适应发展要求 兼顾各方利益——市房管局局长经颜明谈新修《物管实施细则》
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2007-7-10 9:03:33
来源: 金山网
新修订的《镇江市物业管理实施细则》于4月29日经市政府常务会议通过，7月1日起正式实施。为什么要修订物业管理实施细则，修订后的《实施细则》与以往规定相比有哪些亮点？就相关问题，记者日前采访了市房管局党委书记、局长经颜明。
经颜明认为，这次修订物业管理实施细则，不仅是适应物业管理工作形势发展的需要，也是结合现阶段我市的现状，着手解决一些新情况、新问题。随着国家和省《物业管理条例》的颁布实施，物业管理工作已进入了法制化的轨道，为适应形势发展的需要，2003年以来，我市即着手对已制定的物业管理的相关文件进行了梳理和修改，去年，在市五届人大四次会议上，代表们提出了“根据国家《物业管理条例》和江苏省《物业管理条例》的规定，结合我市现阶段实际情况，重新修订《镇江市城市住宅物业管理办法》的建议案”。
据了解，目前我市物业管理工作存在着管理职责不明确、业主维权难、物业管理企业生存发展难等一些新情况和新问题。经颜明指出，进一步明确政府相关职能部门的责任，合力推进物业管理工作，也需要通过政府的规范性文件加以调整。因此说，在原有《镇江市城市住宅物业管理办法》的基础上，修订出台《镇江市物业管理实施细则》已势在必行。
修订后的《实施细则》与以往相比，最大特点是针对性地解决物业管理中存在的矛盾和问题，以国家和省《条例》的规定为依据，能细则细，提出了一些可操作性较强的具体措施。对此，经颜明说，新修订的《实施细则》重点理顺解决了以下关系和问题：物业管理职权下移及社区管理与物业管理相结合的关系；业主自治与社会公共管理的关系；业主的合法权益与物业企业权益的平衡关系；物业企业生存发展的政策措施，等等。具体说主要有七个方面的变化：一是提出了物业管理与社区管理相结合的原则，将物业管理的监督管理职权下移至辖市、区政府物业管理行政主管部门，减少管理层次，贴近基层服务，实现物业管理与社区建设的有效衔接。二是建立了业主代表大会制度，有效解决了由于物业管理区域过大，业主户数过多而难以召开业主大会，导致小区民主议事难以实现的难题。三是建立了“三位一体”物业管理新机制，理顺了物业管理小区中社区居委会、业主委员会和物业管理企业三者的关系，并将社区党支部和社区居委会引入物业管理工作之中，为形成以物业管理服务推动社区建设的合力奠定了基础。四是建立物业管理企业履约保证金制度，此举将对规范物业管理企业诚实经营、守约经营起到较好的制约作用。五是明确了住宅小区内的机动车停车场应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位和个人。六是明确了物业管理用房的使用问题，建立了物业服务的补充机制。根据省条例规定：开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3％。～4％。无偿提供物业管理用房，其产权属该住宅区业主共有的规定，考虑到目前我市物业管理企业大多处于亏损状态这一实际，新修订的《实施细则》规定：在不突破省条例3％。～4％。物业管理用房的基础上，将物业管理用房分成二块，一块是2.5％。作为物业服务和业主委员会的办公用房；另一块是1.5％。作为物业服务经营用房，物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供，其经营所得主要用于补充该物业区域内的物业管理费用的不足，取之于业主，用之于业主，以改善和提高服务质量。七是建立和完善了物业维修资金制度，增加了电梯更换资金，为今后高层住宅电梯的更换解除了后顾之忧。
经颜明最后表示，为使修订后的新《实施细则》更加符合镇江物业管理工作的现状，更加具有可操作性，在修订《实施细则》的过程中，市房管局和市法制办等部门广泛吸收了各方面的意见，经过了起草、调研、协调、专家论证、向全社会公开征求意见等程序，去年9月，市人大主任会议还专门审议了《实施细则》草案，为新《实施细则》的顺利出台提供了保障。相信随着新《实施细则》的出台实施，必将进一步明确物业管理主体之间的权力、义务关系，增强规范物业管理行为的约束力和强制性，为全面提升我市的物业管理工作水平奠定坚实的基础。
经颜明认为，这次修订物业管理实施细则，不仅是适应物业管理工作形势发展的需要，也是结合现阶段我市的现状，着手解决一些新情况、新问题。随着国家和省《物业管理条例》的颁布实施，物业管理工作已进入了法制化的轨道，为适应形势发展的需要，2003年以来，我市即着手对已制定的物业管理的相关文件进行了梳理和修改，去年，在市五届人大四次会议上，代表们提出了“根据国家《物业管理条例》和江苏省《物业管理条例》的规定，结合我市现阶段实际情况，重新修订《镇江市城市住宅物业管理办法》的建议案”。
据了解，目前我市物业管理工作存在着管理职责不明确、业主维权难、物业管理企业生存发展难等一些新情况和新问题。经颜明指出，进一步明确政府相关职能部门的责任，合力推进物业管理工作，也需要通过政府的规范性文件加以调整。因此说，在原有《镇江市城市住宅物业管理办法》的基础上，修订出台《镇江市物业管理实施细则》已势在必行。
修订后的《实施细则》与以往相比，最大特点是针对性地解决物业管理中存在的矛盾和问题，以国家和省《条例》的规定为依据，能细则细，提出了一些可操作性较强的具体措施。对此，经颜明说，新修订的《实施细则》重点理顺解决了以下关系和问题：物业管理职权下移及社区管理与物业管理相结合的关系；业主自治与社会公共管理的关系；业主的合法权益与物业企业权益的平衡关系；物业企业生存发展的政策措施，等等。具体说主要有七个方面的变化：一是提出了物业管理与社区管理相结合的原则，将物业管理的监督管理职权下移至辖市、区政府物业管理行政主管部门，减少管理层次，贴近基层服务，实现物业管理与社区建设的有效衔接。二是建立了业主代表大会制度，有效解决了由于物业管理区域过大，业主户数过多而难以召开业主大会，导致小区民主议事难以实现的难题。三是建立了“三位一体”物业管理新机制，理顺了物业管理小区中社区居委会、业主委员会和物业管理企业三者的关系，并将社区党支部和社区居委会引入物业管理工作之中，为形成以物业管理服务推动社区建设的合力奠定了基础。四是建立物业管理企业履约保证金制度，此举将对规范物业管理企业诚实经营、守约经营起到较好的制约作用。五是明确了住宅小区内的机动车停车场应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位和个人。六是明确了物业管理用房的使用问题，建立了物业服务的补充机制。根据省条例规定：开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3％。～4％。无偿提供物业管理用房，其产权属该住宅区业主共有的规定，考虑到目前我市物业管理企业大多处于亏损状态这一实际，新修订的《实施细则》规定：在不突破省条例3％。～4％。物业管理用房的基础上，将物业管理用房分成二块，一块是2.5％。作为物业服务和业主委员会的办公用房；另一块是1.5％。作为物业服务经营用房，物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供，其经营所得主要用于补充该物业区域内的物业管理费用的不足，取之于业主，用之于业主，以改善和提高服务质量。七是建立和完善了物业维修资金制度，增加了电梯更换资金，为今后高层住宅电梯的更换解除了后顾之忧。
经颜明最后表示，为使修订后的新《实施细则》更加符合镇江物业管理工作的现状，更加具有可操作性，在修订《实施细则》的过程中，市房管局和市法制办等部门广泛吸收了各方面的意见，经过了起草、调研、协调、专家论证、向全社会公开征求意见等程序，去年9月，市人大主任会议还专门审议了《实施细则》草案，为新《实施细则》的顺利出台提供了保障。相信随着新《实施细则》的出台实施，必将进一步明确物业管理主体之间的权力、义务关系，增强规范物业管理行为的约束力和强制性，为全面提升我市的物业管理工作水平奠定坚实的基础。
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