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郑州未来房价会降吗?

http://www.hnfczl.cn   2017-11-28   来源:  河南房产租赁网

典型的刚需,对楼市迷茫没有清楚认知。手里有点钱,从2015年开始观望,直到现在2017年年底,仍在害怕高位站岗,还在问买房什么时候最合适。

这不禁让我想起一个买房故事:

刚需客问的犹犹豫豫:要不再等等?万一房价降了呢!

投资者笑的意味深长,抢着回答刚需:你不用着急,等我买完了,租给你就好了。

我们先来看下2015年到2017年全国一线城市房价走势:

郑州未来房价会降吗?得从这3个方面看

从图上来看,北上广深四个强一线城市从2015年就开始直线上涨,平均达到60%左右。在这里真心的心疼知乎小哥哥/小姐姐100秒,房价真的处在高位了,但手里那么点钱应该连首付都不够,站岗的资格都被剥夺!

但不可否认的是:四个一线城市在2017年出现涨幅减速,尤其北京出现明显下滑。

如果将一线城市房价走势作为风向标,是不是就意味着全国各城市房价要降了?来看下我们大郑州:从9月到10月,新建商品住宅同比指数竟然明显下降!

郑州未来房价会降吗?得从这3个方面看

(2017年10月份全国15个热点城市新建商品住宅价格变动对比表,数据来自国家统计局)

数据一定不会骗人,莫不是2018房价真的要降了吧?

【1】楼市趋稳,涨幅变慢,未来房价会降么?

从大的趋势来讲,郑州的房价并不会降。郑州这座城市在一步步向前发展,目前实在没有房价要跌的理由。为什么这样说?

1. 不要只看新房,二手房才最能反应楼市变化趋势

房子说到底还是商品,价值决定其价格,但市场经济条件下房地产行业受政府调控影响大。

例如“限价”政策:郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。这也就解释了为什么统计数据显示房价指数是下降的!

所以相对新房来说,由市场直接调控的二手房,最能反应市场变化趋势。来看一组国家统计局发出的数据:

郑州未来房价会降吗?得从这3个方面看

(图为2017年10月70个大中城市二手住宅价格指数,数据来自国家统计局)

数据显示:2017年10月,全国70个大中小城市中,二手房价格指数相对2015年下降的只有四个城市,郑州二手房住宅价格指数稳定增长31.9%。

这说明了什么?房子的价格仍然在涨。要明白:所谓楼市稳,只是涨幅比较慢,并不是房子不涨。

2. 购房成本不会低——利率上浮20%—30%,总的购房成本在增加

美联储加息,银行贷款利率上调。按照房贷利率相对房价涨幅呈负相关,利率上调房价一定会降,下图便可以证明二者关系:

郑州未来房价会降吗?得从这3个方面看

(图为房贷利率相对房价涨幅关系,图表来自中国统计局)

就看现在,9折利率基本全面消失,首套房基本上浮至20%—30%。接下来,我们是不是就坐等房价下降了?这里要说明两点:

首先,2017的房贷利率,是近20年最低的。

咱们算一下:即便现在利率上浮30%,上浮后也不过6.37%,看一下近20年来基准利率表,多数时间都在6.37以上。

郑州未来房价会降吗?得从这3个方面看

其次,看上图,在2008到2014期间,房贷基准利率基本都在6.37%以上,最高甚至达到7.74%,扎心的是:这期间房价不仅没降,反而翻番了!

所以说别在思考利率和房价涨幅呈负相关这个公式了,因为利率上浮每个月多还的贷款,才是购房者实实在在的压力啊。

3. 未来买房最好的时机,是学会“捡漏儿”。

历来的楼市调控,都是让楼市降温,让房子涨幅趋于平稳,但调控并不能抑制中国土地的升值涨价。

回顾中国几十年的楼市调控来看,在调控下:2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年,都是最佳的买房时机。因为抑制的需求会在政策松绑之时集中爆发,而供求关系会影响价格。

所以来说,从现在起,到2018年很长一段时间内,楼市都会处于较平稳的状态,购房者置业紧迫性将会降低,这时候着急的就会是开发商了!

尴尬的是,市场目前是动态平衡,大家都不敢降,只能偷摸儿的给出特价和优惠,你要学会的就是在这期间如何“捡漏儿”。

【2】如何“捡漏”特价房和优惠?

1. 瞄准首开盘。

一个分若干期开盘的项目,会一期比一期卖得贵,第一期的第一次大开盘,一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次。就像融创珑府10月28日首开,低于大北区周边竞品约3000元/㎡入市。

2. 留意项目尾盘、客户退订的房源。

想一下开发商的卖房心理:尾盘太烂卖不出去怎么办?所以他们会留一些较好的户型、较好位置的房子在最后,当项目喊出清盘口号时,你就有机会拿少点的钱买到好点的房子。至于退订的房源,到售楼部找置业顾问,咨询有没有房源、转让价格等。

3. 把握好2017年年底这段时间。

年底楼市进入传统的淡季,开发商巨大的回款压力以及营销总的业绩考核,让售楼部不得不割肉让利,年终冲量,放出最低的折扣优惠手段。所以现在多抽空到售楼部走走看看,指不定有捡漏房源。

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