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开发商没有预售许可证购房者也不能停止还贷

http://www.hnfczl.cn 2006-10-6 10:36:02 来源: 镇江房产网

张先生去年9月份与A房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：张先生购买一套位于三环路附近的商品房，总价款为100万，合同签订后即付35万，其余65万通过银行贷款。合同签完后张先生依约履行。2000年11月银行贷款已划拨到A公司账户上。但张先生却迟迟看不到房屋开工的迹象。后来经过多方了解，才知道此项目还没有政府主管机关颁发的《商品房预售许可证》。张先生想退房，与A公司协商未果。张先生隧停止每月的向银行还贷。

分析：遇到此种情况首付款和银行贷款及利息如何处理，有谁来承担损失？根据《城市预售商品房管理办法》第六条、第九条和《中华人民共和国房地产管理法》第44条、《中华人民共和国合同法》第52条、第(五)款的规定，张先生与A公司所签的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效。因合同是去年11月份签订的，与央行今年发布的有关房地产贷款条件的规定不相悖，所以张先生与银行签订的贷款合同是有效的。张先生不能因为A公司的违约停止向银行还款，否则张先生与银行贷款的合同中属违约行为，应承担违约责任。这里需要特别明确一点，在贷款买房这个行为中包含了两个法律关系，或称有两个合同关系，即买房人与卖房人的买卖合同关系和买房人与银行的资金借贷关系。这两个法律关系是相互独立的，不能混淆。

这件事情在与A公司协商不成的情况下正确的处理方式：如果《商品房买卖合同》有关争议的解决方法是仲裁，并约定了明确的仲裁机构名称，那张先生可通过仲裁的方式解决；如果合同中没有仲裁的约定或约定不明，张先生可向法院起诉A公司，要求解除《商品房买卖合同》，返还预付款、银行贷款与利息。然后，张先生再与银行协商，提前还款，履行完成与银行的贷款合同，使贷款合同终止。

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