房产商延迟交房购房款至今难退
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2006-10-6 10:30:55
来源: 镇江房产网
11月1日，本报接到市民万先生和童先生投诉，称他们在郑州华侨友谊房地产公司与洛阳洛升房地产开发公司联合开发的“国际友谊广场首席即综合楼加层”购买了房屋两套，在交房时对方严重违约，现在他们要求退房，又被开发商无端拖延了半年多。
针对购房者投诉，记者进行了了解。原来，2003年10月，童先生与万先生同时在洛阳洛升房地产开发公司作为投资商、郑州华侨友谊房地产公司作为开发商建设的“国际友谊广场首席即综合楼加层”购买了房屋。合同约定2003年12月31日前交房。
同时，合同约定“出卖人逾期交房的违约责任”：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。
然而，到2004年4月，该项目仍未能交房。童先生与万先生于是按合同约定，向开发商要求退房，洛阳洛升公司负责人写下书面承诺：5月27日前退款。但直到昨天，两位购房者称，仍未见开发商退款。
对此，记者按两位购房者提供的电话联系了洛阳洛升公司，无奈3部电话只有两部接通，而且接通的两部称他们是私人家庭电话。而据两位购房者指认，这几部电话确是开发商售房电话。
随后，记者再次按照购房者提供的洛阳洛升公司负责人手机号码，与一位姓张的经理取得了联系。得知记者身份后，“张经理”称，他们承认交房晚了，违约在先，也愿意退购房者的房款，但资金一直紧张，所以只能慢慢退款，这可能就是万先生与童先生迟迟见不到退款的原因。
对此，河南天基律师事务所的秦超贤律师认为：出现这种情况，双方可以就违约进行再协商，如果协商达不成一致，购房者可以走诉讼程序。
不过，开发商在最后也向记者表示，他们会主动找两位购房者协商此事。
回音立刻办
10月27日，本报大河楼市刊登《公积金贷款成鸡肋 新条例出台煨新汤》一文后，引起不少读者的关注。一些读者打来热线电话，就发生在自己身边的公积金贷款问题咨询本报，本报也就此进行了解答。
1.樊女士打来电话问，2003年3月她购买一套商品房，当时那家房地产公司没有办理住房公积金缴存登记，她也就无法使用住房公积金。但是新的《河南省住房公积金管理条例》出台后，她才知道购买自住住房的，可提取住房公积金账户内的存储余额。于是她去了郑州市住房公积金管理中心领取款项，但是被工作人员告知：其购买住房签订合同已超过一年，不予支取，只有她再次购买、建造、翻建或者大修自住住房时，才可以使用。她问，这种说法合理吗？
解答：住房公积金管理中心的工作人员是按照郑州市原有的公积金政策进行办理的，但与新条例有些相悖。新的《河南省住房公积金管理条例》第二十七条第一款规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建或者大修自住住房的；（二）退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的；(五)出境定居的；(六)户口迁出本省行政区域的；(七)偿还购房贷款本息的；(八)房租超出家庭工资收入规定比例的；(九)住房公积金管理委员会规定的其他情形。”根据该条例第二十七条第二款的规定，提取住房公积金金额不得超过偿还住房贷款本息。根据该条例第二十八条规定，职工提取本人住房公积金账户内的存储余额的，除应当出示身份证明外，还需提供购房贷款合同。国务院《住房公积金管理条例》也有相关规定。
据上述规定，樊女士要求提取住房公积金用于偿还购房贷款本息，符合法律及相关规定。
2.张女士反映，她原在一家大型酒店工作了6年有余，其间一直缴住房公积金，2002年年底她辞职后，单位并没有退还住房公积金余额，最近她去住房公积金管理中心咨询时，工作人员说，这需要单位来办理，张女士问，这种说法合理吗？
解答：根据有关规定，张女士有权前往住房公积金管理中心就本人住房公积金缴存提取情况进行咨询。但若张女士要求办理提取住房公积金余额手续，须按照规定的程序办理。《河南省住房公积金管理条例》第十九条规定：“单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起三十日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。”根据该条例第二十七条的规定，职工与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的，方可申请提取住房公积金存储余额。张女士自2002年年底辞职，即使未重新就业，至今也未满五年，不符合提取住房公积金存储余额的条件。根据相关规定，具备提取条件的，职工可以持规定的手续前往住房公积金管理中心办理，未规定必须由原单位负责办理。
3.孔先生询问，他于2002年在农业路上的某小区购房，当时合同上注明是2003年5月1日交房，但实际上把钥匙给业主是在2003年12月25日，其间是2003年8月21日房子验收，后来房地产公司在给业主违约金时，只给付了8月21日之前的，公司解释说，房子验收就是交房，请问是这样吗？
解答：孔先生未说明白2003年8月21日的验收是开发商按照规定组织的工程验收，还是孔先生本人应开发商要求对所购房屋的验收。若系开发商组织的工程验收，当然与孔先生实际接收房屋没有关系。即使系孔先生应开发商要求对所购房屋进行验收，也不能简单认定为买卖双方的房屋交接。房屋如何交接，法律未作规定，主要根据购房合同的约定来处理。若无具体约定，根据商品房交易惯例，房屋交接以“交钥匙”作为标志。如果双方进行的验收，只是查验房屋是否符合合同约定的条件，查验后并未进行实际交接，即开发商未将房屋钥匙向买受人交付，则不能认定为房屋交接，双方在验收时另有约定的除外。在不能证明验收即房屋交接的情况下，开发商应当承担逾期交房的违约责任，计算截止时间应以实际交付房屋钥匙为准。
热线你我他
1.孟先生问：商品房的产权证的取得时间是如何规定的，土地的使用年限是不是一样？
答：我国合同法对订立合同采用的是自愿原则，当事人在不违反我国法律、行政法规强制性或禁止性规定的情况下，双方都可以充分协商合同的条款，在现行的商品房买卖合同示范文本第15条关于产权登记所约定的期限，购房者和开发商就可以进行协商，因此，很可能同一个小区内的购房者取得房产证的时间就不一样，除合同双方有特殊约定外，如果由于开发商的原因，购房者在以下几种期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任：第一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二， 商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第三，商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋，自合同订立之日起90日。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。因此，在购房的过程中往往会出现土地使用权期限不同的情况，虽然土地使用权有期限，但房屋的所有权是没有期限的。
2.严先生问：现在是不是有规定说天然气集资费不让再交了，政府是怎么规定的？
答：天然气集资费是一种不规范的叫法，目前郑州市还是对天然气安装收取一定的费用的，郑州市物价局对天然气收费是这样规定的，天然气及煤制气安装：1.居民用户工程建设费：天然气每户3300元（不含灶具、IC卡控制器）；煤制气每户3500元；2.天然气户外挂表收费每户3500元；3.IC卡、控制器安装收费标准每套360元。居民天然气用户管网、气表折旧维修费每户每年48元。
3.马先生问：他是1999年买的房，住了半年后发现墙体出现裂缝，经有关部门鉴定，为危房，他现在是否可以要求退房，及补偿装修、鉴定费用，有何依据？
答：建设部颁布的《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也对因房屋质量不合格买受人有权请求解除合同和赔偿损失作了相应的规定，因此，马先生是有权要求退房的，并可要求开发商赔偿装修、鉴定费用。
4.黄先生问：他买的是小高层，期房，其维修基金缴纳标准是什么？
答：根据《郑州市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》的规定：多层商品住房、高层商品住房出售时，购房人分别按售房款的2%和3%缴纳。2002年12月1日改为：多层不带电梯的房屋按每平方米35元计缴；别墅按每平方米45元计缴；小高层、高层、带电梯的多层按每平方米65元计缴。
5.王女士问：她已60岁了，买房子按揭贷款已经不符合贷款条件了，于是她和她儿媳妇作为共有人与开发商签订了商品房买卖合同，在贷款时，她和她儿媳妇都向银行出具了个人收入证明，房屋的首付款和按揭贷款都是她付的，现在她儿子和她儿媳妇正在闹离婚，问这套房子到底归谁所有？
答：根据我国婚姻法的规定：在婚姻关系存续期间，除非有特殊的约定或法律强制性规定夫妻所取得的财产归一方外，都为夫妻共有财产，你和你儿媳妇既然是该房屋的共有人，那么你儿媳妇对该房屋也享有共有权，既然你儿媳妇对该房屋享有共有权，那么你儿子对你儿媳妇应享有的部分也享有共有权，至于你支付的首付款和贷款，只能说明你和你儿媳妇之间存在债权债务关系，你可以要求儿媳妇偿还她应当承担的债务。
6.张先生问：他买了一套二手房，当时也没见房屋的土地证，只有房产证，原来这个土地证在银行里抵押着，这该怎么办？
答：土地使用权抵押，债权人有优先受偿的权利，《中华人民共和国担保法》第36条规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。如果卖方也将土地上的房屋抵押给了银行，那么将会影响你们之间的房屋交易，如你确实想购此房，应当先让卖方将土地使用权抵押向有关部门注销，然后再行购买，这样你买房的风险就大大降低了。
7.杨女士问：她买了一套房子，当时交了定金，没看到实际户型，交房时觉得房子的户型很不合心意，她要求开发商退房，但退房时开发商扣了她两万元钱，请问，是否合理？
答：签订认购书并向开发商交纳定金，为以后订立商品房买卖合同所做的担保，该类定金称之为“立约定金”。在交纳定金时，如果开发商取得了商品房预（销）售许可证，那么开发商有权不退还定金，反之则应退还。在交定金后，如果你和开发商在签订商品房买卖合同时，因合同的一些条款双方达不成一致意见，导致合同不能订立的，则开发商应当将你的定金退还。
如果开发商在你交定金时已经取得了商品房预（销）售许可证，之后你又与开发商签订了商品房买卖合同，仅以户型不满意而退房，开发商是有权按照合同约定扣除你相应的违约金的
针对购房者投诉，记者进行了了解。原来，2003年10月，童先生与万先生同时在洛阳洛升房地产开发公司作为投资商、郑州华侨友谊房地产公司作为开发商建设的“国际友谊广场首席即综合楼加层”购买了房屋。合同约定2003年12月31日前交房。
同时，合同约定“出卖人逾期交房的违约责任”：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。
然而，到2004年4月，该项目仍未能交房。童先生与万先生于是按合同约定，向开发商要求退房，洛阳洛升公司负责人写下书面承诺：5月27日前退款。但直到昨天，两位购房者称，仍未见开发商退款。
对此，记者按两位购房者提供的电话联系了洛阳洛升公司，无奈3部电话只有两部接通，而且接通的两部称他们是私人家庭电话。而据两位购房者指认，这几部电话确是开发商售房电话。
随后，记者再次按照购房者提供的洛阳洛升公司负责人手机号码，与一位姓张的经理取得了联系。得知记者身份后，“张经理”称，他们承认交房晚了，违约在先，也愿意退购房者的房款，但资金一直紧张，所以只能慢慢退款，这可能就是万先生与童先生迟迟见不到退款的原因。
对此，河南天基律师事务所的秦超贤律师认为：出现这种情况，双方可以就违约进行再协商，如果协商达不成一致，购房者可以走诉讼程序。
不过，开发商在最后也向记者表示，他们会主动找两位购房者协商此事。
回音立刻办
10月27日，本报大河楼市刊登《公积金贷款成鸡肋 新条例出台煨新汤》一文后，引起不少读者的关注。一些读者打来热线电话，就发生在自己身边的公积金贷款问题咨询本报，本报也就此进行了解答。
1.樊女士打来电话问，2003年3月她购买一套商品房，当时那家房地产公司没有办理住房公积金缴存登记，她也就无法使用住房公积金。但是新的《河南省住房公积金管理条例》出台后，她才知道购买自住住房的，可提取住房公积金账户内的存储余额。于是她去了郑州市住房公积金管理中心领取款项，但是被工作人员告知：其购买住房签订合同已超过一年，不予支取，只有她再次购买、建造、翻建或者大修自住住房时，才可以使用。她问，这种说法合理吗？
解答：住房公积金管理中心的工作人员是按照郑州市原有的公积金政策进行办理的，但与新条例有些相悖。新的《河南省住房公积金管理条例》第二十七条第一款规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建或者大修自住住房的；（二）退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的；(五)出境定居的；(六)户口迁出本省行政区域的；(七)偿还购房贷款本息的；(八)房租超出家庭工资收入规定比例的；(九)住房公积金管理委员会规定的其他情形。”根据该条例第二十七条第二款的规定，提取住房公积金金额不得超过偿还住房贷款本息。根据该条例第二十八条规定，职工提取本人住房公积金账户内的存储余额的，除应当出示身份证明外，还需提供购房贷款合同。国务院《住房公积金管理条例》也有相关规定。
据上述规定，樊女士要求提取住房公积金用于偿还购房贷款本息，符合法律及相关规定。
2.张女士反映，她原在一家大型酒店工作了6年有余，其间一直缴住房公积金，2002年年底她辞职后，单位并没有退还住房公积金余额，最近她去住房公积金管理中心咨询时，工作人员说，这需要单位来办理，张女士问，这种说法合理吗？
解答：根据有关规定，张女士有权前往住房公积金管理中心就本人住房公积金缴存提取情况进行咨询。但若张女士要求办理提取住房公积金余额手续，须按照规定的程序办理。《河南省住房公积金管理条例》第十九条规定：“单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起三十日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。”根据该条例第二十七条的规定，职工与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的，方可申请提取住房公积金存储余额。张女士自2002年年底辞职，即使未重新就业，至今也未满五年，不符合提取住房公积金存储余额的条件。根据相关规定，具备提取条件的，职工可以持规定的手续前往住房公积金管理中心办理，未规定必须由原单位负责办理。
3.孔先生询问，他于2002年在农业路上的某小区购房，当时合同上注明是2003年5月1日交房，但实际上把钥匙给业主是在2003年12月25日，其间是2003年8月21日房子验收，后来房地产公司在给业主违约金时，只给付了8月21日之前的，公司解释说，房子验收就是交房，请问是这样吗？
解答：孔先生未说明白2003年8月21日的验收是开发商按照规定组织的工程验收，还是孔先生本人应开发商要求对所购房屋的验收。若系开发商组织的工程验收，当然与孔先生实际接收房屋没有关系。即使系孔先生应开发商要求对所购房屋进行验收，也不能简单认定为买卖双方的房屋交接。房屋如何交接，法律未作规定，主要根据购房合同的约定来处理。若无具体约定，根据商品房交易惯例，房屋交接以“交钥匙”作为标志。如果双方进行的验收，只是查验房屋是否符合合同约定的条件，查验后并未进行实际交接，即开发商未将房屋钥匙向买受人交付，则不能认定为房屋交接，双方在验收时另有约定的除外。在不能证明验收即房屋交接的情况下，开发商应当承担逾期交房的违约责任，计算截止时间应以实际交付房屋钥匙为准。
热线你我他
1.孟先生问：商品房的产权证的取得时间是如何规定的，土地的使用年限是不是一样？
答：我国合同法对订立合同采用的是自愿原则，当事人在不违反我国法律、行政法规强制性或禁止性规定的情况下，双方都可以充分协商合同的条款，在现行的商品房买卖合同示范文本第15条关于产权登记所约定的期限，购房者和开发商就可以进行协商，因此，很可能同一个小区内的购房者取得房产证的时间就不一样，除合同双方有特殊约定外，如果由于开发商的原因，购房者在以下几种期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任：第一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二， 商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第三，商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋，自合同订立之日起90日。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。因此，在购房的过程中往往会出现土地使用权期限不同的情况，虽然土地使用权有期限，但房屋的所有权是没有期限的。
2.严先生问：现在是不是有规定说天然气集资费不让再交了，政府是怎么规定的？
答：天然气集资费是一种不规范的叫法，目前郑州市还是对天然气安装收取一定的费用的，郑州市物价局对天然气收费是这样规定的，天然气及煤制气安装：1.居民用户工程建设费：天然气每户3300元（不含灶具、IC卡控制器）；煤制气每户3500元；2.天然气户外挂表收费每户3500元；3.IC卡、控制器安装收费标准每套360元。居民天然气用户管网、气表折旧维修费每户每年48元。
3.马先生问：他是1999年买的房，住了半年后发现墙体出现裂缝，经有关部门鉴定，为危房，他现在是否可以要求退房，及补偿装修、鉴定费用，有何依据？
答：建设部颁布的《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也对因房屋质量不合格买受人有权请求解除合同和赔偿损失作了相应的规定，因此，马先生是有权要求退房的，并可要求开发商赔偿装修、鉴定费用。
4.黄先生问：他买的是小高层，期房，其维修基金缴纳标准是什么？
答：根据《郑州市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》的规定：多层商品住房、高层商品住房出售时，购房人分别按售房款的2%和3%缴纳。2002年12月1日改为：多层不带电梯的房屋按每平方米35元计缴；别墅按每平方米45元计缴；小高层、高层、带电梯的多层按每平方米65元计缴。
5.王女士问：她已60岁了，买房子按揭贷款已经不符合贷款条件了，于是她和她儿媳妇作为共有人与开发商签订了商品房买卖合同，在贷款时，她和她儿媳妇都向银行出具了个人收入证明，房屋的首付款和按揭贷款都是她付的，现在她儿子和她儿媳妇正在闹离婚，问这套房子到底归谁所有？
答：根据我国婚姻法的规定：在婚姻关系存续期间，除非有特殊的约定或法律强制性规定夫妻所取得的财产归一方外，都为夫妻共有财产，你和你儿媳妇既然是该房屋的共有人，那么你儿媳妇对该房屋也享有共有权，既然你儿媳妇对该房屋享有共有权，那么你儿子对你儿媳妇应享有的部分也享有共有权，至于你支付的首付款和贷款，只能说明你和你儿媳妇之间存在债权债务关系，你可以要求儿媳妇偿还她应当承担的债务。
6.张先生问：他买了一套二手房，当时也没见房屋的土地证，只有房产证，原来这个土地证在银行里抵押着，这该怎么办？
答：土地使用权抵押，债权人有优先受偿的权利，《中华人民共和国担保法》第36条规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。如果卖方也将土地上的房屋抵押给了银行，那么将会影响你们之间的房屋交易，如你确实想购此房，应当先让卖方将土地使用权抵押向有关部门注销，然后再行购买，这样你买房的风险就大大降低了。
7.杨女士问：她买了一套房子，当时交了定金，没看到实际户型，交房时觉得房子的户型很不合心意，她要求开发商退房，但退房时开发商扣了她两万元钱，请问，是否合理？
答：签订认购书并向开发商交纳定金，为以后订立商品房买卖合同所做的担保，该类定金称之为“立约定金”。在交纳定金时，如果开发商取得了商品房预（销）售许可证，那么开发商有权不退还定金，反之则应退还。在交定金后，如果你和开发商在签订商品房买卖合同时，因合同的一些条款双方达不成一致意见，导致合同不能订立的，则开发商应当将你的定金退还。
如果开发商在你交定金时已经取得了商品房预（销）售许可证，之后你又与开发商签订了商品房买卖合同，仅以户型不满意而退房，开发商是有权按照合同约定扣除你相应的违约金的
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