开发商玩“空手套白狼” 一笔收款竟有三种名义

房子还没盖，五证尚不全，“预付购房款”先交５万元，开发商一分钱不掏就能将房子建起来——长沙申奥房产公司鄱阳小区变相融资调查

近日，记者接到购房者投诉，称长沙申奥房产公司在开发经济适用房项目鄱阳小区的过程中，在没有取得相关开发证照的情况下，向每位意向购房者违规收取高达５万元的所谓预付购房款。购房者必须先交纳这５万元，才有可能买到经济适用房，否则，就只能望“房”兴叹。

随后，记者以购房者身份来到鄱阳小区设在韶山南路高升村的售楼部进行调查，售楼小姐彭达告诉记者：鄱阳小区位于长沙城南洞井铺，现在开发的丰荷苑、丰致苑等十个苑属一期工程，共有１０００多套经济适用房，要想购买鄱阳小区房子，除了要有长沙市经济适用住房购房资格确认单即购房指标外，还必须向由鄱阳小区开发商长沙申奥房地产公司指定的长沙市红星物业管理有限责任公司交纳５万元“预付购房款”，才能预定一个经济适用房房号。等到开盘摇号时，再正式签约付款购房。另外一位售楼小姐司马瑛告诉记者，一期１０００多套房子已定出大部分，只剩下１００多套，现在房源非常紧张，“要定就尽快吧，迟了就没有了”。当记者问到“五证”中都拿到了哪些证时，司马瑛小声地回答说只拿到了两个证。至于项目工程进度，她则表示今年８月份才能打地基。

５万元预付房款实属变相融资

售楼小姐彭达向记者出示了一份委托购房协议，上面写着受托人是长沙市红星物业管理有限责任公司，委托人是购房者，双方因购买长沙申奥房地产开发公司开发的鄱阳小区经济适用房一事达成协议，协议中第二条明确规定，委托人须预付购房款５万元，协议同时还对双方的违约责任进行了规定。

当记者问是否可以不付这笔巨额排号费而另交一笔小额定金时，彭达小姐表示这样根本买不到经济适用房。“不是还有开盘摇号吗？”记者不甘心地问，“看来你是没有买过经济适用房”，彭达笑着告诉记者，现在房子已定了１０００多套，剩下的不到２００套，而离开盘还有近半年的时间，到那时候根本就买不到房子了，即使剩下为数很少的几套，不是别人挑剩不要的尾房差房，就是五六十平方米的阁楼，根本买不到自己满意的房子。为了促使记者尽快交预付款，彭达告诉记者，他们每天都要定出５０多套房子，光预付款每天就要收２００多万。“现在只有２００套不到了，可能过三四天就没有了”，她表示可以帮忙将记者看中的房号先定下来，条件是记者必须在三天内交清５万元，“如果不尽快，到时你可别后悔，现在房子实在是太俏了。”她再一次制造房源稀缺的紧张气氛。

记者随后致电鄱阳小区开发商长沙申奥房地产开发公司营销经理徐电坤，问及鄱阳小区预收５万元购房款之事。徐电坤表示，鄱阳小区已经拿到了国有土地使用证和建设用地规划许可证，其它三证要到年底才能拿到，现在是处于定房阶段，并未开始正式销售。

当记者问到他们是否意识到这种行为违规时，徐电坤极力否认，并称这５万元是业主委托红星物业公司来定购经济适用房的预付款，且一再强调交这５万元完全出于自愿。“如果不愿意你可以不交，不交是不违规的，交了就只是签一个委托预定合同，根本没有违规。”

记者就此事电话采访了长沙市房产局产权处主任易宇安，他表示，依照２００６年６月１日起施行的《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第２６条以及２００６年７月６日颁布的《建设部等三部委关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》第２条的规定，房地产开发企业在未取得预售证之前，不得以认购、收取预定款性质费用等各种形式（包括ＶＩＰ费、诚意金、入会费等）收取购房者任何费用。他认为，经济适用房属于广义的商品房范畴，因此其销售也应遵守商品房预售的法律规定。“鄱阳小区违规预收５万元购房款，这是一种非法融资行为。”至于开发商这样做的原因，他认为是因为开发商资金紧张，故用此办法来进行变相融资。

一笔收款三种名义

记者从投诉者提供的资料中看到，每位在鄱阳小区交了５万元钱的购房者都得到了四样东西：一份５万元的收款收据、一份委托协议、一份“鄱阳小区”社区会所会员协议以及一张会员卡。记者细察这些资料，发现了一件奇怪的事情，开发商收取的５万元钱在其收据、委托协议、会员章程中竟然有三个不同的名称，在收据中写的是鄱阳小区社区会所会费，而在委托协议中写的是预付购房款，但到会员章程中则变成了预存消费金。询问售楼小姐原因时，她们表示自己也不太清楚，但她们习惯称这５万元为订金或是房号费（排号费）。那么为什么会出现这种怪异的现象呢？

湖南天地人律师事务所佘律师在接受中国经济时报记者采访时表示，开发商这是在玩文字游戏，以所谓入会费或是预存消费金的名义来规避现行法律关于开发商不得未达预售条件收取费用的限制性规定。但他同时强调，由于商品房开发经营管理办法说的是“开发商在未达预售条件前，不得以任何名义向购房者收取任何费用”。因此，鄱阳小区开发商的这种行为已经构成违法。“特别是在其委托协议中写着的是预付购房款，已经跟购房直接产生了联系。这就不得不说有非法融资的嫌疑。况且，小区奠基工程刚刚开始，还是一片空地，购房者交纳如此巨额的现金，风险极大。对于这种融资行为，相关部门应予以严惩。”

售楼员双重身份“迷雾”

记者在采访中还发现一个奇怪的事情：鄱阳小区所有售楼人员均称自己有双重身份，一方面，他们是长沙红星物业管理有限责任公司员工，代表红星物业公司帮购房者预定房号，同时代收５万元预付购房款；另一方面，他们又是长沙申奥房地产公司的销售顾问，接受购房者的咨询和登记，在开盘后负责鄱阳小区的销售。

售楼小姐彭达这样解释她们的身份：购房者将５万元预付购房款交给代表红星物业公司的她们，再由她们找到代表申奥房地产公司的她们，将购房者看中的房号定下来，到开盘时，再由代表申奥公司的她们与购房者签订购房合同。见记者仍迷惑不解，彭达小姐一语道破玄机：“其实申奥房产公司跟红星物业公司本来就是一起的，我们既是申奥房产公司的员工，同时也是红星物业公司的员工。”

房地产投资专家叶剑平在接受记者采访时表示，这是开发商故弄玄虚，以规避开发商不能直接收取购房者费用的禁止性规定，但由于开发公司与物业管理公司关系千丝万缕，有的甚至干脆就像申奥公司与红星公司那样是一起的，故并不能构成对现行法律的有效规避，其实质还是变相收取购房者费用，是一种变相融资行为。

现已融资５０００多万元

记者获悉，鄱阳小区一期共有经济适用房１０００多套，共分丰致苑、丰荷苑、丰景苑等十个苑，７月４日记者初次暗访时，售楼小姐司马瑛称已定出８００多套经济适用房。到７月２３日时，售楼小姐彭达告诉记者，房子已定了１０００多套，剩下的不到２００套了。以每套收５万元计算，１０００多套房子就是５０００多万元，这对于开发商来说，就是一笔巨大的周转资金。

“这笔５０００万的融资对开发商有着非常重要的意义，特别是在当前银根紧缩、融资渠道减少的大背景下，甚至可以使开发商不再因融资而伤脑筋。”湖南永信房地产评估公司蒋女士在接受中国经济时报记者采访时表示，对于经济适用房开发商来说，５０００万元不仅仅意味着巨额周转资金，更意味着开发商自己可以不用掏一分钱将房子建起来。她给记者分析说，依当地现在的市场行情，建设经济适用房，每平方米的成本最多不超过５００元，以一个预订１００平方米经济适用房的购房者为例，他向开发商交纳５万元钱，就等于将自己那个１００平米房子的所有建房成本都预先掏给了开发商，开发商将房子建成后再卖给预交了５万元钱的购房者，购房者再交清剩余房款，这一笔钱就完全成为开发商的纯利润。“可以说，开发商自己一分钱都没掏就把房子给建起来了，开盘签约时收的钱几乎是开发商的纯利润。