借壳与民资：房地产融资掀第三次浪潮

嘉宾林荣时(左)与网友讨论房地产融资新形式 徐汇 摄影

 　　上证第一演播室

　　【嘉宾：林荣时】

　　上海道邦投资咨询有限公司 董事总经理

　　随着房地产调控的深入，房地产开发资金的来源成为企业的第一难题。在银根紧缩、信托受阻的情况下，求助于借壳上市和民间游资，正成为开发商新的融资出口，弱肉强食的兼并也在房企的此轮整合中激烈上演。

　　资金链调整：银行淡出

　　主持人：此轮调控对开发商资金链的影响主要集中在哪些方面？

　　嘉宾：以前开发商大多采用的都是直接融资，钱从银行贷款而来。包括从土地环节、建设环节到最后的销售环节，都和银行有相关密切的关系。但是随着今年银行系统贷款任务的提前超额，贷款发放速度肯定要下调，全国范围的房地产信贷进一步紧缩，这就使开发商已经非常紧张的资金链更加危机重重。

　　从银行的角度看，他们是矛盾的。银行首先要顾及宏观调控大局，而且随着各大银行上市，他们对贷款隐性风险的考虑就更多。于是在利益至上的金融竞争市场上，银行却无奈选择了淡出楼市。

　　为了改变银行在房地产融资中一支独大的局面，各类与房地产金融相关的产品确实也在积极开发中，包括债券融资、投资基金、信托等多种形式应运而生。但是，在近期，被开发商寄予厚望的信托已经暂停，REITs模式也在香港受阻，于是我们看到大量开发商转向股市和民间资本寻求资金支持。

　　各路资金“嫌贫爱富”

　　主持人：各路场外资金在选择投资方向时，有什么一致的特征或标准吗？

　　嘉宾：从去年开始，大型开发商要么积极筹备香港上市，要么发债，要么联合海外投行和基金，进行翻天覆地的融资模式转型。但是，无论是此前的房地产信托、REITs，还是目前的股市、民间游资，选择大型开发商而不是中小型企业是他们主要特征。毕竟，大企业的风险控制能力强，运作相对规范。

　　有一个消息是，明年将要上市的江浙房地产公司很多，但这此企业均实力不俗，在全国排名属于前15位之列。

　　而且随着资产证券化业务的试点，明、后两年这类产品也将对房地产融资产生影响。但前提条件仍然是从大的开发商、开发项目开始。

　　因为IPO上市要求较高，一些规模有限的开发商于是选择了买壳上市的方式，这就是为什么最近一年中，30几家房地产公司的资产被注入上市公司的原因。但是，应该看到，即便是借壳，这着中等规模的开发企业同样实力不俗。

　　民资：以借贷变相回归楼市

　　主持人：民间资本目前对房地产市场的态度如何？

　　嘉宾：房地产市场的民间资金最大数量集中在江浙一带，资金量相当庞大，毕竟经过20多年的改革开放，民间聚集的游资估计已经达到二千多个亿。过去几年，很多民间资本在上海投资房地产。从2003年开始他们有序地退出市场，并在2004年的下半年悄悄地进入了北京。北京市场目前的火热实际上与这批游资关系密切。

　　目前，这批资金正以高利息贷款的方式变相回归楼市，他们以回报为重要考核点，并对风险要求控制得更加严格。这些资金的特点是到位迅速，但利息相当高。而很多问题开发商受到各种融资渠道的拒绝，都在转而求助这些民间资本。但是，即便是投资房地产实体，他们也很少操作10%以下的回报率项目，另外，目前最大的民间资本也已经在寻求买壳上市的途径