限房价很难替民行道

2006年初北京市建委提出要盖些限价房，以此作为抑制房价、宏观调控的重要手段。许多人翘首以待，指望着限价房能早日帮他们实现购房梦想。 2007年4月，南京房价暴涨，同比涨幅11.5%。为了抑制房价，南京市政府接二连三推出一系列政策，直至规定所有在售楼盘中尚未销售的部分必须严格执行“一房一价”要求，房价不得高于5月14日最高房价，价格浮动的范围不得超过5%，否则将处以40万元的罚款，如果没有物价部门的批文就不发给房屋销售许可证。

没有人怀疑南京市政府稳定房价的良好用心，可是，限价政策出台不久就遭遇尴尬。由于地方政府只能有定价指导权而不能直接规定价格，有人质疑这些强制性的行政措施不符合《价格法》（《中国房地产报》，2007年6月4日）。北京在2007年5月推出首批限价房，可是让购房者大失所望，限价房的最低售价为6250元/平方米，低收入的人群还是买不起。买得起限价房的人不仅担心住房质量还担心数量不足买不着。限价房政策出台之后，好话不多，抱怨不少，感谢不多，批评不少。

商品房限价有没有理论基础？价格是供给和需求相互作用的结果，是市场竞争的重要信息。如果需求增加，推动价格上升，厂商增加供给。如果供给过剩，商品卖不出去，价格自然下降。价格的变化给生产者和消费者提供信息，使得他们可以根据价格信息调整各自的行为。价格机制提高社会资源的分配效率，限定房价切断了联系生产者和需求者之间的信息渠道，使得市场机制不能发挥作用。在没有市场调节的情况下只好靠计划来确定了。一旦在某个环节上放弃市场经济，那么就必然要求不断加深控制才能有效地执行计划。计划越仔细就越排斥市场竞争，而没有竞争就没有效率。

经济学理论早已证明，无论是限定价格的上限或者下限都会导致一定程度的社会效益损失。有的时候迫不得已，明知会造成效率损失却还是要采取一定的限价措施。比如，如果农业丰收，很可能出现农产品供过于求，价格下降，谷贱伤农。为了保护农民利益，许多国家设定了农产品的最低价格。政府从公共财政中拨出专款，按照最低价格收购农产品，从而保护农民利益。除此之外，在垄断或者寡头垄断的情况下市场失灵，例如在供电、供水、通讯、交通等方面消费者成了弱势群体，于是政府需要设定价格上限来控制垄断暴利，保护消费者的利益。

政府限价的目的在于维护竞争秩序，限制垄断利润，保护弱势群体。众所周知，保护社会弱势群体是要支付成本的。为了维护社会正义和稳定，如果不限价就需要给这些弱势群体发放补贴，发放补贴的成本很高，只有在限价的损失低于保护弱势群体的成本的情况下才可以考虑限价。从目前报道的情况来看，限制房价的对象是商品房，而这些商品房潜在的购买对象是中等或中等以上收入的家庭。无论如何也很难把这些中等收入家庭纳入社会弱势群体。实际上，他们购买住房完全可以通过市场竞争来选择，对于中等或中等以上收入家庭来说，他们需要的是一个良好的信息披露系统和公平的竞争规则。如果有了足够的信息，该买什么房子应当由他们自己拿主意，量力而行。

虽然商品房与国民经济发展和人民生活的关系重大，但是不属于《价格法》所说的资源稀缺商品，也没有自然垄断特征。商品房具有排他性，不是公用事业也不属于公益性事业。无论从经济学理论还是从价格法的角度来看，限制房价的理论依据明显不足。

取得限价成功的必要条件之一是被限价的商品具有较高的同质性，产品规格比较一致，例如牛奶、面包、电力、交通费用等等，在限价过程中比较容易识别和监督管理。众所周知，商品房不是规范化的产品，地理位置、外部环境、交通、楼层高低、朝向等都会影响房价，政府只能规定某个地块商品房价格的上限，却很难具体规定每套住宅的价格。在这种情况下限房价，要不然是乱点鸳鸯谱，要不然就是流于形式。商品房限价房无非是想把房地产开发商的一部分利润转移给购房者。在住房市场上永远存在着严重的信息不对称，在开发商的成本中有太多的猫腻。既然不了解人家的成本又怎么限制价格？能不能有效地限价，还取决于控制的深度，控制房价只不过是个开头。加尔布雷思指出：“任何有效的价格和工资管制形式都需要一个巨大的管理机构”。限价之后如何监督商品房的质量？由谁来监管？如果要有效地保护购房民众的利益，在控制房价之后必须控制施工质量、建材、后续服务等等。只要走上这条道路就很难刹车，控制了第一个变量就不得不控制下一个，监管成本相当高，停留在中间阶段，只能给寻租创造空间。

制止房价暴涨符合大多数人的愿望。从表面来看，限制房价是为了保护弱势群体，让老百姓能够买得起房子。限房价的动机是良好的，但是，任何一项政策都有其成本或代价。引进一项新的政策必须考虑它的成本是否超过了其效益，是否还有其他替代的政策，是否能够在长期内有效。限房价只不过满足了一时之需，却可能对长期市场秩序产生负面影响。实际上，限房价在短期内未必能够起到作用，而从长期来看肯定是弊大于利，很可能事与愿违。

限价房可以休矣。