南京车库最高炒到35万一个
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2007-4-10 8:30:50
来源: 南京晨报
[现在，南京的车位什么样]
价格贵过车子车位最高35万/个
有了停车难、供求关系失衡的现实，车位价格攀升就成为顺理成章的事情。
“现在南京最贵的车位已达到35万/个了。”提起车位价格，刚刚对市场做过调研的金陵大公馆销售经理史星告诉记者，目前南京全市小区车库的销售价格平均下来，约在16万元。仙林的车位一般在8万-9万/个，河西的车位10万-20万/个，而主城车位的价格每个则要高达16万，甚至20余万。
一位长期关注南京车位的专家表示，车位一般12m2大小，按照30万/个价格计算，平均每平方米已达到2.5万，远远超过目前南京的房价。
南京车位缺口50％
“这并不奇怪，因为车位太紧缺了。”南京东凯置地置业有限公司副总经理叶旭端并不觉得奇怪。她介绍，在他们代理的一家小区，尽管小区车位配比已达到1：0.7，但每次推出车位都是摇号销售，所有车位一售而空。叶认为，未来几年，车位紧缺的状况将日益明显。
据了解，按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》要求，100平方米左右的户型，老城区内平均5户有车族用3个车位，新城和郊县平均5户用4个，但一些建设较早小区的车库配建比仅20%。尽管后来开发商补建了部分车位，但车位还是存有很大缺口。
根据来自统计部门的数据，截至2006年底，南京私家车的保有量已经达到了23万多辆，并保持日增100辆的势头，而车位的配建迟迟未能跟上。南京统计部门有关人士表示，目前南京大约10户有车人家用3个车位，与《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中的要求相比，还缺50％。
[物权法过后，南京的车位什么样]
地下车库买卖今后开发商说了算？
1.南京原有车位规定10月失效
据了解，目前南京有关车库的规定是参照2004年12月15日南京房管、物价等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。根据该规定，相当于标准配建总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。
车位15％、85％之分已经沿用两年，但今年10月这样一项规定或将“寿终正寝”。南京市房管局法规处李恒处长介绍，一旦《物权法》今年10月1日生效，南京原来的规定要么修改与其一致；要么失效，就按《物权法》来办。
2.地下车库基本全得任开发商卖
根据最新公布的《物权法》，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。
“《物权法》规定车位权属由买卖双方约定。”江苏天之权律师事务所朱凯律师表示，这样一来，车库权属的划分可能就不是15%和85%了，而成为纯市场行为。
不过，南京市房管局产权市场处一位相关人士告诉记者，现在基本所有的开发商都会在合同里约定：地下车位由开发商销售。因此简单地理解，有了这条规定，10月后南京地上车位属于业主，地下车库基本就全得任开发商卖了。
3.开发商仍可捏着产权卖“使用权”
房管部门有关人士表示，在拥有产权的前提下，开发商可以选择销售车库的产权还是使用权。
对于开发商捏着车位产权只卖“使用权”的做法，江苏天之权律师事务所朱凯律师表示，从法律上来讲并没有规定开发商拥有产权就必须得卖产权，所以目前开发商的这种做法并不能说其违规。对于老百姓来说，在购买车位“使用权”的时候一定要和开发商签订详细的合同，比如是否可以转让使用权、使用的年限等。他提醒购买者，在法律上使用权的转让将被认定为出租行为，由于租赁合同的有效期实际上只有20年，所以购买者还应考虑到二十年后车库“使用权”可能引起的纠纷。
朱凯表示，目前已经有一些开发商采取了变通的方法，即车库使用权转让20年，赠送50年的做法。
4.已约定的15%共有车位继续有效
物权法实施后业主共有的车位可能更少，那么在物权法实施前，已按“15%共有”划归全体业主的车位产权届时如何界定产权呢？
南京市房管局一位负责人表示，此前南京“15%共有”的规定是在开发商领取预售许可证时，让其承诺15%归业主共有来实施的，并不是纯粹的行政规定。即便按新的《物权法》实施，这样的约定也是有效的，所以2004年12月29日到2007年10月1日期间领取车位预售许可证的，其中的15%将肯定归业主共有，不会再有变更。
[抢车位的故事]
烦不了的卖房子搬郊外
由于车位紧缺带来停车难，大量的老小区由于自身配套不足正在逐步流失业主。他们迁居郊外，而车位不足正成为不少人换房的理由之一。
“这在城东的一些老高档小区表现得最为突出。”南京中原房地产交易服务中心经理王巍巍称，在他和客户交谈过程中，他发现很多业主并不是到了非要买新房不可的程度，但每天的停车烦恼无疑加快了他们换房的步伐，“很多人去了江宁、城南”。
“那里有大量的别墅，人们以为那里停车会方便一些。”家住城东梅花山庄的市民殷先生告诉记者，从2004年开始，他们小区的“原住民”就开始向城南转移。但事实并非如此，由于对私家车进入家庭的速度估计不足，江宁别墅车库的缺口相当大。按照规定，江宁的别墅车位应为63000个，但实际上可能只有4200个左右。
车位泼脏水吓走竞争者
和张先生一样，私家车主们为了抢个停车位，可谓各出奇招。记者还听到这样一则抢车位的故事：王先生喜欢找个靠近下水道的空地，白天走时，他用一根竹竿把排水地漏堵上，然后哗啦啦地泼上几盆脏水。这样脏水就在低洼处积压下来了，其他业主看见了自然不敢把车停这儿。晚上王先生回来了，就把竹竿拔掉，这样污水就流进下水道了，地面也干净了，他再稳稳当当地把车停下来。
每天搬花盆占个车位
张先生对付停车难有一条“高招”。每天早上，他和爱人一起下楼，等把车开出去之后，两人共同把那个大花盆搬到停车的地方，就和“上学时上晚自习拿本书占座位”一样。其他小区业主看见了，知道这个位置被“预留”了，再加上搬动那个大花盆也不是一个人就能对付的，也就“知难而退”了。这样，即使哪天晚上回来得很晚，也不用担心找不到停车的地方。
不过，对于这个方法，张先生也很坦白地说了句实话：“每天早晚搬那个大花盆也不轻松啊。其实，哪是什么高招啊，分明是下策嘛，只能全当锻炼身体了。”张先生自我解嘲，“瑞金新村这种老小区，建设的时候没有规划车位，空地压根不够用，不抢又能怎么办呢。”
[炒车位的故事]
投资车位六年翻了200%
价格能涨，也就吸引来了投资客。林伟（化名）就是其中的一位。2001年5月，林先生买下了汉中门金基唐城的房子，顺势也买下了一个车位，当时花费5万。没想到这才六七年的光景，这个车位的身价已经达到了15万，翻了200%。对于这个投资决策，林先生还是比较满意的。不过，他暂时还没有脱手的打算，现在以每月400元的价格租给别人，“持有车位还会继续涨”。
记者在采访中了解到，像类似梅花山庄一样的老小区，2000年前后入住时小区车位不过两三万一个；但现在已经涨至20万/个。“当时两三万一个没人买，现在20万一个也买不到。”家住这里的殷先生表示。同样，在黑龙江路周边，早期的紫苑等小区，在2000年销售车位时也不过3万多一个，但如今的金陵大公馆、汇林绿洲、天正湖滨等小区，其车位销售价格已达到20余万一个。
炒车位变现不是那么容易
不过车位价格到了现在的高度，一些市民也谨慎起来了。金先生是万科金色家园三期的业主，他说，去年八九月份的时候，开发商对车库开展了一次促销活动。原本售价27万-28万的车库，如果业主买第2个，价格就是21万-22万，买第3个就是18万左右。但自己考虑了一下，还是没有下手。在他看来，“车位的投资价格肯定有，但抛出去也不容易。车位不像房子，只能卖给同一小区的邻居。大家知根知底的，都知道你是多少钱买回来的，恐怕也没法把价格炒到多高。”
“车位炒卖看起来很容易赚钱，其实并不容易。”南京市房管局产权市场处一位负责人表示，车库虽然不一定要随房买卖，但转让仅限业主之间；初次销售时，一户限购一个，如发生抢购，房管部门将监督开发商以摇号、抽签等公平方式销售；只有等所有的住宅卖完，车库销售还有剩余的，已购车库业主才可购买第二个车库。
“车位价格是涨了不少，但真正变现的并不多。”仙林赛世香樟园一位车位销售负责人表示，在办理车位权证的时候，房管部门需要提供同一小区购房凭证，这就使得外面人很难买到本小区车位，从需求上说并不多。此外，车位价格要是太高，业主也会衡量到底是租用车位合算还是买一个车位合算。
[有此一说]
开发商为啥不愿多建车位
既然车位如此抢手，那开发商为啥不愿多建一些呢？城中一位不愿透露姓名的开发商介绍，一方面是因为建设车位的成本比较高，通常在2800-3000元/m2，而一些高层建筑则要更高；另一方面，由于车库都是在住宅销售结束以后才推出，销售速度比较缓慢。加之部分车位属于人防，没有产权证，只能对外出租，在很多开发商看来，车位成本回收的周期其实较长
价格贵过车子车位最高35万/个
有了停车难、供求关系失衡的现实，车位价格攀升就成为顺理成章的事情。
“现在南京最贵的车位已达到35万/个了。”提起车位价格，刚刚对市场做过调研的金陵大公馆销售经理史星告诉记者，目前南京全市小区车库的销售价格平均下来，约在16万元。仙林的车位一般在8万-9万/个，河西的车位10万-20万/个，而主城车位的价格每个则要高达16万，甚至20余万。
一位长期关注南京车位的专家表示，车位一般12m2大小，按照30万/个价格计算，平均每平方米已达到2.5万，远远超过目前南京的房价。
南京车位缺口50％
“这并不奇怪，因为车位太紧缺了。”南京东凯置地置业有限公司副总经理叶旭端并不觉得奇怪。她介绍，在他们代理的一家小区，尽管小区车位配比已达到1：0.7，但每次推出车位都是摇号销售，所有车位一售而空。叶认为，未来几年，车位紧缺的状况将日益明显。
据了解，按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》要求，100平方米左右的户型，老城区内平均5户有车族用3个车位，新城和郊县平均5户用4个，但一些建设较早小区的车库配建比仅20%。尽管后来开发商补建了部分车位，但车位还是存有很大缺口。
根据来自统计部门的数据，截至2006年底，南京私家车的保有量已经达到了23万多辆，并保持日增100辆的势头，而车位的配建迟迟未能跟上。南京统计部门有关人士表示，目前南京大约10户有车人家用3个车位，与《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中的要求相比，还缺50％。
[物权法过后，南京的车位什么样]
地下车库买卖今后开发商说了算？
1.南京原有车位规定10月失效
据了解，目前南京有关车库的规定是参照2004年12月15日南京房管、物价等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。根据该规定，相当于标准配建总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。
车位15％、85％之分已经沿用两年，但今年10月这样一项规定或将“寿终正寝”。南京市房管局法规处李恒处长介绍，一旦《物权法》今年10月1日生效，南京原来的规定要么修改与其一致；要么失效，就按《物权法》来办。
2.地下车库基本全得任开发商卖
根据最新公布的《物权法》，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。
“《物权法》规定车位权属由买卖双方约定。”江苏天之权律师事务所朱凯律师表示，这样一来，车库权属的划分可能就不是15%和85%了，而成为纯市场行为。
不过，南京市房管局产权市场处一位相关人士告诉记者，现在基本所有的开发商都会在合同里约定：地下车位由开发商销售。因此简单地理解，有了这条规定，10月后南京地上车位属于业主，地下车库基本就全得任开发商卖了。
3.开发商仍可捏着产权卖“使用权”
房管部门有关人士表示，在拥有产权的前提下，开发商可以选择销售车库的产权还是使用权。
对于开发商捏着车位产权只卖“使用权”的做法，江苏天之权律师事务所朱凯律师表示，从法律上来讲并没有规定开发商拥有产权就必须得卖产权，所以目前开发商的这种做法并不能说其违规。对于老百姓来说，在购买车位“使用权”的时候一定要和开发商签订详细的合同，比如是否可以转让使用权、使用的年限等。他提醒购买者，在法律上使用权的转让将被认定为出租行为，由于租赁合同的有效期实际上只有20年，所以购买者还应考虑到二十年后车库“使用权”可能引起的纠纷。
朱凯表示，目前已经有一些开发商采取了变通的方法，即车库使用权转让20年，赠送50年的做法。
4.已约定的15%共有车位继续有效
物权法实施后业主共有的车位可能更少，那么在物权法实施前，已按“15%共有”划归全体业主的车位产权届时如何界定产权呢？
南京市房管局一位负责人表示，此前南京“15%共有”的规定是在开发商领取预售许可证时，让其承诺15%归业主共有来实施的，并不是纯粹的行政规定。即便按新的《物权法》实施，这样的约定也是有效的，所以2004年12月29日到2007年10月1日期间领取车位预售许可证的，其中的15%将肯定归业主共有，不会再有变更。
[抢车位的故事]
烦不了的卖房子搬郊外
由于车位紧缺带来停车难，大量的老小区由于自身配套不足正在逐步流失业主。他们迁居郊外，而车位不足正成为不少人换房的理由之一。
“这在城东的一些老高档小区表现得最为突出。”南京中原房地产交易服务中心经理王巍巍称，在他和客户交谈过程中，他发现很多业主并不是到了非要买新房不可的程度，但每天的停车烦恼无疑加快了他们换房的步伐，“很多人去了江宁、城南”。
“那里有大量的别墅，人们以为那里停车会方便一些。”家住城东梅花山庄的市民殷先生告诉记者，从2004年开始，他们小区的“原住民”就开始向城南转移。但事实并非如此，由于对私家车进入家庭的速度估计不足，江宁别墅车库的缺口相当大。按照规定，江宁的别墅车位应为63000个，但实际上可能只有4200个左右。
车位泼脏水吓走竞争者
和张先生一样，私家车主们为了抢个停车位，可谓各出奇招。记者还听到这样一则抢车位的故事：王先生喜欢找个靠近下水道的空地，白天走时，他用一根竹竿把排水地漏堵上，然后哗啦啦地泼上几盆脏水。这样脏水就在低洼处积压下来了，其他业主看见了自然不敢把车停这儿。晚上王先生回来了，就把竹竿拔掉，这样污水就流进下水道了，地面也干净了，他再稳稳当当地把车停下来。
每天搬花盆占个车位
张先生对付停车难有一条“高招”。每天早上，他和爱人一起下楼，等把车开出去之后，两人共同把那个大花盆搬到停车的地方，就和“上学时上晚自习拿本书占座位”一样。其他小区业主看见了，知道这个位置被“预留”了，再加上搬动那个大花盆也不是一个人就能对付的，也就“知难而退”了。这样，即使哪天晚上回来得很晚，也不用担心找不到停车的地方。
不过，对于这个方法，张先生也很坦白地说了句实话：“每天早晚搬那个大花盆也不轻松啊。其实，哪是什么高招啊，分明是下策嘛，只能全当锻炼身体了。”张先生自我解嘲，“瑞金新村这种老小区，建设的时候没有规划车位，空地压根不够用，不抢又能怎么办呢。”
[炒车位的故事]
投资车位六年翻了200%
价格能涨，也就吸引来了投资客。林伟（化名）就是其中的一位。2001年5月，林先生买下了汉中门金基唐城的房子，顺势也买下了一个车位，当时花费5万。没想到这才六七年的光景，这个车位的身价已经达到了15万，翻了200%。对于这个投资决策，林先生还是比较满意的。不过，他暂时还没有脱手的打算，现在以每月400元的价格租给别人，“持有车位还会继续涨”。
记者在采访中了解到，像类似梅花山庄一样的老小区，2000年前后入住时小区车位不过两三万一个；但现在已经涨至20万/个。“当时两三万一个没人买，现在20万一个也买不到。”家住这里的殷先生表示。同样，在黑龙江路周边，早期的紫苑等小区，在2000年销售车位时也不过3万多一个，但如今的金陵大公馆、汇林绿洲、天正湖滨等小区，其车位销售价格已达到20余万一个。
炒车位变现不是那么容易
不过车位价格到了现在的高度，一些市民也谨慎起来了。金先生是万科金色家园三期的业主，他说，去年八九月份的时候，开发商对车库开展了一次促销活动。原本售价27万-28万的车库，如果业主买第2个，价格就是21万-22万，买第3个就是18万左右。但自己考虑了一下，还是没有下手。在他看来，“车位的投资价格肯定有，但抛出去也不容易。车位不像房子，只能卖给同一小区的邻居。大家知根知底的，都知道你是多少钱买回来的，恐怕也没法把价格炒到多高。”
“车位炒卖看起来很容易赚钱，其实并不容易。”南京市房管局产权市场处一位负责人表示，车库虽然不一定要随房买卖，但转让仅限业主之间；初次销售时，一户限购一个，如发生抢购，房管部门将监督开发商以摇号、抽签等公平方式销售；只有等所有的住宅卖完，车库销售还有剩余的，已购车库业主才可购买第二个车库。
“车位价格是涨了不少，但真正变现的并不多。”仙林赛世香樟园一位车位销售负责人表示，在办理车位权证的时候，房管部门需要提供同一小区购房凭证，这就使得外面人很难买到本小区车位，从需求上说并不多。此外，车位价格要是太高，业主也会衡量到底是租用车位合算还是买一个车位合算。
[有此一说]
开发商为啥不愿多建车位
既然车位如此抢手，那开发商为啥不愿多建一些呢？城中一位不愿透露姓名的开发商介绍，一方面是因为建设车位的成本比较高，通常在2800-3000元/m2，而一些高层建筑则要更高；另一方面，由于车库都是在住宅销售结束以后才推出，销售速度比较缓慢。加之部分车位属于人防，没有产权证，只能对外出租，在很多开发商看来，车位成本回收的周期其实较长
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