郑州房价不断上涨的真相

从认识郑州以来，它每天在经历着翻天覆地的变化，唯一不变的就是城市的房价，一直都在涨。

房价能够持续不断的上涨，到底是因为什么，地价？供求？还是人们过多的追逐？

其中房价跟地价的关系，一直是业内的一个分歧点，就跟“先有鸡还是先有蛋”的问题一样争论不休。

有人认为是地价决定房价。去年的郑州就是一个典型的例子，那时候既没有重大的政策，也没有大批流入到郑州的外来人口，就因为拍出了几个地王，整个市场就跟火药桶炸了一样，急剧的升温。滨河国际新城三个地王一出，周边项目当天就立即封盘，停止对外出售，紧急制定涨价预案。

2015年就有专家测算，地价上涨1%，会导致房屋价格上涨2.1%，也就是说地价每涨1000元，对应的房价要涨2100元。

房价的制定依据是什么，最普遍的公式是这样的，房价=地价+开发成本+销售费用+管理费用+税费+利润，简单的说就是地皮加上建筑物价格。

在全国发布的“房地产企业的开发费用”中显示，土地成本在房地产开发中占得比例最高，达58%。这也让一些人认为，只要降地价就可以把房价降下来。

然而有另外一部分人认为，推高房价的这个“锅”丢给地价，实在有失偏颇。是预期的高房价才使得开发商敢于支付高地价，因此反而是房价影响了地价。因为房价在快速的上涨通道内，房地产企业看到房地产市场巨大的利润空间，才把大量的资本投向土地市场，土地价格从而升高。

如果说地价决定房价的理论是正确的，去年郑州房价失控是因为开发商重金拿地所导致的，那今年政府拍卖的6500亩住宅用地中，楼面价普遍偏低，均价在2000元/㎡~3000元/㎡之间，那郑州的房价是不是要受此因素影响跌回到去年7月份之前的价格。

举个反面的例子，去年郑纺机地王楼面价为13411元/㎡，今年面世的万科美景世玠对外预估售价为2.5万元/㎡，与它一路之隔的泉舜地价仅为郑纺机的六分之一，理论上二环周边的楼盘售价是不是就不会超过5000元/㎡?

这个问题的本质是成本决定价格还是供求决定价格。

土地成本是房价的重要组成部分，直观的看成本对价格有着很大的影响，面粉价格涨跌，面包的价格就会跟着涨跌。但是成本只是影响价格的因素之一，而不是决定性因素。中国楼市的实际情况是房价已经严重背离了价值，这种居高不下的不断上涨的局面，是供求关系决定的。

传统的经济学中，需求是价格的反函数，也就是在其他条件稳定的情况下，某种商品的价格越高需求越少，价格越低需求越大。但房子是价格越高，买家越疯狂，价格一旦下跌反而无人问津。也就是说传统的需求规律失效，楼市的需求反而和房价的呈现正相关。

那推高房价的真正原因是什么？

钱。

也就是货币，在过去的10年，中国房价的涨幅与广义的货币m2余额增幅保持高度吻合的，在4万亿救市和货币大跃进的2009年最为明显。创业环境不理想、创业信心不足，通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热钱的最大渠道。

不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的消化池，消化着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题。面对老百姓来讲，无非是一个直观的选择题——房子一年涨一倍和超市所有商品一年涨六倍你选择哪个？