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为二手房定一个合理的价

http://www.hnfczl.cn 2006-5-13 13:22:41 来源: 镇江房产网

由于二手房交易买卖双方所处的角度和心态不同，也导致双方对房产价格也难以达成一致。作为卖方当然希望自己的房子能卖个好价钱，所以总喜欢拿相同地区商品房来与自己的房子进行类比，所开出的价与商品房价格差不大；而买方当然总强调一个“旧”字。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，主要抓住以下三大因素：
   房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为 50年，每年的折旧率为-2%；另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比， “三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减-10%。此外，楼层对价格也产生影响：1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则-5%；而朝向如无朝南外门窗-5%。
   环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减-5%，省、市重点中小学区的+15%.
   心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素：-8%。
   现举某实例加以验证：某住宅1988年建成，此房位于2楼（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于“三小”套型：-10%，折旧率12年×（-2%） =-24%，楼层：-3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：（-5%）+（-5%）=-10%，重点中小学区：+15%，心理因素：-8%；而当地商品房价格为4500元/平方米，求得：4500-（4500 ×24%+4500×10%+4500×3%+4500×8%-4500×15%）=2700（元/平方米）。因而此房的实际成交价格14万元左右。

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