一条行规的波澜：物业禁止房产中介入内可以吗

近来，深圳金地物业的一条“非小区内住户（包括带客户看房的中介人员）不得随意进入”的规定在当地中介圈内引起了一股小波澜，让不少地产中介感到“不满”。

按说，出于住户安全考虑，中高档小区不准外人随意进入早已是物业管理的默认惯例，春节期间加强管理也是合情合理，这样一条小小的行规何以引来众多中介的不满？

稍早前的1月23日，为了加强春节期间的安全管理，金地物业出台了多条规定，其中一条就是在其管理的所有物业内，非小区住户不能随意进入。这条规定适用于当地所有中介，其中包括同属于金地集团的金地置业。

但有中介表示，这样一条适用所有中介的规定并不“公平”：因为金地置业和金地物业关系比较熟，有时可以开个“人情”，直接带领客户进入。在他们看来，这破坏了中介公平竞争的秩序——只有金地置业能够进入，意味着其他中介的潜在客户有可能被“截留”和抢单。

一时，有关金地物业和金地置业有意联手垄断市场的消息被传出。并有相关地产中介向记者表示，如果这种情况持续下去，其他被“拒绝”的中介将酝酿联手抵制，如可能联合起来抢夺金地置业的客源。双方关系似乎到了“剑拔弩张”的地步。

但事情并没有发展到彼此闹僵的地步。目前经过多方协调的结果是，其他中介也可进入，但须留下客户的联系方式，事情至今已得到基本解决。

事实上，一条小小“行规”引来其他中介不满的背后，折射的却是在相关调控地产的政策出台后，深圳三级市场竞争加剧、压力增大的市场现状。

去年，国家和深圳出台了一系列房地产调控政策，虽然大都是直接针对二级市场，但三级市场所受到的冲击也不小。归纳起来，其中直接影响深圳中介市场的包括5月份的征收营业税、11月份的二手楼加征土地增值税和教育附加费、打击“炒卖楼花”（即房地产中介不得代理销售未办证二手房）等4条禁令。

回顾2005年，业内人士纷纷用“多事之秋”、“本命年”等词语来形容深圳的三级市场环境。专业研究机构的统计数据显示，5月份的政策使得此后几个月内深圳三级市场交易量锐减三四成，而11月份的四条禁令又让年底的交易量减少一两成。因而有专家戏言，连续的调控政策，“吓跑”了深圳全年三成的交易量。

交易量的减少，也使得800家铺面的深圳中介企业之间的竞争更加激烈。不少中介企业的业绩都出现了大幅下滑，利润缩水。残酷的市场也促使深圳中介市场加速洗牌和整合。一边是资金实力不济的小中介被淘汰，另一边是实力雄厚的大中介奋力扩张。关门和开铺的频率之大，也在预示着今年的深圳中介行业的竞争将更加激烈，一些规模不大的中小中介公司的生存环境也愈发艰难。

再回到上述这个事件本身来看，金地物业所管理的物业，多是中高档的知名楼盘，在中介业内看来交易量大、利润相对多，因而也成为区域内中介公司着力争夺的市场重点。一些小中介甚至是靠着这一两个楼盘生存。再加上一二月份又是三级市场传统意义上的淡季，在竞争加剧、生存压力增大的严峻形势下，如果金地置业靠着额外“人情”一直变相“拒绝”其他中介入内，这对区域内的仅“傍着”一棵大树为生的小中介不啻于一场“灾难”。有个别小中介就表示，在金地置业的“人情”攻势下，公司的业绩已出现大幅下滑，近一个月来甚至基本没有交易。

事实上，对这条小小的“行规”，表现最激烈的也正是这些只傍着一两棵大树的小中介们。