专家表示：北京执行90平70%用地指标有难度

　　双限房又称两限商品房或限价房，是指政府为增加中低价房供应而制定的一项新政策，即在土地出让时，写入限房价、限户型、限地价等条款。在北京市土地供应向中低价位、中小套型普通商品房用地倾斜的同时，双限房用地的空间规划成为主管部门的一个难题。

　　9月27日～9月29日，国家10部委联合检查组在北京市检查房地产调控成效。北京市政府官员在向检查组汇报情况时，提出双限房用地地供应中选址和总量确定的难题。类似的困境在国内其他一些城市也有不同程度的出现。

　　选址难带来定价难

　　北京市国土资源局政策研究室主任孙惠林表示，从空间分布上来说，双限房的选址就是一个难题，“如果选址在交通不便的地方，就不能解决居民的需求，好的地段又没有那么多土地用来供应。”

　　“由于北京市近年来经济快速发展，城乡建设日新月异，目前在北京市的五环路以内，已经很难找到适合中低价位、中小套型商品房的建设用地。”孙惠林说。

　　和选址紧密相连的就是定价问题。“在此范围内的房价(即五环路以内)比较高，双限房的房价标准也很难确定。”孙惠林表示。

　　孙惠林以北京市化工厂地块为例向记者讲述了这种选址上的两难境地。目前，该地块周边普通商品房的价格大多在9000元/平方米～10000元/平方米，“如果到时定价为7000元/平方米，市民会说，7000元/平方米还是中低收入者住房吗？但是如果定的价格过低，比如3000元/平方米，这样政府不仅得不到财政上的土地出让金，可能还要补贴几个亿的资金作征地拆迁费用。如果这样，政府还不如收购一些空置房产直接投入市场，这样一来效果直接明显，二来也节省了财政资金。”

　　“也就是说，即使推出低于同区域15%房价的双限房，其价位也很难得到社会的认同及达到群众预期的心理期望。”孙惠林强调。

　　这种说法也得到了专家的认同。中国管理科学研究院研究员李开发表示，双限房的价格制定是技术性很强的工作，包括要考虑地价、建造成本、周边市场价格、当地中低收入阶层收入水平等因素。

　　广州市日前首推的限房价地块，其规定的房价不仅比附近的商品房价高1000元／平方米，而且该“限价房”项目的容积率远远高于商品房，因此地块推出后备受争议。

　　开发比例难以确定

　　根据国办37号文件，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%。而其中双限房用地的供应量占多大比例才合适，才能够满足需求，这个量的核定让主管部门颇感棘手。

　　这成为北京市国土资源局双限房用地供应中的另一个难题。

　　据了解，北京市经济适用房政策实施以来，目前已经有近1700万平方米的经济适用房投入市场，加上计划中的供应量，北京市有关部门预计，经济适用房总量在2400万平方米左右。但即使这样，仍不能满足中低收入人群的住房需求。

　　根据北京市土地供应计划，以北京市每年住宅用地供应量1900公顷计算，如果70%全部用于双限房土地供应，则每年要供应1300公顷左右。“实现这一供应量具有很大的难度。”李开发说。

　　上海今年以来“1000万平方米中低价商品房”的推出进度更是被政府部门放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成了过大挤压效应。

　　北京伟业顾问有限公司总经理林洁(林洁博客,林洁新闻,林洁说吧)认为，双限房用地年供应规模不宜突破经济适用房的供应规模300公顷，“作为政府平抑房价的工具之一，双限房土地供应量太大，会严重影响商品房市场的健康发展，也大大降低政府土地出让收入。”

　　林洁认为，按照2006年北京市土地供应计划住宅用地中，商品房和经济适用房的1600公顷和300公顷的总量看，“如果从商品房住宅用地中拿出300公顷作为双限房，则经济适用房、双限房和商品房住宅的土地供应面积分别为300公顷、300公顷和1300公顷，达到1∶1∶4的比例，基本上应该能够起到平抑房价的作用。”

　　“从需求层次看，北京市的商品住宅供应市场是面向全国甚至是全球，根据北京市建委等部门的调查显示，北京市商品住房35%左右为外地人员和境外人士购买，这使得90平方米已经不能满足北京市的需求。”孙惠林表示。

　　“对于北京市中低价位、中小户型普通商品住房的需求底数并不清楚，对这种双限房的进入退出机制也需要深入研究和确定。基于上述原因，北京市执行70%的用地指标有一定的难度。”北京市有关部门在给国务院联合调查组的报告最后结论说。