物业管理的八大“缺陷”：专项基金管理不透明

7月27日《物业高管揭黑幕水电公摊成圈钱手段》一文见报后，在业界引起强烈反响，新浪、搜房等国内著名网站相继转载。“揭黑”高管韩仁明昨日与记者联系称，他将离开厦门，一些证据材料已经交到厦门市建设局物业处。他还向记者讲述了物业管理的八大“缺陷”及对策。

缺陷一物管企业门槛太低

近年来物业管理企业猛增，但物业管理企业入市门槛太低。如在一个10万平方米的中高档住宅，在交房后的第一、二个月，物业管理企业就可以收取公共维修金、业主装修押金、水电费等费用100万－200万元。一旦这些资金被挪用，业主的权益将受到严重伤害。

对策：应该提高物业管理企业的注册资金，同时相关部门应对物业管理企业的注册资本进行全面检查、核实。

缺陷二选聘前期物业较“暧昧”

目前，选聘前期物业管理企业基本遵循公开招标和邀请招标，但这只是表面现象。其实建设单位“内定”的前期物业管理不少。

对策：尽快完善《物业管理招投标办法》，进一步规范物业招投标市场，建立“公平、公开、公正”的竞争方式。

缺陷三“公维金”支出项目不明朗

公共维修金问题一直是业主维权的焦点，同时也是物业管理中的敏感问题，其中的关键是公共维修金该谁管、管得是否安全、如何用、用得是否合理、利息哪里去了等问题。

对策：公共维修金由物业管理企业代收；开发商或业主委员会必须对公共维修金的使用真正起到监督作用。

缺陷四专项基金管理不透明

公共设施专项基金是业主房屋的“养老金”。公共设施专项基金由谁管、怎么管、如何增值、金额是多少一直都是业主关心的事情。公共设施专项基金管理不透明、巨额资金闲置浪费严重已经成为普遍现象。存入银行几乎成了专项基金的惟一增值方式。

对策：在业委会成立以前，专用基金应直接存入房地产行政主管部门设立的专用基金账户，明细户按单幢楼盘设置，委托商业银行进行理财；业主委员会成立后，应将维修基金移交给业主委员会管理。

缺陷五增值收入分配不明朗

由于“增值业务收入”几乎没有成本，几乎所有收入都是利润，业主公共场所经营收益，物业管理企业拿大头，业主拿小头几乎成了一种普遍现象。

对策：完善细化法规，用行政法规进一步保证业主公共场所经营收益（包括前期物业管理期间的）归全体业主所有。

缺陷六物管企业“尴尬”太多

物业管理企业承担着超重的社会责任，也承担了政府的工作。最重要的社区秩序、治安、卫生的管理职责。物业管理企业没有政府的权威，加上人们对服务行业的歧视，造成了整个行业的尴尬。

对策：业主、政府、社会应该给予物业管理行业特别是基层从业人员以充分理解、支持、尊重和一点博爱。物业管理企业在坚持原则的同时，更需要的是坚持自律。

缺陷七业主委员会性质“尴尬”

业主委员会的性质一直就是十分尴尬的。在法律上，它既不是独立法人，又不是非法人社会团体。同时业主大会难开、对委员责任义务和业主委员会权利监督、业主委员会到期了怎么办也一直是现行法律、法规的盲点。

对策：正式确定业主委员会非法人社会团体的地位，确定街道办为业主大会的第一召集人。

缺陷八物业管理违规成本太低

在整个物业管理过程中，建设单位、物业管理企业、业主、业主委员会委员频频违规，已经严重影响了物业行业形象、影响了社会和谐。造成物业频频违规的根本原因在于违规成本太低。

对策：在《物业法》出台前，进一步完善、细化《物业管理条例》的法律责任条款，提高罚款金额。