连续两个月下探。可数据上前三季度郑州市房地产市场仍呈现火热趋势，房地产销售一路飘红。近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布数据显示，2013年前三季度郑州市商品房供应面积880万㎡，商品房销售总面积达到732.6万㎡，月均销售面积达到81.4万㎡，相比于2012年月均73.3万㎡/月、2011年月均50.9万㎡/月的销售量来讲，上升幅度明显。

相比限购令，郑州市房管局提出的“房价零增长”目标限价，对于开发商的限制更为直接。据悉，目前郑州市已经有200多个项目按照“零增长”的要求在房管部门备案销售价格。郑州市房管局相关负责人称此举或能卡住开发商的“喉咙”，9月份，郑州市又有26家楼盘因为房价上涨，被约谈、停止网签，并被要求限期进行整改。

郑州市房管局公布的数据表明，截至9月底，市区商品房累计可售面积为1193.68万平方米，同比增长54.45%。其中，商品住房累计可售面积为394.65万平方米，同比增长8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期为6个月，逼近合理存量水平底线。业内预计，随着四季度入市房源的增加，住宅库存量将进一步增多，很有可能突破存量房的合理水平线。而不少开发商亦表示，四季度将面临更大的销售压力。

郑州房地产市场竞争加剧总体健康稳定发展

前三季度，郑州房地产市场出现的又一变化就是房地产行业集中度不断提升。随着市场的发展，购房政策发生变化、土地价格不断上涨，房地产行业集中度不断提升。前三季度，全国商品房销售额为54028亿元，前10名房企销售金额7437亿元，占比为13.8%，行业集中度不断提升。郑州市亦如此，据郑州市房管局的数据显示，郑州市前三季度商品房销售金额达644亿元，销售排名前20的项目销售金额达216亿元，占比为33.5%，较去年提高5个百分点。而这20个项目多来自于升龙、建业、正商等大型房企。

业内人士称，随着众多大型房企的入驻，郑州房地产市场正发生深刻变化。而众多的本地中小开发企业，在越来越高的地价面前已经力不从心，在大型房企的快速开发高效运营、低成本规模化运作面前已显得心有余而力不足，或是退出房地产领域转行经营，或是退守三四线城市，前几年还叱咤楼市的一些本地开发商现在已经难觅踪影，有一些受制于资金仍坚守在房地产行业的本土房地产商则寻求行业内合作开发之路，行业的分化在加剧，大企业与中小企业的分化亦在加剧。

据此前媒体报道，10月30日，河南省房地产业商会召开当前房地产市场形势分析会，邀请政府、专家、行业组织及开发企业对市场进行分析。省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，大家一致看好房地产行业仍然面临快速发展的机遇。当前，河南房地产市场存在供求不均的情况，三、四线城市供大于求，且同质化严重，省会城市总体上求大于供，累积可售量偏小。今后一个时期，我省房地产市场仍然会基本健康稳定地向前发展。