美120万"房奴"要丢房

最近，美国次级抵押贷款风波给美国房地产市场带来的危机引人注目。据报道，2006年第四季度美国次级抵押贷款违约率达到4年来新高，未能如期还款而被收回抵押房屋的美国人的比例也创下历史新高，有人预计，美国今年可能将有120万“房奴”丢掉自己的房子。同时，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融(New Century Financial)即将宣告破产并已被纽约交易所停牌后，目前还有30多家提供次级贷款的公司停业。而据美联储预测，如果这种不景气持续下去，还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭。而房地产作为经济发展的引擎，随着房价下跌，许多关联企业乃至消费行业都受到波及。

次级抵押贷款（subprime）曾被当作穷人实现买房梦的创举，在美国房地产繁荣时期，许多低收入、低信用等级的购房者通过这一方式成为令人羡慕的有产者。这种贷款不要求首付，前几年低息，每月支付很少。但过了这几年，利率会陡然提到很高。次级贷款的利率高于优惠贷款利率，人们的如意算盘是：先用低息贷款买房，几年后房屋升值，哪怕利息提高、支付不起，房子拍卖也能赚回一笔。但谁想到三四年后付不起利息的人太多，贷款银行不得不成为房东，大量房屋被收回空置，引发房价下跌，导致了购房人、次级抵押贷款公司和银行三败俱伤的后果，甚至直接引发社会的经济震荡。

国内目前还没有专门针对低收入和低信用等级的购房者的贷款计划，也基本上没有零首付房贷。但美国次贷风波不论对于银行还是购房人来说，都有不少启示可供镜鉴。

对于购房人来说，买房是一种消费，也是一门理财的艺术。从理论上说，租房似乎不如买房，支付房租等于白扔钱，而买房按揭分期付款，二三十年后，房子是自己的，说不定还可以做反向抵押贷款用以养老，或者卖出获得一大笔钱，自己再租房。但这样做其实要面临两个风险：一是交付一笔不菲的首付，这笔钱如果用于其他投资，二三十年积累下来恐怕也不少；二是如果你做的不是固定利率式房贷，要随时面临升息的风险，到时你有可能付不起月供。我个人认为，对月供能力的把握比首付更重要。因为万一还不起月供，不仅自己购买的房屋将陷入自己控制不了的境地，而且银行信用也可能因此打折扣。所以，如果同样的房屋，租金比月供还低，那么你是买房还是租房，一定要充分考虑自己未来的还贷能力。

对于银行来说，在房贷问题上则要特别把握好房贷利率的尺度。是竭泽而渔、像美国次级房贷一样一下子想收取高额利息，从而导致房地产危机，还是维持较低的房贷利率，放水养鱼，促进楼市的健康发展从而带来多赢的局面？我国目前虽然没有零首付贷款，银行的风险要小很多，但随着2002年以来连续多年房地产市场的牛市和升息，购房者的负担日益加重，已是一个不争的事实。近日，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出，目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%，“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。”目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重从2004年前的50%下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。汪利娜认为，上述情况与2004年频繁加息导致高收入者提前还贷、中低收入者缺乏信贷能力有关。相反，如果将年贷款利率下降到3%，可以极大增强各个家庭的偿还能力。

另一方面，自1998年实行房改以来，截至2006年末，个人商业房贷余额已经达到2.27万亿元（参考2006年第四季度货币政策执行报告）。虽然个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重随着房贷利息的升高而大幅下降，但已经放贷的房贷不良率上升势头也在加快。以上海为例，截至2006年末，中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1%。从2002年至今，同样贷40万元20年商贷，月供已经足足多出了200余元。这对于中低收入人群来说，是一笔不小的负担。

房贷利率过高，正出现显而易见的负面作用：优质客户被挤出，导致房贷市场萎缩，而不良贷款率却在上升，意味着还不起贷款的人正在增多。因此，房贷利率提高，不仅是使买不起房的人更加买不起的问题，而且是已经贷款的中低收入人群是否还得起月供的问题，而后者才是引发房地产不测风险的导火索。