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房产金融创新可借鉴美国REIT 地产公司信托化

http://www.hnfczl.cn 2006-9-27 10:42:04 来源: 镇江房产网

商业性房地产的一大特点是提供相对稳定的经常性收
　　入(租金和物业管理费)，而很多租赁和物业管理合同都是长期性的，往往具有抗
　　通胀的特点，可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的)经常性
　　收入的偏好。中国信托产品可借鉴美国REIT模式，每季甚至每月分配90%以上的营
　　业收入，虽为股权证券，但可以提供稳定而重要的经常分配，显现其类似债券产
　　品的特性。
　　有利于降低法律风险。《暂行办法》规定信托期限不得少于1年，但未规定
　　上限，可见管理层鼓励的是信托进行长期性投资。另一方面，《暂行办法》已明
　　确规定信托投资公司办理资金信托业务时不得发放债券，但目前很多信托产品在
　　打擦边球，虽不公开承诺回报率，却往往暗示提供保底保证，很多信托产品的预
　　期收益率可精确到小数点后第2-3位，这对非固定收益的证券是不可能的。同时，
　　很多信托公司仍在经营银行业务：吸存发贷，赚取利差。这在法律上存在风险，
　　不利于信托公司的长期稳定经营。
　　实施障碍及解决办法
　　关于发行份额的限制。商业性房地产对资金需求量大，因而小额的信托凭证
　　不太合适。但中国信托投资法规定一个信托的发行份数不得超过200份，假若发行
　　 5万元一份的信托凭证，200份才融到1000万元。考虑到发行份额的限制，可以将
　　信托设计成可赎回形式，REIT管理层在一定条件下收回部分小额凭证，重新发行
　　更大面额的凭证，从而扩充融资规模。另一种方案是由同一家REIT在同时或不同
　　时间发行多个信托计划，每只信托计划用于某一个房产交易项目的全部或部分融
　　资需求，这样一个REIT所能运用的总体资金规模还是可以很大的。
　　关于信托举债。《暂行办法》规定信托不能举借外债，这似乎与房地产行业
　　大量应用按揭贷款的传统形成矛盾。但笔者的理解是，该规定的意图是说不得以
　　通过发行信托计划筹得的信托财产作为举借外债的抵押品，但并不是说信托公司
　　自己不可以借债。信托公司以不属于信托财产的其他资产，比如自有资产为偿债
　　基础，不会在法律上妨碍信托计划投资人的利益。比如说为收购一座物业，收购
　　成本的40%可以通过发行信托凭证筹得，REIT公司拥有其余60%所有权，如果贷款
　　价值比率是70%，REIT公司则可以通过按揭贷款筹得总成本的42%，因而只需提供
　　 18%的自有资金。
　　关于信托产品的流动性。对短期投资者来说，手中的证券若在10-20年内流
　　通，这是无法接受。因此，要成功地发行长期性信托产品，须解决流动性问题。
　　可行的方案是与银行、担保公司等金融机构合作，为信托投资者提供质押和
　　担保服务。由于每份此种房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有
　　权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资。另外还可考虑由某
　　个REIT公司或REIT行业联合会，或某些投行或券商牵头成立信托凭证柜台交易(O
　　 TC)平台，为投资者提供凭证转让服务。鉴于目前信托业蓬勃发展，信托凭证OTC
　　交易市场有望很快形成规模，流动性将成为越来越小的障碍。

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