郑州未来房价会降吗？

典型的刚需，对楼市迷茫没有清楚认知。手里有点钱，从2015年开始观望，直到现在2017年年底，仍在害怕高位站岗，还在问买房什么时候最合适。

这不禁让我想起一个买房故事：

刚需客问的犹犹豫豫：要不再等等？万一房价降了呢！

投资者笑的意味深长，抢着回答刚需：你不用着急，等我买完了，租给你就好了。

我们先来看下2015年到2017年全国一线城市房价走势：

从图上来看，北上广深四个强一线城市从2015年就开始直线上涨，平均达到60%左右。在这里真心的心疼知乎小哥哥/小姐姐100秒，房价真的处在高位了，但手里那么点钱应该连首付都不够，站岗的资格都被剥夺！

但不可否认的是：四个一线城市在2017年出现涨幅减速，尤其北京出现明显下滑。

如果将一线城市房价走势作为风向标，是不是就意味着全国各城市房价要降了？来看下我们大郑州：从9月到10月，新建商品住宅同比指数竟然明显下降！

（2017年10月份全国15个热点城市新建商品住宅价格变动对比表，数据来自国家统计局）

数据一定不会骗人，莫不是2018房价真的要降了吧？

【1】楼市趋稳，涨幅变慢，未来房价会降么？

从大的趋势来讲，郑州的房价并不会降。郑州这座城市在一步步向前发展，目前实在没有房价要跌的理由。为什么这样说？

1. 不要只看新房，二手房才最能反应楼市变化趋势

房子说到底还是商品，价值决定其价格，但市场经济条件下房地产行业受政府调控影响大。

例如“限价”政策：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。这也就解释了为什么统计数据显示房价指数是下降的！

所以相对新房来说，由市场直接调控的二手房，最能反应市场变化趋势。来看一组国家统计局发出的数据：

（图为2017年10月70个大中城市二手住宅价格指数，数据来自国家统计局）

数据显示：2017年10月，全国70个大中小城市中，二手房价格指数相对2015年下降的只有四个城市，郑州二手房住宅价格指数稳定增长31.9%。

这说明了什么？房子的价格仍然在涨。要明白：所谓楼市稳，只是涨幅比较慢，并不是房子不涨。

2. 购房成本不会低——利率上浮20%—30%，总的购房成本在增加

美联储加息，银行贷款利率上调。按照房贷利率相对房价涨幅呈负相关，利率上调房价一定会降，下图便可以证明二者关系：

（图为房贷利率相对房价涨幅关系，图表来自中国统计局）

就看现在，9折利率基本全面消失，首套房基本上浮至20%—30%。接下来，我们是不是就坐等房价下降了？这里要说明两点：

首先，2017的房贷利率，是近20年最低的。

咱们算一下：即便现在利率上浮30%，上浮后也不过6.37%，看一下近20年来基准利率表，多数时间都在6.37以上。

其次，看上图，在2008到2014期间，房贷基准利率基本都在6.37%以上，最高甚至达到7.74%，扎心的是：这期间房价不仅没降，反而翻番了！

所以说别在思考利率和房价涨幅呈负相关这个公式了，因为利率上浮每个月多还的贷款，才是购房者实实在在的压力啊。

3. 未来买房最好的时机，是学会“捡漏儿”。

历来的楼市调控，都是让楼市降温，让房子涨幅趋于平稳，但调控并不能抑制中国土地的升值涨价。

回顾中国几十年的楼市调控来看，在调控下：2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都是最佳的买房时机。因为抑制的需求会在政策松绑之时集中爆发，而供求关系会影响价格。

所以来说，从现在起，到2018年很长一段时间内，楼市都会处于较平稳的状态，购房者置业紧迫性将会降低，这时候着急的就会是开发商了！

尴尬的是，市场目前是动态平衡，大家都不敢降，只能偷摸儿的给出特价和优惠，你要学会的就是在这期间如何“捡漏儿”。

【2】如何“捡漏”特价房和优惠？

1. 瞄准首开盘。

一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次。就像融创珑府10月28日首开，低于大北区周边竞品约3000元/㎡入市。

2. 留意项目尾盘、客户退订的房源。

想一下开发商的卖房心理：尾盘太烂卖不出去怎么办？所以他们会留一些较好的户型、较好位置的房子在最后，当项目喊出清盘口号时，你就有机会拿少点的钱买到好点的房子。至于退订的房源，到售楼部找置业顾问，咨询有没有房源、转让价格等。

3. 把握好2017年年底这段时间。

年底楼市进入传统的淡季，开发商巨大的回款压力以及营销总的业绩考核，让售楼部不得不割肉让利，年终冲量，放出最低的折扣优惠手段。所以现在多抽空到售楼部走走看看，指不定有捡漏房源。

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