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违法转让土地使用权开发公司输了官司

http://www.hnfczl.cn 2006-10-6 10:34:41 来源: 镇江房产网

案件：

     A公司系正式注册成立的房地产开发公司，B公司不是房地产开发公司。1992年初，A公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的100亩土地使用权以每亩20万元的价格私下转让给B公司，但未办任何土地转让手续。同年11月，B公司将土地使用权转让金2000万元支付给Ａ公司，A公司出具了发票，并协助B公司在土地主管部门取得了该100亩地的国有土地使用权。之后，B公司再未对该100亩土地进行投资开发建设。

     1998年，该土地主管部门以B公司多年未对其使用的土地进行开发，长期空闲为由，依据国家有关土地管理法规的规定，收回了B公司对该100亩土地的使用权。

     1999年5月，B公司向法院提起诉讼，要求A公司返还土地使用权转让金2000万元。理由是：A公司没有取得该土地使用权的许可，该100亩土地使用权的转让合同无效。A公司认为，导致B公司土地使用权收回的原因是B公司未对合同标的进行必要核实，亦存在主观过程，应承担一定责任，故判决A公司返还B公司土地使用权转让金1700万元。

     法官说法：

     土地使用权出让，是指国家土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据我国城市房地产管理法的规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同；土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在城市房地产管理办法颁布之前，国务院于1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转上暂行条件》亦规定："土地使用权出让应当签订出让合同；土地使用者应当在签订土地使用权出让合同60日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。"

     土地使用权转让是指土地使用者，在取得土地使用权以后，依照国家有关法律法规的规定，通过一定的法律程序，将自己依法取得的土地使用权有偿转让给他人使用。

     本案中，Ａ公司在未实际取得土地使用权，亦未办理任何转让手续的情况下，即将土地使用权让与他人，并收取土地使用权转让金，该行为是违反国家有关法律规定的。最高法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定："转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定无效。"但是，B公司在与A公司签订土地使用权转让合同时，未对Ａ公司是否取得该土地使用权及是否办理了有关土地使用权转让手续的情况予以核实致使其在实际开发中受阻，对此，B公司应承担审查不严之责。法院依法酌情判决Ａ公司返还Ｂ公司土地使用权转让金1700万元是正确的

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