紧缩政策作用下 房地产业发展模式面临推倒重来

对房地产开发商来说，2006年注定是不平凡的一年。收缩银根、严控土地闸门、“90平米70%以上”……在一系列的调控政策面前，过惯了好日子的开发商们开始了各种“转型”。

从大户型到小户型

G冠城的决策层前一阵子有点烦，他们一直在等待北京市关于90平米以下户型占比超过70%的政策细则出台。由于“国六条”对小户型建设比例进行了原则性的规定，公司未来一段时间的主力项目———总面积70万平米的太阳星城B区、C区项目面临重新规划设计。

尽管公司副总韩国建坦承，70%以上的小户型更加符合购房者的需求结构。但小户型政策的出台，客观上也给公司带来了不小影响。这主要体现在两方面。据韩国建介绍，太阳星城项目的初始定位是中高端市场，公司前期的配套设施也是根据这一定位设计的，其主力户型在120－140平米之间。但显然，90平米的户型更符合中等收入人群的需求，这就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策对项目的进度也产生了一定负面影响。半年报显示，太阳星城B区和C区预计首批竣工时间在2007年底，但韩国建表示，受小户型政策的影响，大面积竣工时间大约在2008年，比原计划时间推迟半年左右。

大户型与小户型的关系包含着社会对效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上测量出了企业利益最大化与社会福利最大化的距离。对开发商来说，针对高收入人群的大户型利润更加丰厚，尤其是地理位置较为优越的地段，建设大户型更像是资源的优化配置。但毫无疑问，大户型的建设意味着同样的土地面积能够满足的安家需求越少，大量瞄准小户型的中低收入人群只能望房兴叹。中国房地产指数系统显示，到2006年7月，从北京住宅上市户型面积分布看，60(含)-90平方米比例仅为22%。

当住房供给出现结构性失衡，其结果必然就是政府出手。“90.70”政策看起来有些蛮横，却也是维持社会和谐的不得已的办法。

政策的变动让靠大房子赚大钱的开发商有些措手不及。据了解，按照北京市的细则规定，需要进行清理的项目超过600个。而一些开发商表示，重新设计规划不仅要损失前期的设计费用和时间成本，而且住宅套型结构改变也打乱了原有的营销方案。

更有业内人士分析指出，小户型政策的影响远不止这些。从长远看，盖小房子意味着开发商将面临另一类的消费者，在设计、建筑、营销等理念上都必须更新。而开发商之间，也将在占据70%以上市场分额的小户型战场展开更加白热化的肉搏。广种薄收的经营模式将被精耕细作所替代，市场也将更加考验开发商的开发销售能力。

从开发销售到持有型物业

户型限制其实只是众多调控措施的一项，而尽管今年出台的各种调控措施涉及到税收、信贷、产品结构等方面的内容，但紧缩地根仍是调控的主线。

继前期一系列政策出台之后，国务院最近下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调采取更严格的管理措施，切实加强土地管理，并要求提高新增建设用地土地使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准；统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准；国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

出台这样的政策是因为当前土地市场出现了诸多不和谐的因素。由于建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，农民、拆迁户等弱势群体的利益得不到保证，一些地方甚至出现了开发商雇人强制拆迁的事件。另一方面，作为一个人均耕地面积偏少的国家，严把土地“闸门”也是为子孙计，实现当前利益与长远利益协调的必要措施。

而显然，就微观企业而言，当“最严格的土地政策”成为一项基本国策，开发商未来拿地的难度、成本都将增加，暴利行业将逐步走向微利时代。除了修炼内功，在螺蛳壳里做好道场外，谋求向更加土地集约化的业态转型也是一种现实的选择。

G亿城正在筹划着这样的转型。尽管从现在看，它的日子还是过得比较舒服的。公司目前的主力项目———万城华府绝对算得上是豪宅，其销售状况、盈利水平也都相当不错。这个紧邻圆明园、容积率仅为1.3的小区尤其受到文化圈高端人士的青睐———尽管它的均价卖到了23000元。流水淙淙的小区内，错落有致地分布着各种奇树异石，其名字、籍贯以及身价都让记者或耳目一新、或瞠目结舌。而在样板间，记者看到的其实是一所扁平化了的别墅。300平米的室内面积被精心分隔成生活区和居住区，中式家具、陶瓷、条幅布置出浓郁的古典气息。房间外的四个阳台分别栽种着各类叫不出名的植物，为它们的主人忠实地营造着清新的空气和满眼的生机。

不过，尽管豪宅项目让G亿城尝到了甜头，但在公司的发展规划中，除了以融资者角色介入的晨枫家园项目称得上是高档项目外，其余的则有了平民色彩。不仅如此，拥有在建及储备项目96.74万平方米的G亿城，也在考虑向持有型物业转型。

公司董秘陈志延透露，公司管理层今年年初讨论未来发展模式时认为，像北京这样的城市，土地会越来越稀缺。作为一个开发商，不可能永远走开发-销售的路子，未来的发展战略会集中在持有型物业的开发上面。“我们会建这样一些物业，然后自己持有，以租金收入为主。盈利模式有点像金融街。这是我们公司战略思路上的一个转变。”在亿城近期披露的定向增发议案中，收购建国门项目公司60%的股权即是这种转型的开始。

事实上，谋求业态转型的并不止G亿城一家。招商地产董事总经理林少斌对招商地产的规划是，“未来出租物业和出售物业收益各占50％”；在首创置业开发的项目中，约有80％的产品对外销售；20％为公司投资持有，其中包括国际金融中心(五星级酒店)、中环广场(含酒店)、华糖大厦(商业物业)等多个项目。

业内人士认为，在土地政策紧缩的情况下，像北京、上海、深圳这些一线城市，城中心已经很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。而一旦拥有这样的地块，做持有型物业，获得一份稳定投资回报更是一种可持续发展之道。

从“耍单儿”到“傍肩儿”

当然，在一片风声鹤唳的调控声中，地产企业求生的方法远不局限于业态的转型。对一些公司、特别是非上市公司来说，告别单干而牵手资本市场，从“耍单儿”到“傍肩儿”，正成为一种时髦。这也就是近期频繁发生的地产注资。

据不完全统计，自再融资重启以来，以对价支付、资产置换和定向增发为手段,已有近30家上市公司获得地产资产注入。其中还包括一些原主业并非房地产的公司。例如，G中宝近日发布公告,拟向浙江新湖集团发行12亿股A股，发行价格为董事会第二十次会议决议公告日前二十个交易日公司股票的均价,即每股3.21元。新湖集团以其持有的14家房地产类子公司股权作为支付对价。上述房地产公司多分布在浙江、安徽、江西、江苏、辽宁等地,涉及房屋开发面积1000万平方米，置入资产定价高达38.52亿元。如果定向增发实施完成，G中宝将完全改头换面。

分析人士表示，地产注资大兴其道，首先是由资本市场的普遍规律决定的。股改完成之后，大股东持股可以变现，可以充分享受到二级市场定价的乘数效应，原来几千万的账面净资产折合成股权之后，市值出现成倍的提升。例如GST环球近期拟通过定向增发，收购其实际控制人持有的江苏乾阳房地产开发有限公司。相关资料显示，乾阳地产截至2005年底的净资产账面价值为5973万元，预计净资产评估值接近37500万元，增值幅度超过500%。

但在这股注资热潮中，地产行业本身的特点也不容忽视，这也解释了为什么是地产、而不是其他行业尤其青睐资本市场。

业内人士表示，一方面，一些进入上市公司的土地属于招拍挂实施之前，通过协议转让方式取得的，其成本和市价之间存在巨大差异。通过最具流动性的资本市场来兑现这部分增值是一个不错的选择。

另一方面，前期拿到的土地需要大量的资金来运作，在银根紧缩、贷款艰难的环境下，资本市场的融资功能更体现出价值来。而股权融资不仅直接带来资金，还可以充分利用财务杠杆，撬动更多的债权融资，为项目的后续运作提供保障。

比如，前面提到的乾阳地产，截至2005年底的总资产为1.06亿元，但其主要项目“天华硅谷”的预算总投资为13.45亿元。显然,项目的后续运作需要大量的融资。

资本市场特有的定价、变现和融资功能为地产企业的运作提供了支持，而通过适度的折扣进入上市公司之后，地产资产也有利于提升公司的盈利能力。在普遍意义上，资产注资营造了一种双赢的格局。

但也应当看到，个别大股东将地产资产注入公司，更多地是着眼于实现土地的价值，而并非提升公司的持续经营能力。这样的注资行为值得警惕。

“随着土地市场越来越透明和规范，从前以拿地见长的企业优势将不复存在。如果没有在市场竞争中积累的运营能力为保障，个别公司或许会在现有项目运作完成之后，沦落成一个空壳。”一位业内人士提醒说。