北京市建委颁新规:新小区配套未完工不能入住
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2007-4-2 14:45:58
来源: 新京报
北京市建委等部门颁布相关管理办法，要求公共设施同步建设、同步交用
业主入住小区后，小区停车位未建、绿地还是一些土坑，这些情况将得到改变。昨日(2月1日)，北京市建委、规划、国土局等相关部门联合召开新闻发布会，发布《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》。今后，新建小区凡是配套设施未按照规划要求进行的，将禁止办理房屋入住手续。该《办法》将于3月1日开始实施。
近年来，北京一些小区存在水、电、气、热、通讯，道路、绿化不能与住宅工程同步完成；商业、学校、医院、社区管理服务设施等不能同步交付使用的问题。小区环境在居民入住很长时间内不能达到规划设计要求和开发商承诺的标准，一些小区仍存在出行难、购物难、上学难、就医难问题。绿地面积不够、小区停车位不足等开发商遗留问题引起的物业管理纠纷也成为社区生活中较为突出的矛盾。
昨日(2月1日)，三部门联合发文，对住宅小区拿地、规划、建设等各个环节进行了限制。自3月1日起，在建小区无论进入土地、规划、招标、施工许可、商品房住宅预售等任何一个行政审批环节的建设项目，均要按照有关规定，对居住公共服务设施项目同步建设、同步交付使用进行审查。
三部门表示，此次规定主要是针对一些新小区；已签订出让合同、但未组织施工招投标的项目。对于已经竣工或者虽未竣工、但已经招投标的项目，不再涉及。
■《办法》解读
配套范围
绿化车位纳入强制配套范围
文件规定，房产开发单位应当按照规划意见书的要求，安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。此次规定的配套设施，除了水、电、气、暖以及绿化、道路等之外，包括会所、车位、社区超市、医疗卫生服务设施、教育配套等都纳入其中。只要项目的建设方案有相关内容，都必须与小区同步建设。
教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用。
销售环节
会所建设时间表写入预售合同
规定要求，居住公共服务设施同步交用的具体内容要写入商品房预（销）售合同。办法规定，建设部门在办理商品房预售许可时，应对预售方案是否符合建设方案进行审核。开发商在预（销）售商品房时，应当公示建设方案，并将建设方案作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预（销）售合同。也就是说，除了现有的房屋销售合同中关于水、电、气等常规配套建设外，包括会所、车位、道路等建设情况都将纳入到房屋销售合同中。
这意味着，不按照建设方案同步建设居住公共服务设施的项目将不能销售，不符合规定要求的开发行为和责任单位，将接受相关处罚措施，并承担违反合同的违约责任。
前提设置
配套建设为土地出让必要条件
规定要求，在签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时，应当将规划意见书中，明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时须作为出让条件，并约定土地受让人需持新建住宅小区建设方案向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续，建设方案内容有重大变更时，受让人应当在变更后的10个工作日内将方案备案。
这意味着，今后，开发商在申请土地使用权时所提交的建设方案中，必须包括居住公共服务设施的建设内容和时间表。如未按照建设方案完成建设居住公共服务设施，不但因违反行政法规而受到处罚，还要承担合同违约的法律责任。
竣工验收
配套建设情况将纳入质监报告
规定要求，质量监督机构应对住宅与配套设施实施质量监督，并将建设方案的实施情况纳入质量监督报告。同时，房地产开发企业依法选定的物业管理企业，应当参与住宅小区每期建设的竣工验收。没有按照建设方案完成相应配套，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。
这表明，小区建设的监督和交付使用机制进一步完善和透明，使得居住公共服务设施不按照建设方案建设完毕，住宅小区将无法进行竣工验收并办理入住手续，开发商须承担因此而产生的违约责任。
分期项目
每期建设应有配套建设时间表
针对一些分期交付的中大盘开发项目，规定要求，建设方案中要有分期的区域划分，区域界限，建设时序；每期工程的公共服务设施项目、功能；每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排。
对于项目的分期，其界限是道路或绿地的，必须将道路、道路照明、绿地纳入前一期建设范围。每期建设都应当包括与交通干道相连的道路以及与下一期建设的有效临时隔离措施。
也就是说，今后一些大中盘项目，每期建设中，关于道路、会所、车位、绿化等配套设施，都应当按照建设方案进行开建，并制定具体的建设内容和建设时间表，从而保证每期住宅建设时都包括相应的居住公共服务设施建设。
处罚措施
违规者可能取消开发商资质
三部门昨日(2月1日)表示，针对房地产开发企业在建设过程中，违反规定或弄虚作假交付使用的，由建设行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统，纳入黑名单向社会公布。情节严重的，建设行政主管部门应依法降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的，由建设行政主管部门将案件线索移交公安检察机关进行查处。
业主入住小区后，小区停车位未建、绿地还是一些土坑，这些情况将得到改变。昨日(2月1日)，北京市建委、规划、国土局等相关部门联合召开新闻发布会，发布《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》。今后，新建小区凡是配套设施未按照规划要求进行的，将禁止办理房屋入住手续。该《办法》将于3月1日开始实施。
近年来，北京一些小区存在水、电、气、热、通讯，道路、绿化不能与住宅工程同步完成；商业、学校、医院、社区管理服务设施等不能同步交付使用的问题。小区环境在居民入住很长时间内不能达到规划设计要求和开发商承诺的标准，一些小区仍存在出行难、购物难、上学难、就医难问题。绿地面积不够、小区停车位不足等开发商遗留问题引起的物业管理纠纷也成为社区生活中较为突出的矛盾。
昨日(2月1日)，三部门联合发文，对住宅小区拿地、规划、建设等各个环节进行了限制。自3月1日起，在建小区无论进入土地、规划、招标、施工许可、商品房住宅预售等任何一个行政审批环节的建设项目，均要按照有关规定，对居住公共服务设施项目同步建设、同步交付使用进行审查。
三部门表示，此次规定主要是针对一些新小区；已签订出让合同、但未组织施工招投标的项目。对于已经竣工或者虽未竣工、但已经招投标的项目，不再涉及。
■《办法》解读
配套范围
绿化车位纳入强制配套范围
文件规定，房产开发单位应当按照规划意见书的要求，安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。此次规定的配套设施，除了水、电、气、暖以及绿化、道路等之外，包括会所、车位、社区超市、医疗卫生服务设施、教育配套等都纳入其中。只要项目的建设方案有相关内容，都必须与小区同步建设。
教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用。
销售环节
会所建设时间表写入预售合同
规定要求，居住公共服务设施同步交用的具体内容要写入商品房预（销）售合同。办法规定，建设部门在办理商品房预售许可时，应对预售方案是否符合建设方案进行审核。开发商在预（销）售商品房时，应当公示建设方案，并将建设方案作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预（销）售合同。也就是说，除了现有的房屋销售合同中关于水、电、气等常规配套建设外，包括会所、车位、道路等建设情况都将纳入到房屋销售合同中。
这意味着，不按照建设方案同步建设居住公共服务设施的项目将不能销售，不符合规定要求的开发行为和责任单位，将接受相关处罚措施，并承担违反合同的违约责任。
前提设置
配套建设为土地出让必要条件
规定要求，在签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时，应当将规划意见书中，明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时须作为出让条件，并约定土地受让人需持新建住宅小区建设方案向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续，建设方案内容有重大变更时，受让人应当在变更后的10个工作日内将方案备案。
这意味着，今后，开发商在申请土地使用权时所提交的建设方案中，必须包括居住公共服务设施的建设内容和时间表。如未按照建设方案完成建设居住公共服务设施，不但因违反行政法规而受到处罚，还要承担合同违约的法律责任。
竣工验收
配套建设情况将纳入质监报告
规定要求，质量监督机构应对住宅与配套设施实施质量监督，并将建设方案的实施情况纳入质量监督报告。同时，房地产开发企业依法选定的物业管理企业，应当参与住宅小区每期建设的竣工验收。没有按照建设方案完成相应配套，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。
这表明，小区建设的监督和交付使用机制进一步完善和透明，使得居住公共服务设施不按照建设方案建设完毕，住宅小区将无法进行竣工验收并办理入住手续，开发商须承担因此而产生的违约责任。
分期项目
每期建设应有配套建设时间表
针对一些分期交付的中大盘开发项目，规定要求，建设方案中要有分期的区域划分，区域界限，建设时序；每期工程的公共服务设施项目、功能；每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排。
对于项目的分期，其界限是道路或绿地的，必须将道路、道路照明、绿地纳入前一期建设范围。每期建设都应当包括与交通干道相连的道路以及与下一期建设的有效临时隔离措施。
也就是说，今后一些大中盘项目，每期建设中，关于道路、会所、车位、绿化等配套设施，都应当按照建设方案进行开建，并制定具体的建设内容和建设时间表，从而保证每期住宅建设时都包括相应的居住公共服务设施建设。
处罚措施
违规者可能取消开发商资质
三部门昨日(2月1日)表示，针对房地产开发企业在建设过程中，违反规定或弄虚作假交付使用的，由建设行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统，纳入黑名单向社会公布。情节严重的，建设行政主管部门应依法降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的，由建设行政主管部门将案件线索移交公安检察机关进行查处。
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