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北京写字楼市场仍然活跃甲级写字楼售价上升

http://www.hnfczl.cn 2007-4-26 9:14:03 来源: 中国房地产报

2007年第一季度，北京写字楼市场从需求、租赁、销售、供应等方面都呈现不同发展态势。

   　　租赁市场短暂沉寂

   　　受我国传统节日春节的影响，2007 年第一季度北京甲级写字楼租赁市场上出现了短暂的沉寂。但由于新项目入伙前已有部分面积被占用，本季度吸纳量仍然达到了20.4 万平方米。由于较大面积的租赁往往需要更长的决策时间，一些公司的租赁需求在春节期间被抑止，并在年后重新进入考察和决策阶段，预计将在下季度展开动作。因此，本季度北京写字楼租赁市场上，我们更多的看到各公司与原发展商签订扩租协议，以便新扩充的面积能够尽快地投入使用。

   　　凭借着新项目对客户的吸引，北京近期供给集中的CBD和金融街区域在吸纳量方面领先其他商圈。本季度，巴西航空、伊藤忠等大型外企成为华贸中心2 号楼的新租户，而渤海银行则与凯晨广场一起进驻金融街。经过多年的发展，这两个区域已经各自形成了完备的商务氛围，在功能上分化也越来越明显。CBD 作为北京最具备外向型经济氛围的商圈，成为跨国企业在北京建立公司的首选地点。而金融街则成为大型能源类、电信类国企、国内知名金融机构、政府主要监管部门的汇集地。

   　　在本季度入伙的5个项目中，采取只租不售策略的项目达到4个，这无疑使得甲级写字楼租赁市场面临的压力更大。本季度北京甲级写字楼平均租金继上季度之后再度下调0.5 个百分点，降至人民币220 元/月/使用平方米。不过，人民币对美元的升值，使得本季度以美元计算的平均租金上涨了1.4％。值得一提的是，在高品质新项目的拉动下，金融街成为本季度仅有的一个平均租金上升的商圈。

   　　金融街区域整购较多

   　　随着部分项目逐渐退出销售市场，目前北京甲级写字楼市场上在售的项目数量有所减少，且多为品质较高的新项目。在供需作用的影响下，平均报价在本季度继续走高，达到2.27万元/建筑平方米，相比上季度上涨3.8％。

   　　本季度销售市场同样受到春节假期的影响，活跃程度有明显的下降。在大型国企和外资购买者仍处在考察和决策过程中的时候，国内的中小型企业的自用需求成为销售市场上的主导购买力量。

   　　本季度投资成交集中在金融街区域。中国人寿整购了金融街F1大厦，这是中国人寿继金融街B7大厦后再度在金融街整栋购买办公物业。邮政银行则购买了金融街A8 地块的金鼎大厦，该项目预计将与2008 年第一季度落成并投入使用。邮政银行也成为继北京银行、中国人寿、泰康人寿之后又一个在金融街整栋购买高档写字楼物业的国内金融机构。

   　　本季度新增面积达到了30.9 万平方米（建筑面积），存量上升至497.8 万平方米。5个新落成的项目分别是CBD 区域的世贸天阶D 座、万达广场B 座和华贸中心2 号楼，以及金融街区域的凯晨广场和卓著大厦。

   　　售价未来将保持上涨趋势

   　　未来半年内新增面积供应将达到116 万平方米，其中CBD 仍然是供应最为集中的地区，占到43.7％；金融街、东长安街/建国门以及东二环则各占26.6％、13.8％和10.8％。虽然甲级写字楼市场上的竞争将会进一步加剧，但从目前观察到的市场情况来看，由于对未来供应预期比较充分，发展商们已经做好了准备并制订了应对策略。他们并没有盲目地降低报价，而是更倾向于将延长免租期和装修期、完善项目的商务配套设施等方法作为商订租约时的砝码。因此，预计未来北京甲级写字楼平均租金将会保持稳定。

   　　随着WTO 的深化和奥运会的临近，中国的对外政治和经济交流也发展到了一个新的高峰。北京作为世界级的国际金融中心和中国经济的龙头，一直是国内外资本关注的焦点。发展日益迅速的各产业仍将带来稳定而强劲的需求，并推动北京甲级写字楼市场继续繁荣。下季度北京甲级写字楼的平均售价将仍然保持上涨的趋势。

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