9月京沪二手市场阴霾未散 虽有回暖仍显低迷

　　21世纪不动产北京副总寇海龙分析认为，受国家多项宏观政策的影响，两地二手房市场观望气氛浓重。9月份旺季不旺，造成一年中的销售旺季三季度市场总体走势趋于平稳。尤其是上海市场，部分投资者对于新一轮的税收以及利率政策重压，显出信心不足。

　　北京高端物业销售不畅

　　上海中端物业明显下滑

　　数据显示，北京第三季度二手商品房买卖挂牌总量环比上涨29%，同比上涨13%；上海第三季度二手商品房买卖挂牌总量环比上涨9%，同比上涨11%。其中，北京9月份二手商品房买卖挂牌量环比增长39%，与8月份19%的增长率相比呈继续增长的趋势，增长幅度上升了20个百分点，同时上海9月份二手商品房买卖挂牌环比上升23%，与8月份34%的下降幅度相比，有了明显的回升，但挂牌总量仍低于7月份水平。

　　北京9月份二手商品房买卖挂牌均价为8363元/平方米，环比增长2.2%，上海9月份二手商品房买卖挂牌均价为10736元/平方米，环比下降10.8%。

　　受国家多项宏观政策的影响，两地市场观望气氛浓重。虽然市场出现7月底、8月初集中过户的高峰，但9月份的旺季不旺，造成一年中的销售旺季三季度市场总体走势趋于平稳。尤其是上海市场受政策影响更为明显，虽经历过多次国家调控政策的历练，但部分投资者对于新一轮的税收以及利率政策重压，仍然显出了信心不足，随着资金的捉襟见肘开始寻找出手的机会。

　　而上海一些经纪公司则认为，进入9月以来上海15000-20000元/平方米的中端物业价格开始出现明显下滑，这部分物业一直以其总价低、出手容易一直是投资者追逐的热点，因此受新政影响较为严重，投资者希望借助销售旺季将物业出手减负。个别楼盘下滑趋势明显，典型楼盘如：中远两湾城，部分非本地投资者已开始出现抛盘的现象，房价已从高峰时期的15000元/平方米下跌到目前的11000元/平方米，下跌幅度高达26.6%。但由于受国家对于房价调控的决心影响，买方认为后市发展仍不明朗，因此接盘的人有限，造成目前成交量小。

　　同时，北京市场由于10月1日起开始执行新的计税价格，会使部分物业回报降低，因此部分物业开始寻求出手，造成9月份物业挂牌量继续上涨，而成交量增长缓慢。但部分地区价格仍稳中有涨。另外限制外资购房政策也开始影响到京城的部分高端物业。以朝阳公园为代表的高档涉外公寓，居住者多为外籍人士，这部分群体多为国外公司常驻中国的高层主管，购房的目的投资居住兼有，受限制外资购房政策的出台导致该地区高档公寓交易量有所下滑。

　　新计税价格

　　“十一”黄金周效力初显

　　自2006年10月1日起，北京市已开始执行地税局发布的最新二手房交易计税价格，新计税价格执行的第一周，恰逢中国传统的国庆和中秋双节，受节日影响，二手房交易市场整体呈现“咨询多、成交少、观望氛围重现”的局面。据一些经纪公司对“十一”期间的数据统计显示，这七天来，客户来电和来访的咨询量同比增长12.7%，客户登记量同比增长9.2%，其中，咨询执行新计税价格将对交易带来何许影响的多达72%，相比之下，由于节日期间银行按揭部门、产权交易大厅的休假，影响了二手房买卖的按揭及过户手续的办理，统计数据还显示，咨询热点地区热点二手商品房交易最低过户价格变化的客户量明显多于咨询二手公房的客户量，此外，绝大多数客户搞不清新计税价格中特别提出的106个交易活跃楼盘最低过户价格较以前到底有何变化，导致客户对原有的交易意向产生犹豫，观望氛围重现。为了帮助广大客户更为详细地了解新计税价格，21世纪不动产北京区域市场分析师特别将新计税价格中首次提出的106个特殊楼盘价格变化进行了细致分析，希望能够为大家提供置业参考。

　　计税价格，即二手房买卖过程中办理过户的交易指导价格。此次的新计税价格，较以前更加贴近市场实际的交易价格，不仅对消费者更具指导意义，也进一步减小了通过签订黑白合同而避税这种方式的操作性。

　　从一些实例中可以看出，新税费总额几乎比从前翻倍。因此计税价格上涨幅度较大的楼盘，在近期内的交易势头将有所减弱，后续走势如何，还需让市场来回答。

　　市场低迷仍将继续

　　据官方数据显示，2006年第三季度北京市二手商品房总交易量为11506套，较第二季度环比上涨25%，与去年同期相比上涨21%，而同期来自北京市房地产交易管理网数据显示，8月份期房日均成交395套，与6月日均成交474套和7月日均成交441套相比分别下降16.7%和10.4%。

　　而根据中原地产三级市场研究部的统计显示，在今年的“十一”七天长假中，虽然与去年同期相比，买卖、租赁的房源、客户都出现了10%-15%的上涨，成交量上涨了7%-8%。但相比9月第一周的二手房市场状况，今年的“十一”房屋供给、需求数量一降一升的背道而驰，使得二手房市场供不应求的局面更加明显。

　　可以说，对比新房市场交易量的持续萎缩，二手房市场正在度过政策消化期，逐步回暖，相信对新房市场的复苏有利。而上海新房市场未出现人们预期的“金九银十”的销售旺季，相信二手房市场还将处于一段时期的观望。