二手房经纪特许经营有法可依

今后二手房特许加盟模式有了立法监管，市场将进一步朝规范化发展。这一转变来自于5月1日起即将实施的《商业特许经营管理条例》（2007年2月15日国务院第485号令颁布，以下简称《条例》）。

《条例》规定，特许人从事特许经营活动应当拥有成熟的经营模式，并具备为被特许人持续提供经营指导、技术支持和业务培训等服务的能力。而且要求特许人至少拥有两个直营店，其经营时间超过1年，即“两店一年”，否则将面临最高50万元的罚款，并须遵循详实的信息披露制度。无疑，二手房企业特许经营活动将难逃条例的规范。

“《条例》旨在规范市场、保护各个方面的利益。”中国连锁经营协会秘书长裴亮分析，近来某些二手房中介企业正通过特许加盟的模式扩张，但其中良莠不齐，《条例》的推出无疑是规范市场、政策跟进的一剂猛药。

“两店一年”与强制信息披露

裴亮介绍，在房屋中介行业，有直营连锁运营模式和特许加盟模式，前者代表如我爱我家、中大恒基，后者如21世纪中国不动产。业内人士表示，《条例》的推出将为连锁经营模式中比较重要的特许加盟经营活动立下明确的规范，有利于市场更加规范。

21世纪中国不动产中国区域副董事长卢航表示，目前在特许经营领域存在许多不规范现象。特许经营企业如此，被特许的加盟企业也是如此，亟需规范出台。

“现在一些企业根本没有具备特许经营的条件，其行为不但损害了被特许人的利益，也扰乱了特许经营领域的市场秩序。”卢航介绍，有的企业注册资金仅有10万元，行业经验仅有一年或半年，在没有法律约束其必须公示的情况下，往往掩饰这些信息，很多加盟者不是难以运营就是迅速倒闭。“一个被特许人曾经讲过一件事，他想加盟这个品牌时由于加盟费暂时无法筹集，特许人见他开了一辆车，说‘你把车给我吧’。”而“零加盟费”、无收益、无管理等特许形式也存在，这在西北地区尤为显著。

因此，《条例》中设立了上述的“两店一年”的规定，而强制特许企业披露相关营运信息的制度则旨在将运营风险规避在签订合同之前。

卢航表示，“两店一年”的规定目的在于规避特许企业以概念化运作。直营店具有一定的示范作用，便于其他经营者从直营店的经营中较为直观地了解特许企业。“如果没有直营店，告知加盟商的信息可能就是不真实的。”

而信息披露制度则要求特许商需提前一个月向被特许人披露，使之详细地了解企业的运作状况。“《条例》与国际性的特许法规非常相吻合，将信息披露制度重点提出，可以说这是《条例》的核心。”裴亮分析。

“《条例》本身是保护中小投资者的，只有这些特许人在市场上有了实际运作的经验，才能保证企业的真实性，保证被特许人利益。同时《条例》也要求，双方签订特许加盟合同后要有一个冷静期，缓冲一下被特许人的投资冲动。”裴亮介绍。另外，值得注意的是，按照《条例》规定，如21世纪不动产等国际性品牌在国内可以不受“两店一年”规定的限制。《条例》正是瞄准了“刚刚成立的、还没有丰富的市场经验和系统支持而展开招商攻势的企业。”

同时，裴亮亦表示，目前商务部及其相关部门正在制定与《条例》相配套的《信息披露办法》和《备案办法》，或将5月1日一并推出。“信息披露制度有12条，但均没有细化，如企业的经营状况，可以填写好、良好或不错，但好与良好间的差距有哪些，怎么评判企业经营属于好或良好都需要进一步细化的衡量指标，这些配套办法的制定正是为解决这些问题。”

期待更多外企加盟

《条例》的作用远不止规范市场。业内人士表示，规范市场的同时，国外房屋中介特许企业将加速进入步伐，直营模式垄断二手房经纪企业的态势或将打破。

据了解，在《条例》出台前，为规范市场，商务部曾于2004年颁布过《商业特许经营管理办法》（以下简称《办法》），但“这仅是一部部门规章，没有法律的强制性，没有具体的实施细则，如信息披露和备案制度等。”裴亮指出。

另外，《办法》在许多问题界定方面不清晰，如外资企业是否可以在国内房屋中介市场运作特许经营，对于咨询律师给的回答也比较模糊。这对于一些国际品牌进入国内市场起到了一定的阻碍作用。

卢航指出，很多国外的二手房特许加盟企业一直在中国市场外围打转，包括世界知名的ERA、Prudential、REMAX，没有实际意义上的进展，这种表现是与其公司实力和一贯的作法不相符。

因此，目前国内市场的运营模式还是直营的天下。“在国内市场发展7年，21世纪不动产一直是在孤军奋战。一些特许加盟品牌不是在退出就是在收缩特许业务，这里有很多原因，法律环境缺失也是一个主要原因。”卢航表示，然而在成熟的市场，特许加盟模式是市场的主导，并且在美国前10名中介公司有8家采用特许加盟模式运作。“法律环境完善的状况下，国外特许加盟品牌将加快进入国内市场的步伐，从而使加盟体系在国内发展更加顺利，二手房市场直营与加盟体系比例趋于合理。”

而台湾CB信义房产副总经理王庆瑞也表示，在已有五个加盟城市的基础上，今年仍将推进城市加盟，“在这些城市加盟成熟后，会授权加盟城市发展单店加盟，我们认为在中国市场采取加盟模式是必然的趋势。”

国内一直以直营模式拓展市场的我爱我家房地产经纪有限公司亦表示，为了推进公司扩张，覆盖更广泛的市场，今后会在二三线城市采取加盟的模式运营，“这是市场的趋势也是市场成熟的体现，况且现在也有了立法的规范，很多品牌企业都会采取这一模式拓展市场。”我爱我家副总经理胡景晖表示。