地产金融年会：联华信托总裁李晓东演讲
http://www.hnfczl.cn
2006-10-26 10:46:44
来源: 镇江房产网
主持人：感谢今天参加对话的各位嘉宾，谢谢！下一个环节是关于信托的话题，在去年第一届年会当中信托是一个很大的环节，在这个环节里几乎国内信托公司的负责人都来到了现场，今天我们生产请来了信托很也非常出色的企业的负责人，跟我们分享在目前环境下信托到底能够为地产的金融做些什么？首先有请联华信托的总裁李晓东先生，有请李总！
李晓东：各位好！很高兴时隔一年再次在地产金融年会上跟大家见面，我记得这次主办方给我的信托的题目就是在信托收放之间再次遇到困境，今天我的题目可能宏观一点。信托的具体的操作模式经过这几年不断在各种论坛上都是一个热门话题，其实开发商和在座的各位朋友都比较了解，在这么一个特殊的时候，在宏观调控、国六条等等政策不断的深入，包括金融监管里对房地产的融资等等等等，都在进一步收紧的这么一个宏观趋势下，稍微宏观一点论述一下，为什么在这个时刻对信托也好，等等的一些直接融资的方式还是应该加以鼓励和推动，可以供金融决策人员参考，我今天想重点讲进直接融资和房地产的关系。
主要分两个方面论述，第一个地产金融的问题，还有这些问题形成的原因的分析，这个因为我不是经济学家，也不是专家，我只是作为一个金融从事者，自己在实践中的一些体会，跟大家分享。现在地产宏观调控主要担心投资规模过大，造成经济过这，现在对宏观调控的关注转向了房价过高，使民众抱怨，买不起房，造成社会富矛盾的加剧，主要的矛盾在这个方面，所以宏观调控的政策更多朝这个方向努力。房价过快的增长使一部分普通的民众难以负担，另外，这几年的调控我个人感觉，出现了一个怪圈，在调控政策和房价之间出现了行政约束，房价停止了一段时间，然后又是报复性的反弹，这么一个恶性循环的局面。
由于每一次调控普通的老百姓都寄予很多的希望，但最后往往事与愿违，失望、希望不断的循环，社会矛盾更为突出，把一些不应该承担主要责任的开发商也推到了对立面，成为众矢之的。大家纷纷认为房地产是一个暴利行业，这是网上的舆论，社会舆论跟社会舆论有差别，现在往往网上舆论占了主要的方面，甚至一些经济性的问题很难理性的讨论。
分析房价过高，或者房地产暴利这几个社会上的一些认识的形成，一些主要的原因，我个人认为一个从98年开始的积极的财政政策，当时把房地产作为一种支柱产业的定位，作为拉动经济增长的很重要的一个支柱产业，国家给予扶持。98年大家也知道，停止了福利分房，突然之间把房地产的供求推向了市场，突然释放出来的购房需求，使房地产的供需矛盾非常突出，供不应求的情况非常严重。跟房地产住房体制改革的进程与之相配套的房地产金融体系的建设，严重的滞后，但是一直在讲中国只有房地产信贷没有房地产金融，也有人说应该是房地产金融的元年，这都证明了98年的时候我们忽略了多渠道的房地产金融体系的建设，把房地产的金融属性没有深刻的认识到，大家始终认为房地产还是一个砖头瓦片，更多是归建设部管，我们国家的金融主管部门从来没有专门的、系统的研究这方面的问题，甚至没有一个专门的机构研究这方面的事情。
大家知道在国际的产业分类之间，地产跟金融是分在一类的，由于金融体系建设的滞后，房地产开发自有资金开发商比较弱小，但是又要满足突然亿出现的这么大的需求，又要拉动经济，房地产商突然肩负了很重要的责任，甚至肩负了拉动国民经济增长的重大的责任情况下，必然只有使用很高的资金杠杆，这样的资金杠杆以很少的投入，在很短的时间开发大量的房产，以满足民众的需求，国家用了一些行政的手段支持，比如在土地、信贷政策，98年起的一段时间实际上是给予扶持的，当时也没有招拍挂，某种程度的土地低价供给，土地付款的条件也没有那么严格的限制，信贷也很宽松。在这种情况下，由于有极高的资金杠杆，加上有供需矛盾，部分开发商项目一旦成功，自有基金的回报率相对社会平均来说高了一些，整个房地产平均行业的利润率并不见得是很高的。前两天任总报告里讲到，我们国家19行业，房地产平均的利润率排在第七位，利润率最高的是矿产资源行业，还有通讯等等，很多行业都比房地产高，但是其他行业的资金杠杆都没有房地产这么高。争论利润率高不高看用什么指标，如果用部分开发商自有资金投资的话，行业里甚至有很多空手套白狼的案例，跟自有资金的回报来说偏高，造成了暴利。
宏观调控特别是房价还是应该从需求关系着手，把现在的这种恶性循环，我们现在措施是扬汤止沸的措施，有些政策和想要达到的目标是有悖论，抑制房价要有供给，这样必然会造成房地产产品供给的下降，为什么大家都认为房价还会涨，大家都认为未来几年房地产的供应不管从土地也好、资金也好，既然严把资金和土地两个闸门，那房地产总量的预期使房价调下来比较难，我觉得现在只能改变当时的预期，觉得现在不是买的最好时机而已，从长远看还是应该买房子，买房子不会亏的，只不过在什么阶段买。从供求方式上着手，改变扬汤止沸的办法，用釜底抽薪的办法。一方面增加小户型的供应，增加普通住房的供给，解决低收入人群的住房，现在国六条的政策是对的，我们国家住房确实有超前的这么一个趋势，人均住房面积很大；第二，从资金供给上着手，一方面要合理引导和分流民众对房地产的需求，从拉动需求推进房价到评议房价，怎么分流这部分呢？我们应该增加直接融资，减少间接融资，这样改变了房地产开发的高资金杠杆，另外也防范了金融一些银行体系的风险。贷款比例的降低对银行的安全性能够有效的提升，这中间就要发展一些直接融资的工具，一些优秀的房地产企业通过上市实行股权融资，对一些高信誉等级的公司允许发行一些企业债券，还有马上可以用的，大家都对房地产基金寄予厚望，其实基金是一个标准化的信托产品，法律关系是信托的财产关系，现在基金法没有出台，但是我们已经有了信托法，怎么用好这部法律，这个还要做很多的思考。
信托到底能够起到什么作用呢？第一可以利用房地产开发类的信托计划，这个我不过多的讲，很多房地产企业都用到了这种融资办法，以股权投资的方式夹层融资或者贷款的方式，可以将民众的资金直接投入到房地产开发里，这样的话增加供给，分流需求。第二房地产投资信托就是大家通常说的REITS，REITS作为一个理性的商业物业的机构投资人，它对稳定商业投资人的市场，对一些不规范的行为，遗留下的很多社会矛盾，甚至法律纠纷的行为—实际上这种行为就是一种非法的集资行为，为什么不能把不规范的行为停掉，开一个受监管的规范的跟国际接轨的金融渠道，使商业物业长期资本的问题得到解决，如果这个东西都需要认真思考的，这样促进市场的健康发展。
对现在最关心的把社会矛盾集中的解决一些中低收入的住房，如果把中低收入的住房解决了，我相信开发也好、经济学也好，在讨论很多问题的时候就不怕被扣说某某集团的代言人，怎么样用政府主导市场运作方式，把一些社会低层住房问题的解决，廉租房信托是一个值得讨论的方向。我们在这里建议用廉租房的方式购买二手放，现在不应该把廉租房建在一起，形成一个新的贫民窟，我们可以把80－90年代的房子进行收购，由政府发行廉租信托的方式，可以使社会资源得到最大化的利用。简单的举一个例子，我们每年假设通过廉租房信托可以募集1千亿资金，那么就可以按照今年上半年2500块的平均房价，可以购买4千万平米的普通住房，按照每户60－70平米来计算的话，就可以解决约60万户的居住问题，大约占每年新增住房需求的10％。按照现在信托5％左右的年资金回报要求，5％中间80％由政府补贴，每年政府的支出只需要40亿。2005年各级政府我们国家卖地的收入达到5500亿，40亿占其中不到1％，用1％的卖地收入可以把社会最需要关心、解决的10％的人住房需求得到改善的话，那么大家讲的廉租房今后怎么退出，等到这个房子到了拆迁的年限的时候，拆迁的补偿足够使这些房屋从市场上退出，只要政府推出这样的产品，我想会受到市场普遍的欢迎，也能解决很多政府的资金来源问题，和老百姓资金没有投资渠道的问题。
总结一下今天的几个观点，我觉得我们应该允许民众通过直接融资的方式分享房地产的利润，一方面可以平息当前的一些争论，给民众一个机会，他也可以投资到房地产领域来，也可以间接的做开发商，另外可以分流一部分炒楼等投机性的无效需求，降低需求，增加供给，使房价趋于理性。第三，信托作为一种国际通行融资的工具，对它加以完善和规范，可以对房地产市场的和谐发展起到重要作用，最后采用廉租房的方式购买二手房作为廉租住房，可以使社会资源得到最大化的利用，谢谢！
李晓东：各位好！很高兴时隔一年再次在地产金融年会上跟大家见面，我记得这次主办方给我的信托的题目就是在信托收放之间再次遇到困境，今天我的题目可能宏观一点。信托的具体的操作模式经过这几年不断在各种论坛上都是一个热门话题，其实开发商和在座的各位朋友都比较了解，在这么一个特殊的时候，在宏观调控、国六条等等政策不断的深入，包括金融监管里对房地产的融资等等等等，都在进一步收紧的这么一个宏观趋势下，稍微宏观一点论述一下，为什么在这个时刻对信托也好，等等的一些直接融资的方式还是应该加以鼓励和推动，可以供金融决策人员参考，我今天想重点讲进直接融资和房地产的关系。
主要分两个方面论述，第一个地产金融的问题，还有这些问题形成的原因的分析，这个因为我不是经济学家，也不是专家，我只是作为一个金融从事者，自己在实践中的一些体会，跟大家分享。现在地产宏观调控主要担心投资规模过大，造成经济过这，现在对宏观调控的关注转向了房价过高，使民众抱怨，买不起房，造成社会富矛盾的加剧，主要的矛盾在这个方面，所以宏观调控的政策更多朝这个方向努力。房价过快的增长使一部分普通的民众难以负担，另外，这几年的调控我个人感觉，出现了一个怪圈，在调控政策和房价之间出现了行政约束，房价停止了一段时间，然后又是报复性的反弹，这么一个恶性循环的局面。
由于每一次调控普通的老百姓都寄予很多的希望，但最后往往事与愿违，失望、希望不断的循环，社会矛盾更为突出，把一些不应该承担主要责任的开发商也推到了对立面，成为众矢之的。大家纷纷认为房地产是一个暴利行业，这是网上的舆论，社会舆论跟社会舆论有差别，现在往往网上舆论占了主要的方面，甚至一些经济性的问题很难理性的讨论。
分析房价过高，或者房地产暴利这几个社会上的一些认识的形成，一些主要的原因，我个人认为一个从98年开始的积极的财政政策，当时把房地产作为一种支柱产业的定位，作为拉动经济增长的很重要的一个支柱产业，国家给予扶持。98年大家也知道，停止了福利分房，突然之间把房地产的供求推向了市场，突然释放出来的购房需求，使房地产的供需矛盾非常突出，供不应求的情况非常严重。跟房地产住房体制改革的进程与之相配套的房地产金融体系的建设，严重的滞后，但是一直在讲中国只有房地产信贷没有房地产金融，也有人说应该是房地产金融的元年，这都证明了98年的时候我们忽略了多渠道的房地产金融体系的建设，把房地产的金融属性没有深刻的认识到，大家始终认为房地产还是一个砖头瓦片，更多是归建设部管，我们国家的金融主管部门从来没有专门的、系统的研究这方面的问题，甚至没有一个专门的机构研究这方面的事情。
大家知道在国际的产业分类之间，地产跟金融是分在一类的，由于金融体系建设的滞后，房地产开发自有资金开发商比较弱小，但是又要满足突然亿出现的这么大的需求，又要拉动经济，房地产商突然肩负了很重要的责任，甚至肩负了拉动国民经济增长的重大的责任情况下，必然只有使用很高的资金杠杆，这样的资金杠杆以很少的投入，在很短的时间开发大量的房产，以满足民众的需求，国家用了一些行政的手段支持，比如在土地、信贷政策，98年起的一段时间实际上是给予扶持的，当时也没有招拍挂，某种程度的土地低价供给，土地付款的条件也没有那么严格的限制，信贷也很宽松。在这种情况下，由于有极高的资金杠杆，加上有供需矛盾，部分开发商项目一旦成功，自有基金的回报率相对社会平均来说高了一些，整个房地产平均行业的利润率并不见得是很高的。前两天任总报告里讲到，我们国家19行业，房地产平均的利润率排在第七位，利润率最高的是矿产资源行业，还有通讯等等，很多行业都比房地产高，但是其他行业的资金杠杆都没有房地产这么高。争论利润率高不高看用什么指标，如果用部分开发商自有资金投资的话，行业里甚至有很多空手套白狼的案例，跟自有资金的回报来说偏高，造成了暴利。
宏观调控特别是房价还是应该从需求关系着手，把现在的这种恶性循环，我们现在措施是扬汤止沸的措施，有些政策和想要达到的目标是有悖论，抑制房价要有供给，这样必然会造成房地产产品供给的下降，为什么大家都认为房价还会涨，大家都认为未来几年房地产的供应不管从土地也好、资金也好，既然严把资金和土地两个闸门，那房地产总量的预期使房价调下来比较难，我觉得现在只能改变当时的预期，觉得现在不是买的最好时机而已，从长远看还是应该买房子，买房子不会亏的，只不过在什么阶段买。从供求方式上着手，改变扬汤止沸的办法，用釜底抽薪的办法。一方面增加小户型的供应，增加普通住房的供给，解决低收入人群的住房，现在国六条的政策是对的，我们国家住房确实有超前的这么一个趋势，人均住房面积很大；第二，从资金供给上着手，一方面要合理引导和分流民众对房地产的需求，从拉动需求推进房价到评议房价，怎么分流这部分呢？我们应该增加直接融资，减少间接融资，这样改变了房地产开发的高资金杠杆，另外也防范了金融一些银行体系的风险。贷款比例的降低对银行的安全性能够有效的提升，这中间就要发展一些直接融资的工具，一些优秀的房地产企业通过上市实行股权融资，对一些高信誉等级的公司允许发行一些企业债券，还有马上可以用的，大家都对房地产基金寄予厚望，其实基金是一个标准化的信托产品，法律关系是信托的财产关系，现在基金法没有出台，但是我们已经有了信托法，怎么用好这部法律，这个还要做很多的思考。
信托到底能够起到什么作用呢？第一可以利用房地产开发类的信托计划，这个我不过多的讲，很多房地产企业都用到了这种融资办法，以股权投资的方式夹层融资或者贷款的方式，可以将民众的资金直接投入到房地产开发里，这样的话增加供给，分流需求。第二房地产投资信托就是大家通常说的REITS，REITS作为一个理性的商业物业的机构投资人，它对稳定商业投资人的市场，对一些不规范的行为，遗留下的很多社会矛盾，甚至法律纠纷的行为—实际上这种行为就是一种非法的集资行为，为什么不能把不规范的行为停掉，开一个受监管的规范的跟国际接轨的金融渠道，使商业物业长期资本的问题得到解决，如果这个东西都需要认真思考的，这样促进市场的健康发展。
对现在最关心的把社会矛盾集中的解决一些中低收入的住房，如果把中低收入的住房解决了，我相信开发也好、经济学也好，在讨论很多问题的时候就不怕被扣说某某集团的代言人，怎么样用政府主导市场运作方式，把一些社会低层住房问题的解决，廉租房信托是一个值得讨论的方向。我们在这里建议用廉租房的方式购买二手放，现在不应该把廉租房建在一起，形成一个新的贫民窟，我们可以把80－90年代的房子进行收购，由政府发行廉租信托的方式，可以使社会资源得到最大化的利用。简单的举一个例子，我们每年假设通过廉租房信托可以募集1千亿资金，那么就可以按照今年上半年2500块的平均房价，可以购买4千万平米的普通住房，按照每户60－70平米来计算的话，就可以解决约60万户的居住问题，大约占每年新增住房需求的10％。按照现在信托5％左右的年资金回报要求，5％中间80％由政府补贴，每年政府的支出只需要40亿。2005年各级政府我们国家卖地的收入达到5500亿，40亿占其中不到1％，用1％的卖地收入可以把社会最需要关心、解决的10％的人住房需求得到改善的话，那么大家讲的廉租房今后怎么退出，等到这个房子到了拆迁的年限的时候，拆迁的补偿足够使这些房屋从市场上退出，只要政府推出这样的产品，我想会受到市场普遍的欢迎，也能解决很多政府的资金来源问题，和老百姓资金没有投资渠道的问题。
总结一下今天的几个观点，我觉得我们应该允许民众通过直接融资的方式分享房地产的利润，一方面可以平息当前的一些争论，给民众一个机会，他也可以投资到房地产领域来，也可以间接的做开发商，另外可以分流一部分炒楼等投机性的无效需求，降低需求，增加供给，使房价趋于理性。第三，信托作为一种国际通行融资的工具，对它加以完善和规范，可以对房地产市场的和谐发展起到重要作用，最后采用廉租房的方式购买二手房作为廉租住房，可以使社会资源得到最大化的利用，谢谢！
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