对于集体产权房应疏导，而不是一味打压

乡产权房销售火爆引发制度困惑6月18日，建设部再次发出风险警告，明确指出非集体经济组织成员购买集体土地上建设的房屋，将无法办理房屋产权登记，其合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不予办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

但与此相对应的是，在城市高房价的刺激下，乡产权房已经作为一种特殊类型的低价位房而被越来越多的消费者所接受。同时，由于乡产权房与相关法律的冲突，购房者也因此而踟蹰不决，在满足消费需求和抵触法律之间，我们应当如何权衡？为此，本期地产圆桌特邀相关专家对此进行评析

主持人：根据北京市各房地产经纪公司反馈的信息，目前，乡产权房的价格已经在不断地上涨。从这一点来看，乡产权房今后会朝着怎样的趋势发展？在耕地保护和城市住房需求扩张的矛盾下，有没有妥善解决乡产权房问题的方法？

孟宪生  ：需求的增加，必定带动价格的上涨，这是市场规律。乡产权房“购买热”的出现，正是对房地产市场‘堵’的结果。延缓需求和遏制需求，都不能根本解决市场问题，解决市场问题的根本方法就是增加供给，使货畅其流。

在城市化的背景下，解决乡产权房的问题，不能堵，而只能是疏通渠道。《物权法》规定，对于物权给予平等的保护。应当尊重农民集体对土地的所有权，也就是在符合法定程序条件下，尊重农民集体对土地使用权的处置。加快研究农村土地直接进入市场的途径和相关制度，在保证农民的土地收益，解决农民生存问题的同时，确保农民通过土地收益改善环境和生活条件，以促进乡村统筹的实现。

王宏新：乡产权房价格的上涨取决于它的供求关系。当前很多人尝到了购买乡产权房的甜头，那么需求自然就上去了，而此时供应量可能还没有上来，这就有可能造成乡产权房市场价格的一个波动，这是非常正常的。

现在很多地区乡产权房的开发都是借着新农村建设的东风，打着这样的旗号来开发农村的房地产。但是，一方面，由于国家保护耕地的压力很重，另一方面，现在乡产权房市场还很不规范，国家也没有制定相关政策对此进行规范，所以我想今后很有可能会随着乡产权房市场的日益扩大、媒体报道越来越多，而引起国家相关部门的重视。

但如果房地产市场供需矛盾和价格压力一直这么持续下去，那么乡产权房市场也就一定会存在，因为它能在一定程度上起到替代或补充的作用。

主持人：那么，在您看来，乡产权房能否步入合理化、合法化的发展轨道？

王宏新：从目前的情况来看，如果说商品房市场上的供应量依旧像现在这样越来越少，乡产权房就有可能成为替代商品房的一支力量、一个补充部分。

但是今后它如何发展，一方面取决于这个市场的形成过程，另外一方面也要取决于我们的外部法制环境，即我们国家外部的法律对这一问题应该是阻扰、疏导还是承认？其实我觉得应该统筹好城乡之间的土地资源利用，然后再统筹房地产之间的供求关系，从这个角度上来说，我觉得应该是引导和疏导，在一定程度上承认它的合法性，来加强管理，加强立法，把它纳入房地产市场的一个补充部分，而不是不承认它、忽视它、无视它。

目前我们的土地管理制度和房地产管理制度没有很好的衔接起来，从保护耕地的角度来讲，大量的乡产权房都有可能是违规拿地，它们可能违反了现时的耕地保护政策、土地使用制度，但是从房地产市场来讲，这是一种增加住房供给的方式。既然有需求又有供给，我想就存在其合理的一面。

楼建波：其实目前政府并没有阻止购买乡产权房，只是不支持。如果说将农村建设用地上的房子拿来出售，之后还保护这些买房人，那么这些农业用地又该如何保护呢？但是从另外一个角度讲，在我们的城市中，确确实实有许多人因为在市区内买不起房子，才会冒险去买乡产权房。如果政府严格执法，要将他们的房屋强行拆除，那好像也不符合和谐社会的标准。所以我觉得这个还是要看将来的政策，但不管今后国家往哪方面走，都应该尽快将这个政策明确下来。