郑州房价在跌成交量却大涨 长线仍看涨

2016年对于全国一二线城市的房地产市场来说，都是戏剧性的一年。“金九银十”本是传统的旺季，楼市因为层层收紧的政策一夜入冬。郑州是典型的热点城市之一，更是调控前涨幅榜上耀眼的明星。今年1-10月郑州商品住宅成交面积达1430万平方米，在全国位居第十，较去年同期增长88%。总成交量排到了全国第10位。

九月、十月郑州接连的两次调控政策，叫停了全民抢房的狂热，止住了快速扩散的焦虑情绪，打击了市场乱象。郑州11月各项数据虽然还在做俯卧撑，但下跌趋势已经非常明显。尤其是第四周（11.21-11.27）数据，郑州的商品住宅成交量几乎腰斩，成交均价11889元/㎡，环比下跌了6.46%。

在降温的态势，12月本周（11.28-12.04），郑州市的成交量有所上涨，郑州市商品房供应39.65万㎡，环比下降42.35%，成交36.61万㎡，环比上涨26%；商品住宅供应33.24万㎡，环比下降42.49%，成交30.98万㎡，环比上涨51.27%。预估这与部分楼盘拿到预售证大批签约有关。

郑州市商品房成交金额41.16亿元，环比上涨24.02%，成交均价11299元/㎡，环比下降1.08%，商品住宅成交金额34.87亿元，环比上涨43.21%，成交均价为11394元/㎡，环比下降4.17%，跌了近五百元。

短期看，郑州市场还会继续降温，但从长期来看，郑州房价仍有上涨动力。

郑州近五年人口增加数量居中部第一，河南省去年新增流动人口40万，郑州新增人口20万左右，占了一半。与此同时，今年楼市同样火爆了一把的南京，近几年的人口增长，仅仅是个位数。河南只有一个独一无二的郑州，资源集中度高。

人口是最主要的影响因素。一线城市正是因为人口的聚集，价自然高，而且还会继续涨。

省会的房子继续涨到啥时候呢？首先，物价在涨，房价为啥不能涨呢？通货膨胀是存在的，建筑工人工资大幅度上涨，所以房价还会继续涨，只是幅度会比较小。县城的房子和地市的房子，基本卖不动，因为没有人口流入，确切的说，是没有年轻人口。人口结构来看，青年人口比例是在下降的，老年人口比例持续上升的。

人口红利不断弱化，房价降温的可能性才会大增，目前河南的城镇化水平只有56%，户籍城镇化水平只有不到30%，大量人口还会涌入城市，也就有大量购房需求。当河南的城市化达到75%到80%房价也就没有上涨动力了。