地产金融年会：银监会业务创新监管协作部李伏安
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2006-10-26 10:45:21
来源: 镇江房产网
主持人：感谢王总！下面有请中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安先生，有请李主任！
李伏安：大家下午好！很高兴有这么一个机会跟大家讨论房地产金融的问题，会议给我安排了一个题目是民间融资的合法化对地产融资的影响。就好像给我一个任务，我要在这个地方推动民间融资合法化，这远远超过了我谈到这么一个会就能够发挥的作用。民间融资在中国是一个很长的话题，我想把这个题目稍微变一下，大家更想听到我对现实问题的看法，我把这个题目变成多种融资方式的差异化对地产行业的融资有什么样的正面影响。
我从这么几个方面谈一谈，房地产融资当前的主要问题不是融资资金短缺的问题，不是房地产融不到资金的问题，问题关键在于什么地方，是建立一个稳定的房地产金融融资渠道、融资结构，从而形成一个稳定的、长期的可持续的供应体系的问题。经过这么年的和发展，房地产的秩序在规范，房地产金融体系需要整个结构的合理化的过程当中建立自己的规范，这个是当前房地产种子更需要讨论和解决的问题。
大家现在对各种融资方式提供各种各样的探讨概括起来可以叫做多种融资方式的差异化同时并存。问题在什么地方呢？我们房地产过去大部分都是通过银行间接贷款盖房子的过程实现的，只需分析考察一下房地产商和房地产项目融资的全部过程，对于大家很清楚的发现，在你拿到土地主要想办法通过银行的资金把这个项目运作起来，在利润实现以后做下一个项目，这样给人一个概念，自己不需要也不可能有太多的钱，在这种情况下，只要拿到土地，想办法找到银行给你支持，野鸽过程很简单，先拿点钱把买地的手续办齐，施工队进来以后给你施工，中间慢慢一有条件有开始去卖房子，卖房子实际上就是抵押贷款，按揭是以房地产开发公司向银行借钱的名义转到以购房人向银行借钱的名义，这个钱还在开发商手上，这样开发商利润就实现了。
现在房地产融资还是靠银行的贷款，前面两个演讲嘉宾讲的，房地产开发信托，我在前几次有几个地方讲，我们国家房地产信托跟国际上的REITS和房地产信托基金是两个概念，或者我们这个地方是中国生造出来的房地产信托，我们仔细用信托法分析一下，房地产开发信托，什么意思呢？信托公司找到一个放亩开发公司，我跟你搞一个项目，我给你发个信托基金，几个人拿点钱盖房子，这跟银行贷款基本上是一回事儿，只不过银行是吸收存款来的，你这个资金是通过批发的，本质是还是银行。
房地产开发商不管钱怎么来的，只要把钱弄到就行，房地产开发商对放 融资的理解跟现在整个成熟的房地产金融体系提供的解决房地产融资的渠道比有很大的差距，这个差距应该由金融结构解决。解决房地产融资各种渠道结构的合理性，成为它有差异化的服务不同目的的金融产品，这是金融机构的事情，是金融市场发展的事情，这需要银行、资本市场以及投资者市场共同来解决这个问题，要解决房地产金融的差异化的问题，还是要从金融服务的综合功能、设计角度解决。
我们一讲到房地产融资，除了讲房地产贷款以外，就是房地产公司上市，那个钱能圈多少钱，最大的房地产公司在资本市场上上市，能圈到十个亿已经很不容易了，二十个亿基本上是不可能的。二十亿在北京能盖一个什么样的楼？解决什么样的问题房地产公司上市本身也不是解决房地产融资的长期有效的渠道之一。房地产融资长期有效的渠道究竟是什么？上市了不行再找银行，银行了不行，再上市，就这两个渠道，没有找到一个长期的渠道。长期的渠道应该是不同层面的问题解决不同的问题。为什么今天把解决房地产金融体系结构的合理化、多样化的问题要与宏观经济形势，甚至于市场的情况结合起来呢？应该说在很大程度是我们没有把这个问题理清楚，矛盾到今天汇聚成焦点的切断下，大家不得不把这些问题放在一起解决，这些问题的解决还要放在理性的、逻辑的解决问题的当中去。
首先从现在政府关心的问题考虑的话，我们现在要解决什么问题？要解决中低收入阶层的住房需求的融资问题和直接供应问题。怎样使资本市场的资金、私募的资金、国外资金、政府的资金都能够过来，帮助一部分解决中低收入住房问题呢？说白了把这些钱引导到那个地方去，以解决中低收入住房问题。用什么渠道解决？这些钱都是什么性质的？用不同的需求满足不同性质的资金，投资需要才能把它引导到那去。政府的钱是公众纳税人的钱，它不以盈利为目的，政府以告诉他低利息、无利息的，私人的钱是要追求市场平均利润或超额利润的，中低收入阶层不能给超额利润给什么呢？给平均利润，香港的港商为什么要投资中低收入阶层的住房呢？我要追求的是平均利润，而不是高额利润。豪宅那些问题不用政府关注，那个由开发商和消费者自己去解决。
存在占用土地资源、空间资源、海景资源，岛屿资源、上地资源，这些资源是国家应该有的资源，用税收把这些资源的占用调节过来，用另外一种方式解决问题。客户层面上我们要搞清楚解决哪部分资金问题，其他的配套的政策也要保证这种投资是有限的、是合理，是符合实际需求的，这是房地产供给政策、分配政策等等和房地产补贴政策、住房补贴政策那些政策配套问题，不属于金融要解决的，这是从买方者的角度考虑。
从投资者的角度来看，不管是廉租房还是高档的别墅，有的人并不像住廉租房，也不像住高档房，但是，就是看好中国的房地产业，就想取得其中的利润。这里我们要想一个办法，有一个手段和渠道，要让这些人对中国房地产投资由现在的直接都是买房，或者是买北边的所谓的经济适用房或者买东北边的别墅，由直接买房变成买房地产基础上的金融产品。这个产品可以更好的、更适合他们需要的分享中国房地产发展的收益，同时可以很好的管理资金、规避风险，从这个角度我们需要根据投资人的需要，创造各种各样的房地产支持的投资产品，怎么进呢？我没有太多的钱，但是我也不看好经济适用房，也不看好高档的别墅，我就看好一个房子，北京地铁车站两百米之内可以出租的房子，我认为在未来十年二十年三十年北京这些房子的租金肯定上涨，我就想这个东西。
我们的市场不管是资本市场、债券市场，还是其他市场，就应该能够提供这么一个产品，可以把你选择的最好的北京地铁站的出口的前二十个站，周边200米的用来出租的房子打包把它们产权收购过来，设立一个投资产品，卖出去。这就是一种差异化的东西。我看好北京所有的物业，凡是沃尔玛的超市都可以把它打包，开一个REITS，这种融资渠道可以顺乎自然的做到。可以让金融家和地产所有者把它们形成地产产品组合，使产品很快的上市，很经济、高效的进行交易，交易的成本非常低，交易的税收非常合适，他们就不会炒房子。
从银行的角度多渠道的融资，现在从银行贷款来讲，主要还是大银行给大项目进行开发贷款，通过这些集团单位的职工办理所谓的住房抵押贷款，从银行贷款角度来讲，资金供应还是非常简单的粗放式的方式。现在银行从供给的角度来说，融资渠道还是单一，要解决一个从贷款的种类上，方式和覆盖面上，我应该应该覆盖整个房地产开发的全过程，什么意思？从想开发一个房子开始，从最后这个房子或者卖出去，或者租出去，任何一个地方有资金需求，都应该允许提供融资，所以控制这里面的风险不在于它贷在哪个环节，这个人要出问题把房子盖好了以后卖了以后还会出问题，当然出问题的机会会少一点，银行给房地产开发的各个环节进行融资，风险点不在于哪个环节可以贷，哪个环节不可以贷，每个环节都应该可以贷，但是风险点在于每个环节借款人是不是有效的控制和管理风险，要明白这个道理我们的政策、我们的思路、我们的银行的产品都应该做相应的修改。
从机构和网点上，我们现在仍然是一些大银行，或者是全国性的股份制商业银行提供贷款，中小商业银行、城市商业银行、城市信用社、农村信用社，这样一些机构的实际上虽然它们的资产总量不大，但是它们的覆盖网络是中国金融微循环体系，整个的血液供应都是通过微循环渗透到经济的每一个角落、每一个细胞里，这些机构在房地产信托当中基本上不能发挥作用。今天上午美国住房储蓄协会总裁助理，他说在美国三大业务第一个住房抵押贷款，第二个信用卡，第三个是个人消费贷款，中国银行为什么不能做这个东西呢？也是属于融资渠道没有合理化的问题。一个小的机构它的优势在什么地方呢？大银行我不知道已经渗透到什么程度，做个人住房抵押贷款仍然去找大的企业、大的公司、大的单位，跟他们的工会和财务部门谈，说我给你们单位职工提供住房抵押贷款服务，人们以这种方式为主。
问题在什么地方呢？给单位买房，现在单位已经停止了盖房了，现在单位里面它的职工很难在一个地方集中买房了，已经没有这种情况了，他们会分散到不同的地方买房。反过来开发商做的时候也有这个问题，开发商跟建设银行合作了，所有买这个楼的人可以到建行贷款去，开发商和建行省事了，但是买这个楼的人千奇百怪，这里风险在于买楼的人，一个好的贷款管理需要对这些人一个一个进行区别、进行核实，这样既帮助银行解决一些贷款还不了的人买房的风险，也帮助开发商选择买得起这个楼的人，这才是比较好的方式。
怎么解决这个问题？对这些买房的人进行逐个的分析、评估，这些人买谁的房？到哪买房这个由客户自己定。现在社区商业银行、农村信用社一个一个跟买房人去谈，把真正买房的人核出来，让他们拿这个款选择合适的房子。这需要中小商业银行、农村、城市信用社这样的机构放住房抵押贷款，信用社就这么一个网点，如果放三个网点资金就转不动，我们需要再创造一个新的金融工具，或者是资产证券化，或者是住房贷款专业化公司，这些机构把中小商业银行发放的贷款发过来，这样的话你想想，所有的中小银行办的贷款都笔笔的核实，应该说价值是可靠的，把它们买过来这个银行可以不断的去放贷款，我们还有谁的住房抵押贷款办法不了呢？银行不就是解决这个问题吗？有能力得到贷款的人都得到贷款去买房，没有这个能力，买不起这个房子的人不能够得到贷款，银行要做的全部事情就这么两句话。
问题是小银行在做的过程中要了解，这样可以得到真实的全面的资料，你做这个可以收费，把贷款办完了，三个月转不动，他你可以卖出去，你就征收费的费用。另外一个专门机构可以去收购，这样这个市场就没有一个限制了，就不会说今天没有人贷款资金了，他可以不断的长期的收购。这个机构收到十个亿、一百个亿转不动了怎么办？打包放到资本市场，这种抵押的投资产品，真正意义上的REITS，有一百个亿、两百个亿创造出REITS，卖给想投资中国房地产又不买房子的人，这样不就赚回来了吗？工商银行你们知道圈了多少钱吗？加起来可能上万亿，一个银行圈到上万亿的资金根本不成问题。
我们要有这么好的一个中国房地产的投资产品，坐在这里一排的老总说房地产有投资前景，所以在这个问题上我们创造一种住房抵押贷款的专业化公司，住房抵押贷款资产的证券化，房地产稳定收益的证券化，房地产稳定税收的证券化，把它们变成一种投资产品，这些都是需要我们房地产融资多渠道，甚至房地产物业管理公司都可以拿出来，打包发债，发债跟发股票的最大区别是什么？股票是卖完了就完，债券是取决于人家对你这个公司长期经营能力的看法，你的能力强投资就多。中国房地产投资应该有更广泛、更长远思路，差异化的解决问题，而不是简单的把民间融资合法化，这样仍然不能解决房地产融资资金稳定供应问题和资金的合理问题，和投资、中介以及消费者之间长期的利益和风险分担机制问题，我希望我的讲话能够给大家一些重新考虑房地产金融政策新想法，在大家得到共识的基础上，我们共同的推进，我就讲大这里，谢谢大家！
李伏安：大家下午好！很高兴有这么一个机会跟大家讨论房地产金融的问题，会议给我安排了一个题目是民间融资的合法化对地产融资的影响。就好像给我一个任务，我要在这个地方推动民间融资合法化，这远远超过了我谈到这么一个会就能够发挥的作用。民间融资在中国是一个很长的话题，我想把这个题目稍微变一下，大家更想听到我对现实问题的看法，我把这个题目变成多种融资方式的差异化对地产行业的融资有什么样的正面影响。
我从这么几个方面谈一谈，房地产融资当前的主要问题不是融资资金短缺的问题，不是房地产融不到资金的问题，问题关键在于什么地方，是建立一个稳定的房地产金融融资渠道、融资结构，从而形成一个稳定的、长期的可持续的供应体系的问题。经过这么年的和发展，房地产的秩序在规范，房地产金融体系需要整个结构的合理化的过程当中建立自己的规范，这个是当前房地产种子更需要讨论和解决的问题。
大家现在对各种融资方式提供各种各样的探讨概括起来可以叫做多种融资方式的差异化同时并存。问题在什么地方呢？我们房地产过去大部分都是通过银行间接贷款盖房子的过程实现的，只需分析考察一下房地产商和房地产项目融资的全部过程，对于大家很清楚的发现，在你拿到土地主要想办法通过银行的资金把这个项目运作起来，在利润实现以后做下一个项目，这样给人一个概念，自己不需要也不可能有太多的钱，在这种情况下，只要拿到土地，想办法找到银行给你支持，野鸽过程很简单，先拿点钱把买地的手续办齐，施工队进来以后给你施工，中间慢慢一有条件有开始去卖房子，卖房子实际上就是抵押贷款，按揭是以房地产开发公司向银行借钱的名义转到以购房人向银行借钱的名义，这个钱还在开发商手上，这样开发商利润就实现了。
现在房地产融资还是靠银行的贷款，前面两个演讲嘉宾讲的，房地产开发信托，我在前几次有几个地方讲，我们国家房地产信托跟国际上的REITS和房地产信托基金是两个概念，或者我们这个地方是中国生造出来的房地产信托，我们仔细用信托法分析一下，房地产开发信托，什么意思呢？信托公司找到一个放亩开发公司，我跟你搞一个项目，我给你发个信托基金，几个人拿点钱盖房子，这跟银行贷款基本上是一回事儿，只不过银行是吸收存款来的，你这个资金是通过批发的，本质是还是银行。
房地产开发商不管钱怎么来的，只要把钱弄到就行，房地产开发商对放 融资的理解跟现在整个成熟的房地产金融体系提供的解决房地产融资的渠道比有很大的差距，这个差距应该由金融结构解决。解决房地产融资各种渠道结构的合理性，成为它有差异化的服务不同目的的金融产品，这是金融机构的事情，是金融市场发展的事情，这需要银行、资本市场以及投资者市场共同来解决这个问题，要解决房地产金融的差异化的问题，还是要从金融服务的综合功能、设计角度解决。
我们一讲到房地产融资，除了讲房地产贷款以外，就是房地产公司上市，那个钱能圈多少钱，最大的房地产公司在资本市场上上市，能圈到十个亿已经很不容易了，二十个亿基本上是不可能的。二十亿在北京能盖一个什么样的楼？解决什么样的问题房地产公司上市本身也不是解决房地产融资的长期有效的渠道之一。房地产融资长期有效的渠道究竟是什么？上市了不行再找银行，银行了不行，再上市，就这两个渠道，没有找到一个长期的渠道。长期的渠道应该是不同层面的问题解决不同的问题。为什么今天把解决房地产金融体系结构的合理化、多样化的问题要与宏观经济形势，甚至于市场的情况结合起来呢？应该说在很大程度是我们没有把这个问题理清楚，矛盾到今天汇聚成焦点的切断下，大家不得不把这些问题放在一起解决，这些问题的解决还要放在理性的、逻辑的解决问题的当中去。
首先从现在政府关心的问题考虑的话，我们现在要解决什么问题？要解决中低收入阶层的住房需求的融资问题和直接供应问题。怎样使资本市场的资金、私募的资金、国外资金、政府的资金都能够过来，帮助一部分解决中低收入住房问题呢？说白了把这些钱引导到那个地方去，以解决中低收入住房问题。用什么渠道解决？这些钱都是什么性质的？用不同的需求满足不同性质的资金，投资需要才能把它引导到那去。政府的钱是公众纳税人的钱，它不以盈利为目的，政府以告诉他低利息、无利息的，私人的钱是要追求市场平均利润或超额利润的，中低收入阶层不能给超额利润给什么呢？给平均利润，香港的港商为什么要投资中低收入阶层的住房呢？我要追求的是平均利润，而不是高额利润。豪宅那些问题不用政府关注，那个由开发商和消费者自己去解决。
存在占用土地资源、空间资源、海景资源，岛屿资源、上地资源，这些资源是国家应该有的资源，用税收把这些资源的占用调节过来，用另外一种方式解决问题。客户层面上我们要搞清楚解决哪部分资金问题，其他的配套的政策也要保证这种投资是有限的、是合理，是符合实际需求的，这是房地产供给政策、分配政策等等和房地产补贴政策、住房补贴政策那些政策配套问题，不属于金融要解决的，这是从买方者的角度考虑。
从投资者的角度来看，不管是廉租房还是高档的别墅，有的人并不像住廉租房，也不像住高档房，但是，就是看好中国的房地产业，就想取得其中的利润。这里我们要想一个办法，有一个手段和渠道，要让这些人对中国房地产投资由现在的直接都是买房，或者是买北边的所谓的经济适用房或者买东北边的别墅，由直接买房变成买房地产基础上的金融产品。这个产品可以更好的、更适合他们需要的分享中国房地产发展的收益，同时可以很好的管理资金、规避风险，从这个角度我们需要根据投资人的需要，创造各种各样的房地产支持的投资产品，怎么进呢？我没有太多的钱，但是我也不看好经济适用房，也不看好高档的别墅，我就看好一个房子，北京地铁车站两百米之内可以出租的房子，我认为在未来十年二十年三十年北京这些房子的租金肯定上涨，我就想这个东西。
我们的市场不管是资本市场、债券市场，还是其他市场，就应该能够提供这么一个产品，可以把你选择的最好的北京地铁站的出口的前二十个站，周边200米的用来出租的房子打包把它们产权收购过来，设立一个投资产品，卖出去。这就是一种差异化的东西。我看好北京所有的物业，凡是沃尔玛的超市都可以把它打包，开一个REITS，这种融资渠道可以顺乎自然的做到。可以让金融家和地产所有者把它们形成地产产品组合，使产品很快的上市，很经济、高效的进行交易，交易的成本非常低，交易的税收非常合适，他们就不会炒房子。
从银行的角度多渠道的融资，现在从银行贷款来讲，主要还是大银行给大项目进行开发贷款，通过这些集团单位的职工办理所谓的住房抵押贷款，从银行贷款角度来讲，资金供应还是非常简单的粗放式的方式。现在银行从供给的角度来说，融资渠道还是单一，要解决一个从贷款的种类上，方式和覆盖面上，我应该应该覆盖整个房地产开发的全过程，什么意思？从想开发一个房子开始，从最后这个房子或者卖出去，或者租出去，任何一个地方有资金需求，都应该允许提供融资，所以控制这里面的风险不在于它贷在哪个环节，这个人要出问题把房子盖好了以后卖了以后还会出问题，当然出问题的机会会少一点，银行给房地产开发的各个环节进行融资，风险点不在于哪个环节可以贷，哪个环节不可以贷，每个环节都应该可以贷，但是风险点在于每个环节借款人是不是有效的控制和管理风险，要明白这个道理我们的政策、我们的思路、我们的银行的产品都应该做相应的修改。
从机构和网点上，我们现在仍然是一些大银行，或者是全国性的股份制商业银行提供贷款，中小商业银行、城市商业银行、城市信用社、农村信用社，这样一些机构的实际上虽然它们的资产总量不大，但是它们的覆盖网络是中国金融微循环体系，整个的血液供应都是通过微循环渗透到经济的每一个角落、每一个细胞里，这些机构在房地产信托当中基本上不能发挥作用。今天上午美国住房储蓄协会总裁助理，他说在美国三大业务第一个住房抵押贷款，第二个信用卡，第三个是个人消费贷款，中国银行为什么不能做这个东西呢？也是属于融资渠道没有合理化的问题。一个小的机构它的优势在什么地方呢？大银行我不知道已经渗透到什么程度，做个人住房抵押贷款仍然去找大的企业、大的公司、大的单位，跟他们的工会和财务部门谈，说我给你们单位职工提供住房抵押贷款服务，人们以这种方式为主。
问题在什么地方呢？给单位买房，现在单位已经停止了盖房了，现在单位里面它的职工很难在一个地方集中买房了，已经没有这种情况了，他们会分散到不同的地方买房。反过来开发商做的时候也有这个问题，开发商跟建设银行合作了，所有买这个楼的人可以到建行贷款去，开发商和建行省事了，但是买这个楼的人千奇百怪，这里风险在于买楼的人，一个好的贷款管理需要对这些人一个一个进行区别、进行核实，这样既帮助银行解决一些贷款还不了的人买房的风险，也帮助开发商选择买得起这个楼的人，这才是比较好的方式。
怎么解决这个问题？对这些买房的人进行逐个的分析、评估，这些人买谁的房？到哪买房这个由客户自己定。现在社区商业银行、农村信用社一个一个跟买房人去谈，把真正买房的人核出来，让他们拿这个款选择合适的房子。这需要中小商业银行、农村、城市信用社这样的机构放住房抵押贷款，信用社就这么一个网点，如果放三个网点资金就转不动，我们需要再创造一个新的金融工具，或者是资产证券化，或者是住房贷款专业化公司，这些机构把中小商业银行发放的贷款发过来，这样的话你想想，所有的中小银行办的贷款都笔笔的核实，应该说价值是可靠的，把它们买过来这个银行可以不断的去放贷款，我们还有谁的住房抵押贷款办法不了呢？银行不就是解决这个问题吗？有能力得到贷款的人都得到贷款去买房，没有这个能力，买不起这个房子的人不能够得到贷款，银行要做的全部事情就这么两句话。
问题是小银行在做的过程中要了解，这样可以得到真实的全面的资料，你做这个可以收费，把贷款办完了，三个月转不动，他你可以卖出去，你就征收费的费用。另外一个专门机构可以去收购，这样这个市场就没有一个限制了，就不会说今天没有人贷款资金了，他可以不断的长期的收购。这个机构收到十个亿、一百个亿转不动了怎么办？打包放到资本市场，这种抵押的投资产品，真正意义上的REITS，有一百个亿、两百个亿创造出REITS，卖给想投资中国房地产又不买房子的人，这样不就赚回来了吗？工商银行你们知道圈了多少钱吗？加起来可能上万亿，一个银行圈到上万亿的资金根本不成问题。
我们要有这么好的一个中国房地产的投资产品，坐在这里一排的老总说房地产有投资前景，所以在这个问题上我们创造一种住房抵押贷款的专业化公司，住房抵押贷款资产的证券化，房地产稳定收益的证券化，房地产稳定税收的证券化，把它们变成一种投资产品，这些都是需要我们房地产融资多渠道，甚至房地产物业管理公司都可以拿出来，打包发债，发债跟发股票的最大区别是什么？股票是卖完了就完，债券是取决于人家对你这个公司长期经营能力的看法，你的能力强投资就多。中国房地产投资应该有更广泛、更长远思路，差异化的解决问题，而不是简单的把民间融资合法化，这样仍然不能解决房地产融资资金稳定供应问题和资金的合理问题，和投资、中介以及消费者之间长期的利益和风险分担机制问题，我希望我的讲话能够给大家一些重新考虑房地产金融政策新想法，在大家得到共识的基础上，我们共同的推进，我就讲大这里，谢谢大家！
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